作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼5月份安獅資產(chǎn)接盤(pán)中關(guān)村軟件園鉆石大廈后，這一次輪到保險公司和諧健康闊綽出手，交易對價(jià)高達90.6億元——“刷新了疫情后國內大宗交易市場(chǎng)成交紀錄?！贝鞯铝盒蟹Q(chēng)。

戴德梁行是促成和諧健康收購S(chǎng)K大廈的中間服務(wù)商，該機構認為上述交易有可能成為2021年中國單體項目最高金額交易。

這座位于朝陽(yáng)區建國門(mén)外大街的5A甲級辦公樓，緊鄰長(cháng)安街。作為北京CBD核心區地標式寫(xiě)字樓項目，土地面積7639.8平方米，總建筑面積10.76萬(wàn)平方米，擁有35層樓面。大樓石材和航空玻璃豎排到頂的設計，確立一個(gè)棱角突出、充滿(mǎn)商業(yè)化和現代化氣息的外形。

SK大廈前身為由華熙集團開(kāi)發(fā)的中環(huán)世貿中心，2005年，華熙集團將項目以在建工程形式轉讓予凱德置地，后者則于3年后實(shí)現退出。

凱德與SK集團的交易在2008年9月達成，SK集團斥資33.4億元將大廈收入囊中，用作集團的中國總部。資料顯示，SK集團(SK HOLDINGS)是韓國第三大跨國企業(yè)，主要以能源化工、信息通信為支柱產(chǎn)業(yè)。

和諧健康這次亦是通過(guò)收購項目公司的方式，將股權完整交割。

“交易其實(shí)推進(jìn)有一段時(shí)間了，因為大宗交易談判的周期比較長(cháng)?！贝鞯铝盒兄袊Y本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北區資本市場(chǎng)部主管劉兵告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體。

根據和諧健康主動(dòng)披露的公告，其與SK集團達成交易，獲得北京新錦成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權，北京新錦成持有的SK大廈也一并轉讓。來(lái)自企查查的信息顯示，北京新錦成目前已經(jīng)完成工商信息變更。

事實(shí)上，自2010年放開(kāi)限制后，寫(xiě)字樓物業(yè)是險資一直持續關(guān)注的資產(chǎn)。當年中國平安斥資7.18億元購入購成都中匯廣場(chǎng)，成為險資投資不動(dòng)產(chǎn)放開(kāi)的標志性事情。更早期，通過(guò)“辦公自用”等名目，保險公司自2006年起就開(kāi)始大量購置寫(xiě)字樓物業(yè)。

“不動(dòng)產(chǎn)是險資資金必需要配置的一種資產(chǎn)類(lèi)別?！眲⒈硎?，除股票、債券之外，無(wú)論中國、外國的保險公司都會(huì )將資金配置一部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，這也對應銀保監會(huì )對保險公司的要求。

保險責任準備金是指保險公司為了承擔未到期責任和處理未決賠款，從保費收入中提存的一種資金準備，在報表上體現為保險公司的負債，因此保險公司也會(huì )相應地持有與保險責任準備金等值的資產(chǎn)作為后盾。

更通俗地說(shuō)，由于這種長(cháng)期債務(wù)的存在，保險公司通常并不希望對外投資的現金回籠太快。所以持有存量地產(chǎn)項目是很好的選擇，尤其是北京等一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

“北京的核心資產(chǎn)尤其寫(xiě)字樓資產(chǎn)非常稀缺?！比缟纤鯯K大廈位于長(cháng)安街邊上，從各種意義上來(lái)說(shuō)，“任何企業(yè)能夠在長(cháng)安街邊上掛著(zhù)自己的logo，對企業(yè)的市場(chǎng)影響力都是非同凡響的?！?/p>

劉兵稱(chēng)，放眼全國，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率是最低的，租金是最高的。因此持有SK大廈這樣一座核心區寫(xiě)字樓，租金收益+物業(yè)升值的盈利模式又穩定又安全。它的回報收益包括未來(lái)的資產(chǎn)增值預期，對保險公司都是非?？捎^(guān)的。

“北京市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)受投資人所重點(diǎn)關(guān)注，大宗成交已連續三年突破500億?！贝鞯铝盒写笾腥A區資本市場(chǎng)部總裁、中國資本市場(chǎng)部主管葉國平也透露，戴德梁行資本市場(chǎng)部上半年促成的成交已經(jīng)超過(guò)百億。

另外來(lái)自世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2021年一季度北京共達成10筆大宗交易，交易總額達到209.1億元。期內，北京全市寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，是2018年第二季度以來(lái)首次下降。該機構表示，當地寫(xiě)字樓市場(chǎng)擁有“強勁的需求”。

從一個(gè)更宏觀(guān)的角度，中國一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)亦越來(lái)越受全球投資者青睞。中國經(jīng)濟增長(cháng)是世界范圍內最好的，另外考慮到全球貨幣超發(fā)，加強房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置，是投資者資產(chǎn)保值的重要手段。

“因為去年疫情，所以大家的投資行為其實(shí)都延遲了?！眲⒈岬?，目前市場(chǎng)所有買(mǎi)家的積極度都非常高，不管是外資機構或者保險公司抑或自用的企業(yè)，都很活躍。