好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
監管部門(mén)提出兩個(gè)要求：及時(shí)出臺防范化解風(fēng)險的應對方案，支撐新發(fā)展模式轉型的配套措施。
化解風(fēng)險的最高原則是保交付；新模式轉型的原則，依然是“房住不炒、租購并舉”，大力發(fā)展租賃及保障性住房。
轉型，是沒(méi)有人走過(guò)的路。
中國房企真正意義上的轉型，只有萬(wàn)達從住宅開(kāi)發(fā)轉向了商業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)，以及綠城的半步轉型，發(fā)展出了代建模式。
從相關(guān)業(yè)務(wù)多元化的角度來(lái)看，則有龍湖和萬(wàn)科的不懈探索。
萬(wàn)科管理層曾說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)，如果所有房企注定要消亡，希望萬(wàn)科是最后一個(gè)。
這句話(huà)顯然已不是危言聳聽(tīng)，萬(wàn)科占據了混合所有制優(yōu)勢，如果要論民營(yíng)房企，那龍湖可能成為最后一個(gè)。
市場(chǎng)不會(huì )冒出一個(gè)新玩家，扛起房地產(chǎn)新模式的大旗，萬(wàn)科和龍湖的現階段探索，則最有可能成為房地產(chǎn)新模式。
作為目前中國PE最高的房企，龍湖展現了穩健財務(wù)結構，以及房地產(chǎn)新模式“課代表”般的探索。
6.1倍的現金短債比，決定了龍湖可能活到最后。
截至2021年底，龍湖貨幣資金為885.3億元，短期有息負債為145億元。就算扣除318.1億元預售監管資金，龍湖的現金短債比仍高達3.88倍。
“三道紅線(xiàn)”里現金短債比標準是1倍，但從出險房企情況來(lái)看，現金短債比達到2倍，也不一定處于安全范圍內。
另外兩道紅線(xiàn)，龍湖2021年底的凈負債率46.7%，剔除預收款后資產(chǎn)負債率67.4%。
參照全球經(jīng)驗，從高杠桿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，轉向高質(zhì)量的房地產(chǎn)運營(yíng)模式，龍湖還將繼續壓降負債。
一方面放棄追求銷(xiāo)售規模，2022年龍湖全口徑銷(xiāo)售目標3000億元，權益銷(xiāo)售目標2000億元，放棄規模意味著(zhù)買(mǎi)地支出的節制。
另一方面是繼續降杠桿，龍湖今年還將主動(dòng)提前歸還300億元貸款或負債。
這次債務(wù)危機的教訓，絕對是有必要學(xué)習港資房企，將資產(chǎn)負債率控制到50%以下。
房地產(chǎn)新模式的探索，體現在兩個(gè)數據，188億元經(jīng)營(yíng)性收入，以及10.6萬(wàn)間長(cháng)租公寓。
整個(gè)2021年，龍湖實(shí)現188億元經(jīng)營(yíng)性收入，由商業(yè)運營(yíng)、租賃住房及物業(yè)管理等組成。
值得一提的是龍湖商業(yè)，疫情影響之下，龍湖商業(yè)2021年已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的同店銷(xiāo)售額和客流，同比均實(shí)現超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長(cháng)40%至81.5億。
按照龍湖的說(shuō)法，這81.5億元租金收入，“成為我們在行業(yè)周期發(fā)展中可攻可守的利器?！?/p>
首先，龍湖短期有息負債才145億元，未來(lái)不久租金收入便可以覆蓋，龍湖的流動(dòng)性壓力大大減輕。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤下滑是大勢所趨，而龍湖的物業(yè)投資收入毛利率高達74.7%，大大撫平了整體利潤率波動(dòng)。
最后，穩定的物業(yè)投資收入，是支撐龍湖持續為股東創(chuàng )造價(jià)值的基礎，2021年龍湖合計派發(fā)股息每股1.7元，同比增長(cháng)18.9%。
從規模上來(lái)講，龍湖的四個(gè)主航道業(yè)務(wù)（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理），已全部實(shí)現了投資回報邏輯的檢驗。
商業(yè)運營(yíng)、租賃住房，加上正在分拆上市的物業(yè)，龍湖的三個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)總體收入達到了188.3億元，同比增長(cháng)39%。
除此以外，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫養等業(yè)務(wù)，也開(kāi)始為龍湖貢獻經(jīng)營(yíng)性收入。
截至2021年底，龍湖塘鵝租售已覆蓋國內20余座城市，為客戶(hù)提供一站式全生命周期固定資產(chǎn)管理服務(wù)，致力于打造為客戶(hù)提供居住方案、資產(chǎn)管理、生活所需的社區生活平臺。
塘鵝美裝修，2021年成為龍湖六大主航道之一，目前已覆蓋40余城市，致力將“即裝即住”的一站式智慧裝配式裝修服務(wù)應用于住宅、商業(yè)、辦公、租賃住房等多業(yè)態(tài)場(chǎng)景。
與此同時(shí)，龍湖已在上海、杭州、蘇州等地已推出多個(gè)創(chuàng )新型的典型產(chǎn)城項目，打造城市圈辦公、商業(yè)乃至社區生態(tài)鏈。
龍湖醫養業(yè)務(wù)也以椿山萬(wàn)樹(shù)、佑佑寶貝等業(yè)態(tài)依托，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的養老、醫療、健康管理服務(wù)。
站在行業(yè)的轉折點(diǎn)上，龍湖已經(jīng)勾勒出未來(lái)版圖的輪廓，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投入資源的飽和，更多資源則將投向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)的快速增長(cháng)，將為龍湖釋放出更高的成長(cháng)活力。
10.6萬(wàn)間是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的開(kāi)業(yè)規模，目前品牌影響力行業(yè)第一。
2021年是“冠寓”整個(gè)航道的盈利元年，實(shí)現租金22.3億元，同比增長(cháng)23%。
作為“房住不炒、租購并舉”的解決方案，租賃住房毫無(wú)疑問(wèn)是地產(chǎn)新模式的一部分，但機遇與挑戰并存。
租賃住房前期需要付出租金、建造、改造裝修費用，是一次性投入，未來(lái)通過(guò)租金和運營(yíng)溢價(jià)，逐步收回成本和盈利。
也就是說(shuō)，只有能夠承受起持續投入、并擁有運營(yíng)溢價(jià)能力的企業(yè)，才有可能玩轉長(cháng)租公寓，才能得到政府肯定，聯(lián)合發(fā)展保障性住房業(yè)務(wù)。
龍湖管理層稱(chēng)，龍湖在投資合作、研發(fā)建造、營(yíng)銷(xiāo)管理、運營(yíng)管理、人才管理等方面積累了突出的能力，并依托獨有的數字化平臺，形成長(cháng)租行業(yè)領(lǐng)先的核心競爭力。
冠寓分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個(gè)模式，未來(lái)將聚焦約20個(gè)人口持續流入的城市，每年保持20%以上的增長(cháng)速度，有效解決城市青年人群租房難題。
整體看，龍湖目前非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比已超10%，毛利潤占比已接近20%。
這個(gè)數字再翻倍，地產(chǎn)新模式或許可以宣告到來(lái)，但很遺憾，多數民營(yíng)房企無(wú)法撐到那時(shí)。
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