扒財經(jīng) 來(lái)源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊（id:fengcaixun)
與萬(wàn)達和鑫苑合作的“開(kāi)誠布公”完全不同，建業(yè)和萬(wàn)達的合作始終帶著(zhù)“猶抱琵琶半遮面”的味道。
4月1日，建業(yè)集團通過(guò)非公開(kāi)渠道透露，已與萬(wàn)達簽署戰略合作協(xié)議，擬將全部商業(yè)項目以整體運營(yíng)管理模式與萬(wàn)達商管展開(kāi)合作。
但萬(wàn)達方面對鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊并未回應此事。且截止發(fā)稿前，建業(yè)也并未在官網(wǎng)和官微上正式公布這一消息。
從建業(yè)的“主動(dòng)”不難看出，胡葆森掌舵下的建業(yè)對資金的渴求已不再掩飾。早在3月初，就曾有媒體爆料，胡葆森抵京面見(jiàn)了王健林，“只要本周能到賬的，什么條件都可以談”，“愿意把已經(jīng)抵押出去的幾個(gè)商業(yè)項目的十年經(jīng)營(yíng)權益交給萬(wàn)達”。
如今，傳聞得到證實(shí)，建業(yè)面臨的大考全方位浮出水面。
01 業(yè)績(jì)指標全線(xiàn)下滑
日前，水災、疫情等多重不可抗力影響下的建業(yè)地產(chǎn)，“大方”地公布了2021年嚴重下滑的成績(jì)單。
據披露的財報摘要：2021年全年收益約為419.59億元，較2020年下跌3.1%；毛利率16.2%，較2020年下跌3.7%；本公司權益持有人應占溢利6.05億元，較2020年下跌66.4%。
核心經(jīng)營(yíng)數據全線(xiàn)下滑。其中最令市場(chǎng)擔憂(yōu)的凈利潤下跌達40.4%。財報公布的第二天，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)大跌14.8%。
2021年初，建業(yè)地產(chǎn)曾制定了800億的銷(xiāo)售目標，但到年中時(shí)目標僅完成了約38.8%，管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，考慮到災情、疫情以及當前企業(yè)和行業(yè)的情況，公司將目標降低到700億元。然而到年底，建業(yè)地產(chǎn)依然沒(méi)有順利完成目標。
疫情和水災確實(shí)是避不開(kāi)的“黑天鵝”?！昂幽戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)受疫情、下半年的水災及行業(yè)宏觀(guān)調控影響，導致全年整體市場(chǎng)需求回落，結轉物業(yè)面積減少，以致2021年度結轉收入減少?！苯I(yè)在年報中這樣表述。
洪災過(guò)后的9月份，建業(yè)一度向河南省政府提交了《關(guān)于企業(yè)出現重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》。
過(guò)去，土儲99%集中布局在河南省的建業(yè)地產(chǎn)，曾是首屈一指的“河南王”
當暴雨、疫情等事件接連出現，區域深耕帶來(lái)的對單一市場(chǎng)的過(guò)渡依賴(lài)，就讓建業(yè)面臨全盤(pán)折損的尷尬局面。
2021年全年，河南全省房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為8657億，同比下降7.5%；省會(huì )鄭州受影響尤為嚴重，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為608億，同比下降22.6%。
截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)在建項目194個(gè)，其中位于鄭州24個(gè)、河南省其他城市共167個(gè)及海南省3個(gè)，在建項目總建筑面積約為3265.8萬(wàn)平方米。
可以說(shuō)，建業(yè)地產(chǎn)陷入流動(dòng)性危機，是偶然，也是必然。
與此同時(shí)，建業(yè)產(chǎn)即便一度占據“河南一哥”的寶座，還面臨著(zhù)市場(chǎng)不斷被搶奪的困境。
其近三年年報數據透露，建業(yè)地產(chǎn)2019年在河南省的市場(chǎng)占有率為7.97%，2020年降至7.24%，2021年繼續下降到6.9%。
如今，開(kāi)拓更多戰場(chǎng)已無(wú)可能，繼續盤(pán)活原有區域項目，成為建業(yè)不得不面對的難題。
02 拋棄規模，“安全”第一
建業(yè)地產(chǎn)執行董事王俊在3月29日舉行的業(yè)績(jì)會(huì )上表示，一方面，今年將去庫存、清欠款、支出減控，另外一方面，將保交付、保結轉、降本增效。
新上任的首席執行官楊明耀則宣布，基于穩健經(jīng)營(yíng)的發(fā)展策略，以現金流為出發(fā)點(diǎn)，今年的銷(xiāo)售目標調到530億。
楊明耀在今年春節剛過(guò)一周立即走馬上任，或許為了體現降成本的決心，新任CEO薪酬僅為前任一半。
與此同時(shí)，完不成目標的建業(yè)，將今年目標再下調24.3%，大幅度開(kāi)啟“收縮”戰略。
建業(yè)管理層這樣表示，“2022年年初庫存為280億，計劃新開(kāi)盤(pán)486億；按照2021年的水平，去化率達到69%就可以完成這個(gè)目標?！?nbsp;
從去年8月，建業(yè)地產(chǎn)向河南省政府發(fā)出求助信，到今年2月建業(yè)開(kāi)啟大幅裁員計劃，建業(yè)已果斷拋棄了規模增長(cháng)，而是將重心用于維持經(jīng)營(yíng)安全，以及在本地項目的消化上。
從行動(dòng)上，也體現了創(chuàng )始人胡葆森做“少、小、好”的思路轉變。
王俊在業(yè)績(jì)會(huì )上，將建業(yè)地產(chǎn)2022年的工作拆解為四個(gè)階段：
一、二季度是平穩復工、去庫存、清欠款、嚴控支出；
三季度是為8月份到期的美元債做好準備，如開(kāi)源節流、解除監管資金、加大融資等；
四季度是保證資金安全，同時(shí)保交付、保結轉，沖刺全年業(yè)績(jì)。
根據其2021年年報，建業(yè)地產(chǎn)現金及現金等價(jià)物59.02億元，加上受限制銀行存款后，總現金98.48億元，同比下降66.4%。
未來(lái)一年，建業(yè)地產(chǎn)應償還的銀行貸款23.99億元，占全部銀行貸款49.5億元的48.46%。
未來(lái)一年，建業(yè)地產(chǎn)需償還的外部金融機構借款12億元。
此外，建業(yè)地產(chǎn)還有應付帳款及應付票據達328.32億元、優(yōu)先票據154.69億元，其中31.6億元將于一年內到期。
在手現金銳減，應償負債高企，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險仍未解除。
針對今年即將到期的5億美元債，建業(yè)給出的應對措施是：一是確保所有項目按計劃開(kāi)盤(pán)，加速項目去化，提升經(jīng)營(yíng)現金流，加快銷(xiāo)售類(lèi)應收帳款，減少壞賬損失。二是不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活，通過(guò)跟外部機構合作，持續優(yōu)化結構，通過(guò)結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易結合方法，去盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)。
除了自救，建業(yè)信心的恢復還需仰仗河南市場(chǎng)回暖。楊明耀稱(chēng)，2022年1-2月份，河南省商品房銷(xiāo)售額為612億，同比增長(cháng)3.3%。同期，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額為31.65億，同比增長(cháng)35.5%，預計3月份會(huì )實(shí)現環(huán)比大增。
“政府出臺了多項支持政策，目前河南市場(chǎng)也在積極地轉暖向好?！?br/>
如今，一季度已經(jīng)過(guò)去，疫情仍反復不定，即便一再下調目標，留給建業(yè)的時(shí)間也不多了。
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