觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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億達中國曾多次公告透露，因中民投流動(dòng)困難，導致億達中國未償還的貸款觸發(fā)提前償還的金額兩度增加。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 持續了將近一年的中民投出售億達中國股份的潛在交易終止了。
6月24日，億達中國公告表示，據中民嘉業(yè)告知，于公告日期中民嘉業(yè)已終止與潛在買(mǎi)方的所有相關(guān)討論，原因是未能就潛在交易的條款達成協(xié)議。所以也并無(wú)就潛在交易簽訂最終協(xié)議。
隨著(zhù)有關(guān)潛在交易的討論及磋商終止，將導致億達中國控制權的變動(dòng)，從而導致觸發(fā)根據收購守則規則26.1作出強制性全面要約的要約期也于本公告日期截止。
中民投出售億達股份
當年9月下旬，億達中國公告透露，該公司控股股東中民嘉業(yè)投資有限公司已與潛在買(mǎi)方進(jìn)行討論，以探討有關(guān)出售中民嘉業(yè)持有的該公司股份的潛在交易。
交易資產(chǎn)為中民嘉業(yè)持有億達中國15.81億股股份，相當于后者已發(fā)行股份的約61.20%。根據香港交易所《公司收購及合并守則》，此次中民投出售的股權超過(guò)30%，將觸發(fā)強制性全面收購要約。
所以隨著(zhù)有關(guān)潛在交易的討論及磋商終止，有關(guān)潛在交易的要約期于本公告日期截止。
彼時(shí)中民投出售億達中國的理由很簡(jiǎn)單：缺錢(qián)。過(guò)去依靠債務(wù)資金實(shí)現的規?？焖贁U張，也快速地反噬著(zhù)中民投。
在2017年年底，中民投總資產(chǎn)突破3000億元，但其債務(wù)危機也慢慢開(kāi)始浮出水面。這一年，中民投短期負債增加了333億元。
2018年，地產(chǎn)、金融行業(yè)開(kāi)始大力去杠桿，抽貸、限額導致房企們現金流問(wèn)題開(kāi)始爆發(fā)，中民投便是其中典型的一個(gè)例子。也是從這一年開(kāi)始，中民投開(kāi)始斷臂求生。
121億元出售上海董家渡13、15地塊給綠地，轉讓所持陽(yáng)光城股份，出售旗下物業(yè)管理公司給雅居樂(lè )，還出售中民愛(ài)普、旗下建筑公司以及深圳蛇口的城市更新項目等等。
但即便如此，中民投的債務(wù)危機依然未能緩解，2021年以來(lái)，中民投已經(jīng)四次被列為執行人。據企查查信息顯示，近一年以來(lái)，中民投共計被執行5次，執行金額19.93億元。
債務(wù)問(wèn)題未能緩解，億達中國被擺上交易臺。這是2016年11月，中民投通過(guò)旗下中民嘉業(yè)，斥資逾30億港元成為控股股東的上市平臺。
但隨著(zhù)中民投與潛在買(mǎi)方的交易終止，中民投下一步要如何處置資產(chǎn)將成為新的問(wèn)題。因為其手上尚能處置的資產(chǎn)已不多。
據不完全統計，中民投對外投資中，有“房地產(chǎn)”“置業(yè)”字樣的子公司共30家，其中4家已注銷(xiāo)。而剩下的26家，中民投持股超過(guò)50%的僅有2家公司。持股在10%及以下的有21家，占比超過(guò)八成。
億達中國之累
億達中國，是集園區開(kāi)發(fā)、園區運營(yíng)、工程建設、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團化企業(yè)。相信想要入股億達中國，絕大部分是看上億達中國的產(chǎn)業(yè)園區。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱億達中國年報，在2020年，其全資持有大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng )新城、大連天地、億達信息軟件園四個(gè)商務(wù)園區，并對武漢軟件新城和大連騰飛軟件園分別持有50%權益。
值得注意的是，上述項目中，大連騰飛軟件園并不并表億達中國，但該項目成為了億達中國緩解由中民投波及的債務(wù)危機的自救手段。即于今年5月26日，億達中國出售該項目所持股權予凱德集團，作價(jià)5.01億元。
據了解，2019年初中民投遭遇流動(dòng)性危機時(shí)，億達中國曾多次公告透露，因中民投流動(dòng)困難，導致億達中國未償還的貸款觸發(fā)提前償還的金額兩度增加。
彼時(shí)公告指出，由于中國民生實(shí)施資產(chǎn)凍結，已在技術(shù)上導致發(fā)生億達中國所訂立未償還本金總額約為人民幣42.77億元的若干貸款協(xié)議項下的若干觸發(fā)事件。
2020年，億達中國發(fā)新票據2.25億美元交換2020年到期3億美元債。在債務(wù)置換后，該公司再度公告披露，截止2020年4月20日未支付2020年到期年息為6.95%的優(yōu)先票據的未償付本金5285.4萬(wàn)美元，已構成違約事件。
而上述出售大連騰飛軟件園回籠的資金，億達中國亦在6月21日的公告中明確指出，回籠資金就是為償還于今年4月底到期債務(wù)，緩解短期流動(dòng)資金問(wèn)題。
據年報顯示，大連騰飛軟件園和武漢軟件新城是億達中國在2020年唯二出租率沒(méi)有下降的園區，其中大連騰飛軟件園保持在85%的出租率，而武漢軟件新城則依然保持著(zhù)僅有37%的出租率。
而大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng )新城、大連天地、億達信息軟件園四個(gè)商務(wù)園區，出租率則分別從2019年的96%、80%、100%、79%減少至2020年91%、73%、65%、50%，出現5%-35%不等的出租率下降。
另一方面，在物業(yè)銷(xiāo)售方面，億達中國逐年走低，在2016年至2019年分別錄得83.05億元、72.63億元、85.37億元、72.37億元。在2020年更是跌至56.01億元。
在財務(wù)表現上，2020年，億達中國收入52.42億元，同比減少14.4%；毛利12.45億元，同比下降41.6%，毛利率23.9%；利潤1.96億元，凈利潤率僅為3.8%；歸屬股東凈利潤1.72億元，同比下降61.66%。
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