當下房地產(chǎn)正處于大變革之中，房企也如同渡劫般在經(jīng)歷著(zhù)生死局。

而市場(chǎng)周期下行，潮水退卻才知道哪些房企是在裸泳。

與此同時(shí)，房企之間的分化也正在逐步加劇，可謂一半火焰、一半冰霜。

民營(yíng)房企忙著(zhù)渡劫，思考著(zhù)生存，反思著(zhù)上一輪周期中的莽撞。

NO. 1｜壹

手握300億資金的花樣年連2億美元債都還不上時(shí)，選擇將球踢給標普，才知道房企是有多“虛胖”。

千億藍光，因平安的一筆債務(wù)逾期，而被金融機構集體拉黑，最終現金流斷裂而奄奄一息。

才理解房地產(chǎn)的本質(zhì)就是金融，從來(lái)只會(huì )錦上添花，而不會(huì )雪中送炭。

當1.5萬(wàn)億巨量債務(wù)壓頂的恒大選擇躺平，房企危機升級為行業(yè)系統風(fēng)險，甚至牽連上下游時(shí)。

才發(fā)現壓根沒(méi)有大而不倒，有的只是穿越市場(chǎng)周期的定力。

兩年前引入明星職業(yè)經(jīng)理人，豪言沖擊TOP20的新力也因商票違約事件，開(kāi)始被資本市場(chǎng)所拋棄。

內資房企也逐漸被外資所拋棄。

處于輿論風(fēng)口的美元債風(fēng)波也讓高杠桿房企戰戰兢兢。

佳兆業(yè)、富力、奧園等房企頻頻提前小額回購美元債，回應謠言的同時(shí)，也是在穩定資本市場(chǎng)的信心，但仍有些無(wú)力感。

中資美元債大戶(hù)中，分為三個(gè)梯隊：

第一梯隊：恒大、佳兆業(yè)，存續規模均在100億美元以上；

第二梯隊：禹州、富力、綠地、花樣年、奧園、融信，存續規模30-60億美元；

第三梯隊：建業(yè)、弘陽(yáng)、陽(yáng)光城、中梁、當代、鑫苑、海倫堡、金輝等，存續規模10-30億美元；

第一梯隊中，恒大已躺平，而佳兆業(yè)也在通過(guò)小額回購向資本市場(chǎng)傳遞正面信息。

第二梯隊中，除花樣年已確定暴雷外，綠地、禹州、富力等房企仍被財務(wù)狀況惡化問(wèn)題所困擾。

第三梯隊中，建業(yè)的一封政府求救信也暴露了其資金狀況，陽(yáng)光城、中梁自不必多說(shuō)，上一輪周期中高杠桿的后遺癥仍然隱隱作痛。

而當代置業(yè)跟花樣年一個(gè)模樣。

美元債就像顆定時(shí)炸彈，每家房企的信用就是引線(xiàn)，一旦點(diǎn)燃，都會(huì )被外資所拋棄。

可怕的是美元債僅能借舊還新，一旦觸碰到信用底線(xiàn)，窟窿只會(huì )越來(lái)越大。

美元債就像是一劑春藥，藥效果后盡是透支與空虛。

這場(chǎng)大洋彼岸的房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)暴，在未來(lái)半年到一年內都將持續。

NO. 2｜貳

行業(yè)“危機”的A面是當下房企爆雷不斷，集中供地中民營(yíng)房企選擇集體躺平。

穩字當先的策略，也讓后市再無(wú)黑馬。

而當下房地產(chǎn)行業(yè)的B面則是能夠逆勢擴張，穩健得穿越市場(chǎng)周期的國企、龍頭民企。

憑借穩健的經(jīng)營(yíng)策略、絕對優(yōu)勢的融資成本逐漸成為行業(yè)的主角。

二批次集中供地，疊加市場(chǎng)環(huán)境下行以及開(kāi)發(fā)商三道紅線(xiàn)，捉襟見(jiàn)肘的現金流讓開(kāi)發(fā)商緊繃神經(jīng)。

國企在全國范圍內大肆抄底，中海、保利、中鐵建、招商、綠城等房企紛紛拿地。

憑借著(zhù)資金優(yōu)勢在土地市場(chǎng)更是風(fēng)生水起。

1-9月份，保利拿地共計花費了1041億元，僅次于碧桂園和萬(wàn)科。

因恒大暴雷時(shí)間，保利重回前三僅是時(shí)間問(wèn)題。

雪崩過(guò)后，恍然大悟，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉誠的甩賣(mài)，都成了行業(yè)的“警世預言”。

即便中房協(xié)將召集部分房企在京座談，摸排房企所遇到的困難。

但也僅僅是苦日子里的一劑蜜糖。

更多的目的是化解行業(yè)系統行金融風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)健康平穩發(fā)展，有助于生存，而無(wú)利于發(fā)展。

陽(yáng)光城、中梁、融信、花樣年等一眾黑馬房企，也逐漸開(kāi)始去標簽化。

穩健，才是穿越市場(chǎng)周期的定力。

而在保利、中海等央企逆勢奔跑的背后，是民營(yíng)地產(chǎn)大佬們落寞的背影。

屬于他們的時(shí)代徹底過(guò)去了。