觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
一場(chǎng)更偏向“宏觀(guān)”的交流，是如今市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)雨雨下的縮影。
最近在市場(chǎng)風(fēng)雨中紛紛擾擾的貝殼找房，8月12日發(fā)布了上半年業(yè)績(jì)。
數據顯示，上半年，貝殼營(yíng)業(yè)收入達449億元，同比增長(cháng)64.6%，調整后凈利潤為31.40億元。
于期內，貝殼總交易額（GTV）達2.29萬(wàn)億元，同比增長(cháng)72.3%。上半年，貝殼找房存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬(wàn)億元，同比增長(cháng)70.1%；新房業(yè)務(wù)GTV達8417億元，同比增長(cháng)70.7%；貝殼新興及其他業(yè)務(wù)營(yíng)收突破12億元，同比增長(cháng)68.9%。
不過(guò)，貝殼找房的凈利潤卻在二季度中出現下滑。二季度，貝殼找房營(yíng)收242億元；同比增長(cháng)20%；凈利潤為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達1.22萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.2%。
貝殼找房自身亦對未來(lái)狀況不太樂(lè )觀(guān)。根據其對第三季度的指引，營(yíng)收將在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。
實(shí)際上，伴隨著(zhù)調控及行業(yè)監管帶來(lái)的不確定性考量，無(wú)論是業(yè)績(jì)、輿論或是資本市場(chǎng)，貝殼找房都面對著(zhù)不同的“考題”。
“第二季度，貝殼發(fā)生的最大一件事，就是創(chuàng )始人和永遠的榮譽(yù)董事長(cháng)左暉先生的離去。貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng )始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和價(jià)值創(chuàng )造的引領(lǐng)者?！?br/>
貝殼找房靈魂人物左暉的離世，一度讓市場(chǎng)擔憂(yōu)這家中介巨頭的發(fā)展航向。
在今年Q2投資者電話(huà)會(huì )上，管理層稱(chēng)，左暉的家族信托近期簽署并交付了不可撤銷(xiāo)的授權，將所持有公司B類(lèi)股票的投票權，授權給貝殼公司的百會(huì )合伙人計劃，目前由彭永東和執行董事單一剛組成。與此同時(shí)，左暉家族、公司董事和核心管理層全部自愿將股票再鎖定一年。
縱觀(guān)整場(chǎng)電話(huà)會(huì )，彭永東罕見(jiàn)和與會(huì )投資者，進(jìn)行了關(guān)于宏觀(guān)與市場(chǎng)環(huán)境的交流。
一場(chǎng)更偏向“宏觀(guān)”的交流，是如今市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)雨雨下的縮影。
在過(guò)去一個(gè)季度，相關(guān)監管消息頻出，反壟斷和數據安全等成為主要話(huà)題。監管部門(mén)對多個(gè)行業(yè)陸續發(fā)布了一系列監管政策和指導意見(jiàn)，市場(chǎng)自然亦對貝殼找房所在的中介行業(yè)有同樣的關(guān)注。
彭永東對外傳遞積極的聲音?！拔覀儾粌H收獲了來(lái)自相關(guān)主管部門(mén)對我們在房產(chǎn)交易行業(yè)里做出的正面貢獻的肯定，也同時(shí)進(jìn)行了持續向內歸因的思考?！?/p>
在他看來(lái)，貝殼找房和房住不炒政策并不違背，價(jià)格平穩增長(cháng)是最好的行業(yè)發(fā)展現狀，國家對住房市場(chǎng)的政策從來(lái)都是穩定當頭，不希望房?jì)r(jià)劇烈波動(dòng)，絕沒(méi)有希望否定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。
他分享了自己關(guān)于行業(yè)周期性的看法?！皬倪^(guò)去十幾年的經(jīng)驗來(lái)看，從季度、年度和3年為周期來(lái)看市場(chǎng)，會(huì )有很不一樣的解讀?！?/p>
在他看來(lái)，行業(yè)每三年一個(gè)周期，房?jì)r(jià)會(huì )在這個(gè)過(guò)程中穩定有序上漲，一個(gè)城市的成熟度也在變化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開(kāi)始，房?jì)r(jià)出現波動(dòng)，對應的抑制政策則會(huì )出臺。
他以貝殼找房總部所在的北京為例：“北京有800-900萬(wàn)套存量房，每年換手率1%是交易量的低點(diǎn)，換手率4%是交易量的高點(diǎn)。每個(gè)城市都有穩定的交易量，前兩年圍繞交易量上下波動(dòng)相對穩定，第三年交易量和價(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)均衡被破壞，就會(huì )出現相應的政策，市場(chǎng)逐漸降溫，直至下一個(gè)循環(huán)?！?/p>
換言之，市場(chǎng)并不用過(guò)度憂(yōu)慮近段時(shí)間的調控政策。
彭永東這一場(chǎng)分享并非沒(méi)有原因，近期，多城市升級調控，陸續出臺“上調二手房貸利率”“二手房指導價(jià)”等調控措施，二手房交易熱度和成交量有所降低。
今年2月，深圳率先發(fā)布了二手房指導價(jià)，此后成都、西安、寧波、無(wú)錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺了二手房指導價(jià)或二手房核驗政策。
從業(yè)績(jì)上看，貝殼找房二季度的業(yè)績(jì)，的確受到了二手房市場(chǎng)降溫的影響。
二季度，貝殼找房營(yíng)收242億元，同比增長(cháng)20%；凈利潤為11億元，同比下降60.7%；總交易額（GTV）達1.22萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.2%。
從業(yè)務(wù)類(lèi)型劃分，期內，貝殼找房二手房房屋交易服務(wù)營(yíng)收為96億元，同比增長(cháng)4%；新房交易服務(wù)營(yíng)收為139億元，同比增長(cháng)31.9%；新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收為6.6億元，同比增長(cháng)50.6%。能夠發(fā)現，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)已遠遠超過(guò)二手房業(yè)務(wù)，且實(shí)現了更快的增長(cháng)。
另外，調控措施也一定程度影響了公司毛利率。數據顯示，貝殼找房二季度毛利潤為53億元，上年同期為66億元；毛利率為22.1%，上年同期為32.5%。
財報中將毛利率下降歸因于三點(diǎn)：2020年毛利率較高，因為新冠導致Q1業(yè)務(wù)擠壓至Q2；2021年Q2二手房交易受市場(chǎng)降溫措施影響，對凈收入貢獻相對較低；2021年Q2新房交易由關(guān)聯(lián)代理及其他銷(xiāo)售渠道完成的比例增加。
“我們第一個(gè)季度是爆發(fā)性增長(cháng)的，在第二個(gè)季度相較于去年同期明顯感受到了市場(chǎng)的壓力，第三個(gè)季度往往是風(fēng)險較大的季度，包括下行壓力和房屋供給不足等，我們預感Q3會(huì )有下降，但是我們在Q4會(huì )恢復依靠我們較強的流動(dòng)性?！?/p>
根據貝殼找房的指引，第三季度營(yíng)收在145億元-155億元之間，較2020年同期下降約24.6%-29.4%。
管理層坦承：“二季度單一城市（深圳）成交量下降，三季度業(yè)績(jì)指引下降，原因是各主要城市（包括上海、廣州、東莞等）的超預期調控政策都發(fā)生在6月中下旬，預計會(huì )對3季度成交量有比較明顯的影響?！?/p>
據其判斷，下半年二手房市場(chǎng)將持續承壓，新房市場(chǎng)在4季度將有回升，全年的業(yè)績(jì)因此也會(huì )受到一定影響，但依然保持高速增長(cháng)。
一位投資者分析，貝殼找房基本面并未發(fā)生變化，仍具備行業(yè)較強的競爭優(yōu)勢，業(yè)績(jì)下滑是監管增強所帶來(lái)的影響。
在彭永東看來(lái)，今年初各地陸續出臺一系列以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標的調控措施，各城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲得到了有效抑制，多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現降溫，市場(chǎng)相應進(jìn)入又一個(gè)量?jì)r(jià)調整時(shí)期，也表示著(zhù)公司進(jìn)入更加穩步增長(cháng)的階段。
值得關(guān)注的是，貝殼正在延伸圍繞“家”的服務(wù)鏈，目前至少包括家裝、家居、家服三大業(yè)務(wù)，分別在北京、成都、上海落地。
二季度，貝殼自營(yíng)被窩家裝在北京完成單量同比增長(cháng)十倍以上，Home SaaS系統實(shí)現銷(xiāo)售（CRM）、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地。
貝殼找房顯然將家裝作為下一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，并加大在該領(lǐng)域的投資。
7月6日，貝殼找房宣布與圣都家裝達成協(xié)議，將收購圣都100％的股權，總對價(jià)不超過(guò)人民幣80億元。該公司于2002年成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)是為消費者提供整裝模式的家庭裝修服務(wù)。目前，該公司已發(fā)展成為華東區域頭部家裝公司，業(yè)務(wù)覆蓋全國7省/直轄市。
事實(shí)上，上半年，貝殼找房遇到了種種挑戰，靈魂人物左暉的離世、地產(chǎn)政策調控、中概股關(guān)注等等的影響之外，其股價(jià)一路下行。
2020年8月13日，首日上市的貝殼找房便受到資本市場(chǎng)追捧，當日在發(fā)行價(jià)20美元/ADS的基礎上大漲87.2%，總市值達422億美元。
在這之后，貝殼找房股價(jià)起起伏伏，數次逼近80美元/ADS的高點(diǎn)，市值一度突破900億美元，超萬(wàn)科、保利、綠地等房企總和。
不過(guò)，受到近期市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的情緒影響，近期貝殼找房股價(jià)已達至歷史底部。
美東時(shí)間8月6日盤(pán)中，貝殼股價(jià)最低跌至17.95美元/ADS，跌破發(fā)行價(jià)。8月12日消息，摩根大通將貝殼評級從跑贏(yíng)大市下調至中性，目標價(jià)從86美元下調至24美元。
而關(guān)于貝殼及中介行業(yè)的討論更是市場(chǎng)焦點(diǎn)，投資者會(huì )上，CFO徐濤接連“辟謠”。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近期，一張關(guān)于調整中介費的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，圖上顯示“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費不得超過(guò)當地社平工資的3倍”。也就是說(shuō)，房產(chǎn)中介的傭金將被大幅調低。
市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，隨后即便鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等大型房產(chǎn)中介公司都稱(chēng)“并未收到相關(guān)通知”，但依舊引起了恐慌情緒。
投資者會(huì )上，徐濤回應稱(chēng)，這則具有煽動(dòng)性的消息為假新聞，謠言源頭來(lái)自一家上海的中介。同時(shí)，貝殼也與住建部進(jìn)行溝通和求證，住建部明確回應目前才知道這樣的信息。
不過(guò)，管理層也注意到，市場(chǎng)的確出現租客抱怨傭金率高的問(wèn)題。但其認為，傭金率反映服務(wù)質(zhì)量、效率，貝殼會(huì )不斷加強對員工能力的培養。?
而貝殼找房受到的爭議遠不止這一項。
作為行業(yè)龍頭，貝殼找房還面臨著(zhù)市場(chǎng)關(guān)于其“壟斷”的質(zhì)疑。58同城CEO姚勁波曾實(shí)名舉報，貝殼通過(guò)利益的不同分配方式，強制讓房企進(jìn)行“二選一”，以獲得獨家房源進(jìn)行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標準罰款貝殼40億元。
隨后，外媒報道“中國市場(chǎng)監管總局已對貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調查”，該消息導致當日貝殼美股盤(pán)前股價(jià)下跌9%，貝殼找房緊急辟謠。
徐濤再次否認這一消息：“我們相信政府會(huì )理解貝殼的模式，關(guān)于反壟斷法，關(guān)于我們壟斷的言論是假的，貝殼沒(méi)有做過(guò)任何關(guān)于壟斷的行為，會(huì )尊重相關(guān)法律法規?！彼Q(chēng)，目前，公司未接受任何與反壟斷問(wèn)題相關(guān)的正式檢查。
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