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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
近年來(lái)，中南建設銷(xiāo)售額從502億快速增至1961億，2020年進(jìn)入房企“2000億俱樂(lè )部”，但這匹黑馬背后卻折射出毛利低、負債高、融資成本高等后遺癥。
7月20日，一則“中南建設（000961.SZ）65折內部售房”的消息在網(wǎng)絡(luò )流傳。
據悉，此次中南建設內部售房不同“戰區”銷(xiāo)售規則和折扣有差異，有地方住宅折扣達到65%；有地方則為七折、八折不等，商辦性質(zhì)的物業(yè)六五折。
對此，中南建設方面回應稱(chēng)，這是個(gè)別項目的員工購房福利，是項目自身根據市場(chǎng)情況的“一盤(pán)一策”，屬于常規營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。
如今，在房地產(chǎn)調控和融資新規雙重壓力下，不少房企采用了折扣售房的形式加快去化，以加快回款保持資金流動(dòng)性。
今年上半年，中南建設實(shí)現銷(xiāo)售額1089.8億元，同比增長(cháng)33.9%；實(shí)現銷(xiāo)售面積790.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)29.7%。
《小債看市》統計，目前中南建設存續11只債券，存續規模81.26億元，其中將有14.23億債券于一年內到期。
值得注意的是，7月27日中南建設將有一筆金額為11.34億元的“16中南02”到期，近日其擬發(fā)行12億中期票據，用于置換償債的自有資金。
存續在岸債券
今年6月，中南建設新發(fā)行一筆票息為12%的美元債，目前其共存續4只美元債，存續規模7億美元，融資成本在9%-12%高位。
據官網(wǎng)介紹，中南集團成立于1988年，下有上市公司中南建設，形成“4+1”業(yè)務(wù)布局——中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育。
中南建設主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工業(yè)務(wù)，兼營(yíng)酒店及其他，2009年“借殼”大連金牛上市。
從股權結構看，中南建設的控股股東為中南城建，持股比例為53.85%，公司實(shí)際控制人為陳錦石及一致行動(dòng)人。
截至2021年3月股權結構圖
中南置地是中南建設旗下的房地產(chǎn)品牌，聚焦長(cháng)三角、珠三角以及內地人口密集型的核心城市，已進(jìn)駐上海、深圳、杭州等超100座城市。
截止2020年末，中南建設在建項目規劃建筑面積合計約3042萬(wàn)平方米，未開(kāi)工項目規劃建筑面積合計約1430萬(wàn)平方米。
值得注意的是，中南建設土地儲備在江蘇省占比較高，區域較為集中，且三、四線(xiàn)土地儲備占比較高，未來(lái)開(kāi)發(fā)項目存在一定去化壓力。
據克而瑞數據顯示，2020年中南置地以2068億操盤(pán)金額位居房企第14位；以1573.9萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第10位。
克而瑞2020年房企排名
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結轉規模和建筑業(yè)務(wù)完工量持續增長(cháng)，中南建設營(yíng)收和毛利潤逐年增長(cháng)，但毛利率卻處于較低水平。
2020年，中南建設整體毛利率只有17.29%，低于以證監會(huì )標準統計的A股上市地產(chǎn)公司毛利率算術(shù)平均水平35.75%。
毛利率水平
2020年，中南建設實(shí)現營(yíng)收786.01億元，實(shí)現歸母凈利潤70.78億元，同比增長(cháng)70%，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額84.67億元。
盈利能力
截至今年一季末，中南建設總資產(chǎn)為3602.38億元，總負債3097.17億元，凈資產(chǎn)505.21億元，資產(chǎn)負債率85.98%。
近年來(lái)，中南建設的財務(wù)杠桿一直處于很高水平，且明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿
從融資新規“三道紅線(xiàn)”看，截至2020年末中南建設的凈負債率為97.27%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.76%，扣除受限資金后的現金短債比為1.04，踩中一道紅線(xiàn)，處于“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，中南建設主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的80%。
截至今年一季末，中南建設流動(dòng)負債有2490.08億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務(wù)有195.21億元。
近年來(lái)，中南建設在手資金逐年增長(cháng)，其賬上貨幣資金有285.78億元，除去受限資金可覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，截至2020年9月末，中南建設銀行授信總額有1702.45億元，未使用授信額度有1320.38億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
除此之外，中南建設還有607.09億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計583.32億元。
整體來(lái)看，中南建設剛性債務(wù)有907.12億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為29%。
有息負債高企，2019和2020年中南建設的財務(wù)費用分別為6.75億和5.5億元，另外近年來(lái)其銷(xiāo)售費用和管理費用增長(cháng)較快，對利潤形成嚴重侵蝕，費用管控能力待提高。
從償債資金來(lái)源看，中南建設對外部融資較為依賴(lài)，其融資渠道較為多元，主要通過(guò)銀行借款、發(fā)債以及非標等方式融資，其中對非標融資依賴(lài)性較強，推升了整體融資成本。
雖然作為A股上市公司，但中南建設控股股東股權質(zhì)押比例較高，資金騰挪空間有限。
截至今年6月，中南城建已質(zhì)押12.34億股中南建設股份，占其所持公司股份的59.94%。
控股股東股權質(zhì)押情況
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至今年一季末中南建設存貨和其他應收款分別為1879.14億和351.97億元，其中其他應收款中關(guān)聯(lián)方占比較高，對資金形成一定占用且部分賬齡較大，存在一定回收風(fēng)險。
截至2020年末，中南建設受限資產(chǎn)近千億，主要為存貨抵押，受限資產(chǎn)規模較大且占比較高，對后續融資產(chǎn)生一定影響。
對外擔保方面，截至今年5月中南建設及關(guān)聯(lián)公司對外擔保余額710.95億元，占歸屬上市公司股東的股東權益的247.71%，可以看出擔保金額較大，存在一定或有風(fēng)險。
關(guān)聯(lián)擔保圖
另外，近年來(lái)中南建設的少數股東權益呈翻倍幾何式增長(cháng)，少數股東權益和所得不成比例，被質(zhì)疑存在大量“明股實(shí)債”。
總得來(lái)看，中南建設營(yíng)收和盈利能力連年增長(cháng)，但毛利率水平較低；債務(wù)規模不斷滾大，利息支出規模較大，對公司利潤形成侵蝕；資產(chǎn)中存貨占比較高，受限資產(chǎn)規模大。
江蘇南通號稱(chēng)“中國建筑之鄉”，陳錦石就出生在這片土地上。早年他和無(wú)數同鄉一樣在建筑工地干活，從小工做起。
1988年，陳錦石拿著(zhù)從親戚朋友那借的5000塊錢(qián)，帶著(zhù)28個(gè)人組成了一個(gè)施工隊，來(lái)到了山東東營(yíng)謀生活。
此后十年間，中南業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，但在繁榮表象之下，合作單位回款難開(kāi)始暴露，同時(shí)國家深化住房制度改革大幕已啟，陳錦石敏銳地意識到，必須進(jìn)軍建筑施工的上游開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
2001年，陳錦石回到南通老家，收購了南通建筑工程總公司，獲得房屋建筑工程施工總包一級資質(zhì)，帶領(lǐng)企業(yè)開(kāi)始承建一系列的大型地產(chǎn)項目。
同時(shí)，陳錦石抓住中國加入WTO的時(shí)代強心劑，變革公司經(jīng)營(yíng)方針、產(chǎn)品結構和人才戰略。
2005年，陳錦石一舉獲得長(cháng)三角地王南通中央商務(wù)區項目，中南地產(chǎn)由此進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，開(kāi)啟房地產(chǎn)“黃金10年”。
2009年，中南建設借殼大連金牛成功上市，發(fā)展如虎添翼。
近年來(lái)，中南建設銷(xiāo)售額從502億快速增至1961億，年復合增速高達57.48%，2020年進(jìn)入房企“2000億俱樂(lè )部”。
今年以來(lái)，“中南系”旗下中南服務(wù)和中南高科先后闖關(guān)資本市場(chǎng)，陳錦石正締造一個(gè)更加強大的商業(yè)帝國。
而此前已經(jīng)上市多年的中南建設，陳錦石則正在交棒給其女。
在今年4月舉行的2020年業(yè)績(jì)發(fā)布上，陳錦石宣布了女兒陳昱含即將全面接班的消息，并表示“希望投資者對年輕人有信心”。
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