近期在與華潤的朋友聊天，兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)讓我記憶猶新，也與本篇文章相契合

一位工程口的朋友：

「華潤商業(yè)對整個(gè)的開(kāi)發(fā)節奏、成本控制不太滿(mǎn)意，這幾年，對比之下，龍湖商業(yè)的開(kāi)業(yè)數量和收入都比較猛，華潤感受到了一些威脅」

一位城市公司投資負責人：

「華潤內部商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)M1-M4中，唯一能夠感受到碰撞力量的就是與M3、M4（萬(wàn)象匯）對標的龍湖天街，現在集團上下要求對標龍湖，我們投資口比較簡(jiǎn)單粗暴：龍湖能干的商業(yè)項目我們華潤為啥不能干？」

華潤內部從三月份開(kāi)始，集團層面要求內部對標學(xué)習龍湖，從組織架構、戰略布局、成本管控、開(kāi)發(fā)節奏等各個(gè)維度開(kāi)展

2021年是華潤提出加速規模擴張的元年，一方面借此對標機會(huì )，組織架構重新調整，集團收回更多管控權利，打造大中臺的同時(shí)，弱化大區

終極目標是集團-城市的強管控體系，從而縮短審批半徑，加快行業(yè)反應速度和規模擴張速度

另一方面，在國內商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，華潤的行業(yè)領(lǐng)先地位正在受到?jīng)_擊，且在某些方面甚至被趕超

華潤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的明顯優(yōu)勢在于產(chǎn)品線(xiàn)清晰且與存量運營(yíng)項目與城市和區位均適配，以及強大的招商運營(yíng)能力

而劣勢在于近些年規模擴張速度與成本控制能力不及龍湖、新城等后起之秀

華潤目前的組織架構為集團-區域-城市公司三級架構。在以往的對標學(xué)習中，更多的是大區層面主導。但像這次在集團層面統一號召和強要求的情況確實(shí)第一次

從這個(gè)層面也可以看出，華潤對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位看重，以及對標進(jìn)步提升之切！

而這場(chǎng)對標運動(dòng)，表面上是學(xué)習改進(jìn)，實(shí)則反應出龍湖對華潤的威脅以及華潤對龍湖的“暗中較勁”

華潤與龍湖作為兩家規模相近、均涉及商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企，雖成立背景不同，分別為國資與民營(yíng)，但在規模擴張、商業(yè)特征、城市布局等方面的異同存在一定的可比性

從商業(yè)地產(chǎn)擴張速度、產(chǎn)品線(xiàn)、城市布局等維度來(lái)綜合剖析兩家公司的實(shí)力區別:

龍湖的追趕速度

從1993年由重慶起家，到2000年，吳亞軍拿下了重慶觀(guān)音橋一片爛尾項目，經(jīng)過(guò) 20年的迭代，成為現在的重慶北城天街——一個(gè)號稱(chēng)每平方米都能擠出錢(qián)的購物中心

自此，龍湖的商業(yè)不斷開(kāi)掛，快速擴張的同時(shí)，也表現出穩健的財務(wù)狀態(tài)，而商業(yè)尤其是以龍湖天街輸出的IP也越來(lái)越成為核心競爭力

2019年，龍湖商業(yè)整體回報率（NPI/Cost）為7%，實(shí)現了正杠桿

截至20年底，龍湖商業(yè)在全國開(kāi)業(yè)項目數量將達到49座，全年實(shí)現租金60億元左右

同時(shí)，至少在未來(lái)5年，龍湖商業(yè)的租金將保持30%的增長(cháng)，比住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要快，同時(shí)對集團的利潤貢獻力爭保持每年一個(gè)點(diǎn)的增長(cháng)

目前，龍湖已開(kāi)業(yè)和儲備項目合計近100座，這背后是20年來(lái)上千億元的投資

未來(lái)龍湖在TOD戰略上對商業(yè)的投入將會(huì )進(jìn)一步加大，可以預測龍湖在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位將會(huì )進(jìn)一步鞏固

產(chǎn)品線(xiàn)對標：

華潤和龍湖各自走出了一條清晰的產(chǎn)品線(xiàn)道路

其中，華潤的產(chǎn)品線(xiàn)分為萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯、1234space四種

龍湖的商業(yè)地產(chǎn)包括天街、星悅薈和家悅薈三種

產(chǎn)品線(xiàn)定位方面，華潤的產(chǎn)品覆蓋城市綜合體、區域商業(yè)中心和社區商業(yè)中心，而龍湖的產(chǎn)品定位于都市購物、社區商業(yè)等

華潤和龍湖的產(chǎn)品線(xiàn)定位各有優(yōu)劣勢，華潤在于產(chǎn)品線(xiàn)更加全面，城市綜合體方面在國內尚無(wú)較為強勁的競爭對手

而龍湖的產(chǎn)品線(xiàn)定位更加清晰，在區域商業(yè)中心和社區商業(yè)這塊是完全具備與華潤分庭抗禮的實(shí)力，且這方面的潛力，龍湖要比華潤更大

隨著(zhù)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的縮窄以及住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤逐漸攤薄，未來(lái)存量市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的規模和定位將成為房企的核心競爭力

華潤和龍湖都是走在前列的值得對標的開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域將平分秋色，華潤未來(lái)將會(huì )在規模上進(jìn)一步提速，而龍湖在戰略上也將進(jìn)一步引導住宅+商業(yè)的雙輪驅動(dòng)！

不得不說(shuō)，華潤的這場(chǎng)內部對標，是一次很有必要的未雨綢繆！