作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

重組奧萊的計劃還在推進(jìn)中，首創(chuàng )鉅大融資情況依然沒(méi)有改善，以?shī)W萊項目為底層資產(chǎn)的第二期資產(chǎn)證券化計劃正式啟動(dòng)了，發(fā)行規模不超過(guò)32.68億元。

按照預期，重組奧萊工作將在明年年初完成，首創(chuàng )集團將接手全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng )鉅大及其他奧特萊斯項目。

事實(shí)上，首創(chuàng )鉅大的資金問(wèn)題已經(jīng)愈發(fā)明顯，過(guò)往幾年，該上市平臺的融資能力的確不斷變差；與此同時(shí)，負債率卻由2016年的18%持續升至2020年的176%。

2013年借殼鉅大國際登陸港交所之時(shí)，首創(chuàng )多少有著(zhù)想打破融資平臺效率不高局面的考量，但是數年下來(lái)，似乎仍未能改善。

早在2018年12月，首創(chuàng )鉅大就宣布，“中聯(lián)一創(chuàng )-首創(chuàng )鉅大奧特萊斯資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲批，規模為100億元，將于深交所掛牌發(fā)行。

一年時(shí)間過(guò)去，首創(chuàng )鉅大的資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃才正式進(jìn)入第一期的發(fā)行階段。

“中聯(lián)一創(chuàng )-首創(chuàng )鉅大奧特萊斯一號第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”在2019年12月成立，建議發(fā)行本金總額35.79億元，該計劃的底層資產(chǎn)是房山首創(chuàng )奧特萊斯和昆山首創(chuàng )奧特萊斯，以為集團的運營(yíng)和業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。

公告介紹，該計劃發(fā)行規模不超過(guò)人民幣32.68億元的資產(chǎn)支持證券（即發(fā)行），該計劃通過(guò)發(fā)行所得款項注入該基金，間接獲得4家項目公司全部股權，從而實(shí)現南昌、杭州、濟南、合肥4項物業(yè)的資產(chǎn)證券化。

“其他融資模式跟這種模式相比，融資成本肯定會(huì )高一點(diǎn)，這個(gè)融資成本才五點(diǎn)幾，還算是比較低?！狈治鋈耸肯蛴^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，首創(chuàng )鉅大把自己的存量資產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)證券化的模式進(jìn)行融資，能夠獲得一個(gè)相對比較便宜的資金。

實(shí)際上，和其他金融工具一樣，資產(chǎn)證券化作為一種金融工具，可以完善資本市場(chǎng)的結構，改善資源的配置，提高資金的運作效率。

但是與其他金融工具不同的，是資產(chǎn)證券化需要以基礎資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現金流為償付支持，并通過(guò)結構化設計進(jìn)行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料，第一期資產(chǎn)支持證券的基礎資產(chǎn)為北京房山首創(chuàng )奧特萊斯、蘇州昆山首創(chuàng )奧特萊斯，兩項目均為首創(chuàng )初期打造的奧萊綜合體，其中房山項目更是首創(chuàng )第一個(gè)奧萊綜合體項目，在2013年已開(kāi)業(yè)，第二期也在2019年五一開(kāi)業(yè)。

查看過(guò)往財務(wù)數據可以看到，上述兩個(gè)項目都是首創(chuàng )鉅大旗下運營(yíng)較好的兩個(gè)綜合體項目。2019年，首創(chuàng )鉅大披露，北京房山項目單月銷(xiāo)售均超億元，五一店慶3天總創(chuàng )收近7000萬(wàn)元，十月單月銷(xiāo)售額近3億元；而昆山門(mén)店則實(shí)現客流同比大幅增長(cháng)38%。

第二期的南昌、杭州、濟南、合肥4個(gè)項目，均為100%持股的綜合發(fā)展項目，分別在2017年、2017年、2019年和2018年開(kāi)業(yè)。由于沒(méi)有詳細披露每個(gè)項目的營(yíng)業(yè)情況，僅看到杭州首創(chuàng )奧萊項目在去年中秋活動(dòng)中，門(mén)店會(huì )員銷(xiāo)售實(shí)現同比增長(cháng)5倍。

另?yè)摰软椖抗镜膶徲媹蟾骘@示，于2020年5月31日，杭州首創(chuàng )奧萊項目公司、江西首創(chuàng )奧萊項目公司、濟南首創(chuàng )奧萊項目公司和合肥首創(chuàng )奧萊項目公司的資產(chǎn)凈值分別約4.10億元、4.33億元、3.74億元和1.76億元。

選擇相對成熟、優(yōu)質(zhì)的項目作為基礎資產(chǎn)，一是可保證基礎資產(chǎn)未來(lái)能夠產(chǎn)生足夠的現金流，以此來(lái)為資產(chǎn)證券化進(jìn)行償付支持；二是這類(lèi)資產(chǎn)的變現能力和回報率較高，能為資產(chǎn)證券化的信用增級，有助于資產(chǎn)支持證券上市發(fā)售。

故而有財經(jīng)分析人士道：“這個(gè)證券化肯定會(huì )尋找一些現金流比較穩定的或者業(yè)績(jì)比較好的資產(chǎn)去做，這樣投資者更愿意來(lái)買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品?！?/p>

另外，資產(chǎn)證券化實(shí)際上還是一種有效的表外融資方式，在一定條件下，這類(lèi)融資可以不在企業(yè)的財務(wù)報表上體現交易的資產(chǎn)和發(fā)行的證券，從而實(shí)現“出表”，這無(wú)疑能夠降低企業(yè)的杠桿率。

就首創(chuàng )鉅大過(guò)往數年急升的資產(chǎn)負債率而言，的確有降杠桿的迫切需求。至于選擇用資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，除了有適合的持有項目做基礎資產(chǎn)外，或許融資能力下降才是主因之一。

首創(chuàng )的奧萊業(yè)務(wù)似乎自一開(kāi)始就不算太順利；借殼成功后，首創(chuàng )鉅大2015年定下的“五年二十城”全部開(kāi)業(yè)運營(yíng)的目標也還未完成。

眾所周知，奧特萊斯誕生在美國，最初的奧萊就是“工廠(chǎng)直銷(xiāo)店”，專(zhuān)門(mén)處理工廠(chǎng)尾貨。后來(lái)，慢慢形成類(lèi)似Shopping Mall的大型購物中心，并逐漸發(fā)展成為一種獨立的零售業(yè)態(tài)。而首創(chuàng )鉅大，是目前國內唯一一家以?shī)W特萊斯為核心主業(yè)的上市公司。

上市前，首創(chuàng )2009年11月就以6800萬(wàn)元購入奧特萊斯旗下4家附屬企業(yè)股權，雙方也就該標的設立聯(lián)營(yíng)公司。一年多后，首創(chuàng )相繼在北京房山、浙江湖州、廣東佛山等地啟動(dòng)了“芭蕾雨”項目，即奧萊項目的前身。

不過(guò)這段合作為期不足兩年，2012年9月，首創(chuàng )宣布將佛山項目共55%股權悉數轉讓給中國基建集團；此外，雙方合作的房山、湖州等多個(gè)項目均宣布重新調整股權結構，合作自此沒(méi)了下文。

2013年11月，首創(chuàng )宣布以3.51億港元收購香港鉅大國際控股有限公司66%股權，后者也在2015年3月更名為“首創(chuàng )鉅大”，成為首創(chuàng )旗下發(fā)展奧特萊斯、城市核心綜合體及創(chuàng )新業(yè)務(wù)為主的商業(yè)地產(chǎn)平臺。

2016年，首創(chuàng )將持有的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧特萊斯項目注入首創(chuàng )鉅大。

2017年，首創(chuàng )鉅大強調：“我們是最有信心在中國先做到20家店的，我們肯定要做到最大，也是最有影響力的，到最后價(jià)值也會(huì )最高。從綜合來(lái)講，我們會(huì )最先達到，為什么不做呢？”

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱年度報告，截至2020年底，首創(chuàng )鉅大旗下已開(kāi)業(yè)奧萊項目數量13家，其中由母公司注入的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧特萊斯項目，已分別在2013年和2015年開(kāi)業(yè)；其余南昌、杭州、昆山3項目在2017年開(kāi)業(yè)，武漢、鄭州、合肥3項目在2018年開(kāi)業(yè)，西安、濟南、重慶3項目在2019年開(kāi)業(yè)，昆明1項目2020年開(kāi)業(yè)，2021年預計開(kāi)業(yè)2家。

業(yè)績(jì)數據顯示，開(kāi)業(yè)奧萊門(mén)店營(yíng)業(yè)額在逐步增長(cháng)，2017年增長(cháng)35%至32.4億元，2018年同比增長(cháng)58%至51億元，2019年增長(cháng)53%至78.3億元；即使是受疫情影響的2020年，營(yíng)業(yè)仍維持在了74億元，客流量達3810萬(wàn)人次。

2021年3月23日，2020-2021年度首創(chuàng )奧萊品牌商表彰大會(huì )在北京舉行，當時(shí)的消息則顯示，首創(chuàng )鉅大2020年實(shí)現了近100億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

5年過(guò)去，首創(chuàng )鉅大做到了“全國最大”奧萊項目發(fā)展商，卻與“五年二十城”目標失約了。

首創(chuàng )鉅大奧萊綜合體的開(kāi)發(fā)模式，即“奧特萊斯+住宅”的布局速度，使其資金需求急速上升，這從過(guò)去數年資產(chǎn)負債率的增長(cháng)幅度可見(jiàn)一斑。

隨著(zhù)項目在2017年陸續開(kāi)業(yè)，首創(chuàng )鉅大2016年僅18%的負債率，自2017年開(kāi)始大幅攀升，達到47%，2018年達90%，2019年升至134%，2020年已達到176%。

對于資產(chǎn)負債率的快速增長(cháng)，首創(chuàng )鉅大給出的解釋是“凈資本負債率變動(dòng)主要由于集團債務(wù)凈額的增加”。對應2017-2020年的債務(wù)總額分別是72.04億元、120.96億元、125.2億元、133.16億元。

財務(wù)數據顯示，在總負債持續增大的同時(shí)，首創(chuàng )鉅大每年并表的“融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~”在減少，2017年起，該數據分別為15.44億元、34.75億元、3.04億元及-5788萬(wàn)元。

融資渠道不暢，或許還和業(yè)績(jì)有關(guān)：“部分機構投資者認為，此類(lèi)國企在土地擴張方面或經(jīng)營(yíng)方面效率不高，這都會(huì )影響融資方面的節奏?！?/p>

2017年出現跌幅，降至5.12億元；2018年、2019年則繼續增長(cháng)，分別實(shí)現營(yíng)業(yè)收入12.24億元、18.65億元。歸母凈利潤則從2017年的1.13億元，降至2018年的虧損1.98億元，2019年虧損2.24億元。

可見(jiàn)，自2017年起，首創(chuàng )鉅大業(yè)績(jì)出現轉折。

這一年，首創(chuàng )鉅大對未來(lái)依然信心滿(mǎn)滿(mǎn)，相信2020年可以開(kāi)業(yè)二十個(gè)奧萊：一方面，商業(yè)地產(chǎn)是天然具備集中度的行業(yè)，看誰(shuí)能最先成規模，能先把自己的各種資源網(wǎng)絡(luò )建立起來(lái)，對其它后來(lái)者就是天然的門(mén)檻；另一方面，一個(gè)奧特萊斯從拿項目到營(yíng)業(yè)需要兩年時(shí)間，開(kāi)始運營(yíng)到達到成熟狀態(tài)又需要5年左右，這實(shí)際上很考驗土地能力、經(jīng)營(yíng)能力和資本能力，而首創(chuàng )鉅大恰恰就具備這樣的優(yōu)勢。

外面“找不到錢(qián)”的首創(chuàng )鉅大順應資產(chǎn)證券化潮流，開(kāi)始從自身商業(yè)項目著(zhù)手。

2020年12月，首創(chuàng )鉅大公布第二期32.68億元資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，基礎資產(chǎn)則是南昌、杭州、濟南、合肥4項奧萊項目。

今年3月底消息，首創(chuàng )集團將接手旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項目的首創(chuàng )鉅大及其他奧特萊斯項目。

“將首創(chuàng )鉅大資產(chǎn)包出售給首創(chuàng )集團，可以有效盤(pán)活資產(chǎn)，把回籠資金用于償還債務(wù)，降低杠桿，減少業(yè)務(wù)運營(yíng)，資本運作和資金融資方面的政策限制，預計將在明年年初完成?！?/p>

自2013年首個(gè)奧特萊斯項目開(kāi)業(yè)至今，首創(chuàng )鉅大在這個(gè)行業(yè)當中摸索了8年時(shí)間，但在這場(chǎng)漫長(cháng)的零售戰爭當中，首創(chuàng )鉅大還要破譯更多解題思路，而不僅僅是做到規模最大。

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原標題： 原報道|首創(chuàng )奧萊的戰爭