商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式、資金模式以及運作模式一直是困擾很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，所以在此需要先行對常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)中的開(kāi)發(fā)、資金及運作模式進(jìn)行介紹，以供諸位參考。
如圖所示，商業(yè)地產(chǎn)運作的開(kāi)發(fā)模式主要由這幾大部分組成，這里強調了第三方專(zhuān)業(yè)團隊作用，主要是強調商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所有環(huán)節由不同的專(zhuān)業(yè)公司或部門(mén)來(lái)共同完成。而且不同公司根據自己的專(zhuān)業(yè)特長(cháng)而專(zhuān)注于某個(gè)細化產(chǎn)品市場(chǎng)。如此便可以將商業(yè)地產(chǎn)更加細化，有利于商業(yè)的細化發(fā)展，同時(shí)該模式可以有效降低前期成本，對資源聚合及效率可以有效提升。
1、商業(yè)團隊無(wú)論策劃、招商、運營(yíng)團隊均有開(kāi)發(fā)商自己組建并進(jìn)行實(shí)際操作，這種是一種對于自身能力要求極高的模式，所有工作都是自己來(lái)完成。這種模式需要企業(yè)的實(shí)力非常強大，因此相應的對開(kāi)發(fā)商本身是一個(gè)難度較大的挑戰。實(shí)踐之中往往存在企業(yè)輕視商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式盲目自信，存在著(zhù)拍腦袋決策、拍胸脯保證、拍屁股走人的情形，由大量非商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員去決策、去實(shí)施、去負責，但往往效果不好。
2、商業(yè)團隊的組建完全由第三方專(zhuān)業(yè)團隊所組成，這是運作商業(yè)項目的另一種極端模式。這種運作模式的團隊沒(méi)有企業(yè)內部人員，這樣在運作新項目時(shí)需要組建另外一個(gè)團隊。長(cháng)此以往，無(wú)論從成本、企業(yè)的發(fā)展角度來(lái)看，都不是一件好事。所以這種模式更多的是適合開(kāi)發(fā)企業(yè)運作一個(gè)商業(yè)項目，不考慮長(cháng)遠的發(fā)展的情形下才使用的，實(shí)踐中很多返租銷(xiāo)售型商業(yè)會(huì )這樣操作，以求規避企業(yè)責任。
3、商業(yè)團隊由開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建或外包與第三方專(zhuān)業(yè)公司，但自己組建的部分都有專(zhuān)業(yè)的第三方顧問(wèn)公司進(jìn)行輔助。這種團隊以前非常流行，其中由于市場(chǎng)快速的變化，策劃和招商兩個(gè)利潤最大的蛋糕被第三方團隊承攬。當然，這也要求第三方團隊需要有非常敏感的市場(chǎng)觸角。在整個(gè)商業(yè)團隊中，運營(yíng)團隊應該是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建的，因為商業(yè)項目的自持原因，運營(yíng)團隊的第一負責人應當長(cháng)期駐場(chǎng)在項目，從成本、培養開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的團隊、工作前后的溝通等方面來(lái)看，更適合企業(yè)自己的運營(yíng)團隊去運作，第三方的專(zhuān)業(yè)團隊僅作為一個(gè)顧問(wèn)的角色協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的運營(yíng)團隊。
尋求第三方機構外腦的幫助，對企業(yè)的甄別能力要求非常高。因為在早期的第三方團隊中，其策劃方、招商方均有著(zhù)豐富且完整的項目實(shí)操經(jīng)驗，對項目的理解比較透徹，也知道一座項目的流程環(huán)節乃至弊端何在，能夠比較好的掌控節奏和進(jìn)行化解。但是隨著(zhù)這幾年在大陸地區的業(yè)務(wù)爆發(fā)，某些代理行團隊、事務(wù)所團隊他們招聘了大量沒(méi)有實(shí)操經(jīng)驗的理論性人員，往往依靠沒(méi)有實(shí)戰經(jīng)驗的人員進(jìn)行業(yè)務(wù)承攬和策劃執行。目前市面上大量的第三方團隊人員，往往是沒(méi)有經(jīng)歷任何一座項目的全流程環(huán)節，但對外宣稱(chēng)做過(guò)大量的商業(yè)項目經(jīng)驗，這是一種完全不負責的行為。對整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)將造成損害，更對開(kāi)發(fā)者是嚴重不負責的。
商業(yè)地產(chǎn)運作模式的資金是有這樣的流向，從剛剛起步的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自持項目運作，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生了收益回歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商繼續運作新項目，經(jīng)過(guò)這個(gè)循環(huán)后，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力越來(lái)越強，運作的項目越來(lái)越好，將會(huì )被一些投資商所看中，投資商對開(kāi)發(fā)商運作的項目進(jìn)行投資，繼續開(kāi)發(fā)商自持-運作項目-運營(yíng)管理-開(kāi)發(fā)商獲得收益這個(gè)循環(huán)，投資商也將得到相應的投資回報，資金鏈的運作至此為止，這種流向僅為投資商投資項目。
投資商直接收購項目或者項目公司，這樣對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)迅速回籠資金，而投資商則得到全部的項目運作收益。與紅色箭頭同為投資方的兩種投資方式。
更進(jìn)一步的資金運作流向：當投資商得到了項目的投資收益后，認同開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，于是投資或者收購開(kāi)發(fā)商，擁有開(kāi)發(fā)商的部分股權，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運作，產(chǎn)生了后續一系列的動(dòng)作。
前者只因為投資商看好項目而進(jìn)行的項目投資，合作的僅為一個(gè)項目。后者則是認同開(kāi)發(fā)商，與開(kāi)發(fā)商集團或者企業(yè)進(jìn)行戰略合作融資給開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，從而進(jìn)行一系列的商業(yè)地產(chǎn)項目運作，合作的不止一個(gè)項目。
這種擁有多項目的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，是基于現階段大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目運作。每個(gè)項目都有項目商業(yè)團隊，將這些各自團隊進(jìn)行整合，成立整體的商業(yè)運營(yíng)公司，管理企業(yè)所有的商業(yè)項目。當這個(gè)新成立的商業(yè)運營(yíng)公司在開(kāi)發(fā)新項目時(shí)，會(huì )尋求戰略合作伙伴，其中基金/REITs 同前文的商業(yè)地產(chǎn)運作模型的投資方相同。
（二）引入主力店合作
引入主力店合作則是商業(yè)運營(yíng)公司建設完項目之后，將整個(gè)項目出租給百貨/超市等主力店，這樣對于商業(yè)運營(yíng)公司來(lái)說(shuō)只是收取建筑物的租金，而策劃團隊、招商團隊都由主力店所組成，最終商戶(hù)的租金收益是由這個(gè)主力店所收?。ㄔ缒觊g家樂(lè )福、沃爾瑪、聯(lián)華等模式）。
投資伙伴的合作是指商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司將自己所有的商業(yè)項目整合，與另外一家大型企業(yè)（如開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)公司或者其他）一起持有，例如曾經(jīng)的河南建業(yè)與凱德置地的合作模式、萬(wàn)科與印力的合作模式等。
這種合作方式對于投資公司來(lái)說(shuō)，作出這樣的選擇，不得不面臨對市場(chǎng)環(huán)境不熟悉、短期內無(wú)法建立良好公共關(guān)系以及與消費者之間的品牌溝通等問(wèn)題，凱德在這方面的優(yōu)勢自然不及區域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因此，凱德就選擇了揚長(cháng)避短，挑選某個(gè)區域最大、掌握資源最為豐富的本地企業(yè)，采取以資本介入的方式與其進(jìn)行對接合作，盡早搶占中西部區域市場(chǎng)份額。而對建業(yè)而言，與凱德置地這樣的國際伙伴結盟同樣是借力成長(cháng)，而不僅僅是一場(chǎng)“資本與資源”交換的游戲。但是隨著(zhù)國內開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)環(huán)境轉變以及國內商業(yè)地產(chǎn)人員的成熟度增高，越來(lái)越多的企業(yè)采用了自我開(kāi)發(fā)模式。
商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)環(huán)節應主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)和資本運營(yíng)等三塊構成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營(yíng)的成敗。而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎和表現,沒(méi)有拿地、建設等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，則附著(zhù)其上的商業(yè)運營(yíng)就失去了必要的基礎和載體。資本運營(yíng)是線(xiàn)索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的各環(huán)節都由資本運營(yíng)實(shí)現結合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營(yíng)為最終目的。所以一切上升到資本運作層面的決策，都是企業(yè)發(fā)展的戰略決策，這要求對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的任何環(huán)節均應當仔細考慮且認真規劃。但從本質(zhì)而言，任何商業(yè)地產(chǎn)的長(cháng)期穩定發(fā)展，離不開(kāi)的基礎則是商業(yè)而非地產(chǎn)，只有將商業(yè)環(huán)節發(fā)展完善，才有可能將土地的保值、增值屬性發(fā)揮出來(lái)。從短期看是一項非常辛苦的工作，但從長(cháng)期看會(huì )使得土地的資本屬性成倍提升。
脫離了商業(yè)經(jīng)營(yíng)運營(yíng)，商業(yè)項目終將喪失活力，進(jìn)入一輪惡性循環(huán)，最終變成企業(yè)的拖累。如要保持項目的活力，以及持久的發(fā)展，必須以項目運營(yíng)作為核心要素，否則無(wú)法持久。
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