地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文、廖敏瑩
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪 (ID:DCHLX1)
5月伊始，無(wú)論金融圈還是地產(chǎn)圈，最熱鬧的事情，莫過(guò)于公募REITs要開(kāi)閘。REITs一直是備受海外投資者青睞的投資產(chǎn)品。它最早起源于美國1960s，并在過(guò)去幾十年中迅猛發(fā)展。對于海外市場(chǎng)而言，REITs這類(lèi)產(chǎn)品模式已經(jīng)相當成熟。目前，美國是全球REITs最發(fā)達的國家，其規模約占全球REITs總規模的60%。截至2019年末，美國公募REITs市場(chǎng)規模約1.3萬(wàn)億美元，約占其GDP規模的6.5%。
而亞洲國家中，日本、新加坡、香港三地REITs市場(chǎng)最為成熟，三地REITs 市值占亞洲整體市值比重達93%。因此，對于中國內地絕大多數投資者而言，REITs仍然是讓人陌生的新事物。
01我國為何推出REITs？
4月30日，我國證監會(huì )與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標志著(zhù)境內公募REITs試點(diǎn)正式起航。中國目前非常需要REITs，主要原因有以下幾個(gè)方面：
第一、中國基礎設施建設缺錢(qián)。由于缺錢(qián)，近兩年中國的基礎設施投資增速逐漸下滑，2018年基礎設施投資增速為3.8%，2019年還是3.8%，沒(méi)錢(qián)是當前基礎設施建設最突出的矛盾，而當前尤其需要加大投資、促進(jìn)，所以需要推出REITs。
第二、地方政府和國企債務(wù)率過(guò)高。地方政府融資行為逐漸規范。在開(kāi)正門(mén)堵偏門(mén)的大背景下，存量債務(wù)消化壓力巨大。特別是房地產(chǎn)調控不放松，土地出讓金收入增長(cháng)乏力，地方政府財力較為困難。由于經(jīng)濟下降和融資增長(cháng)，2020Q1政府部門(mén)杠桿率已經(jīng)攀升至40.5%的新高，其中地方政府杠桿率也達到27.3%，總體債務(wù)負擔繼續加重。收入方面，2019年地方本級財政收入增長(cháng)3.2%，尚不及全國同期3.8%的增速，2020Q1地方本級財政收入則下降12.3%、同期作為地方政府重要收入來(lái)源的土地使用權出讓收入也下降了7.9%。這就進(jìn)一步加劇了地方政府的杠桿風(fēng)險。REITs的推出，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加政府融資能力和現金流，化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險，提升財力。
第三、通過(guò)資本市場(chǎng)提高基礎設施資產(chǎn)的流動(dòng)性?；A設施存量資產(chǎn)，大部分在地方政府和國有企業(yè)手上，它最大的特點(diǎn)是具有沉淀性，如果不增加它的流動(dòng)性，永遠也不知道它到底值多少錢(qián)，所以我們通過(guò)資本市場(chǎng)的手段，增加它的流動(dòng)性，就能發(fā)現它的真實(shí)價(jià)值。
第四、促進(jìn)儲蓄轉化為投資的效率。我們現在儲蓄轉化為投資，主要是依托間接融資，間接融資中又主要是銀行體系，這樣的轉換效率是比較低的，而且還會(huì )加大宏觀(guān)杠桿率，使得風(fēng)險堆積在銀行體系內?；A設施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點(diǎn)，能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì )資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長(cháng)期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實(shí)體經(jīng)濟杠桿，推動(dòng)基礎設施投融資市場(chǎng)化、規范化健康發(fā)展，體現了資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟、廣泛動(dòng)員社會(huì )資金并降低基建對政府資金依賴(lài)程度的政策導向。
第五、給投資者提供更好的投資機會(huì )。一個(gè)政策的出臺必須要考慮到供給方，而金融的最終供給方就是廣大的投資者，投資者的需求當然是更好的投資機會(huì )，所以考慮REITs能否給投資者帶來(lái)更好的投資機會(huì )
02 REITs推出對房地產(chǎn)行業(yè)影響
公募REITs啟航，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)邁入嶄新時(shí)代
本次REITs試點(diǎn)實(shí)現了權益化和公募化兩大方面的突破。目前無(wú)論ABS還是類(lèi)REITs，其證券設計結構均為分層結構，一般分為優(yōu)先級+劣后級兩檔，而優(yōu)先級的REITs和ABS更類(lèi)似于債券，參考歐美成熟REITs市場(chǎng)更多呈現股權特征，本次REITs試點(diǎn)的基本原則之一要求遵循市場(chǎng)原則，堅持權益導向。有望破除過(guò)去類(lèi)REITs的債券化外殼，實(shí)現底層資產(chǎn)股權的轉讓?zhuān)瑢?shí)現資產(chǎn)真正的出表和變現。公募REITs有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從債務(wù)性杠桿融資模式向權益性資產(chǎn)管理模式轉型；同時(shí)是在房地產(chǎn)優(yōu)化結構、去庫存、轉型升級過(guò)程中的重要工具。
金融創(chuàng )新接力，融資方式開(kāi)拓新航道
隨著(zhù)金融業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟、深化供給側結構性改革的深入，地產(chǎn)行業(yè)的外部融資環(huán)境正發(fā)生重大變化，積極適用新常態(tài)、開(kāi)辟多元化、高質(zhì)量融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)而言變得尤為重要，高效盤(pán)活存量資產(chǎn)、迭代運用金融工具、開(kāi)拓高質(zhì)量標準化融資新航道，已成為大部分房企的戰略要點(diǎn)。本次REITs的推出為內地企業(yè)金融創(chuàng )新開(kāi)拓了新航道。
基礎設施建設推動(dòng)周邊土地、物業(yè)的升值
從試點(diǎn)區域來(lái)看，本次公募REITs試點(diǎn)要求在區域上優(yōu)先支持京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長(cháng)江三角洲等重點(diǎn)區域，其中重點(diǎn)支持國家級新區、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區開(kāi)展試點(diǎn)。從行業(yè)來(lái)看，這次試點(diǎn)不是曾經(jīng)議論較多的長(cháng)租、住宅、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護、信息網(wǎng)絡(luò )、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)七大領(lǐng)域。但是，本次公募REITs并非與房地產(chǎn)全不相干，其中如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數據中心均屬于房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)范疇，這或將為未來(lái)持有型商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出做了鋪墊。從長(cháng)遠看，基礎設施建設勢必推動(dòng)周邊土地、物業(yè)的升值。
未來(lái)稅收問(wèn)題仍待解決
在歐美、新加坡等REITs較為發(fā)達的國家和地區，REITs由于收益率較高且較為穩定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品，其重要原因之一就是REITs在滿(mǎn)足特定要求的情況下是可以免稅的。目前我國在REITs領(lǐng)域尚未出現任何稅收優(yōu)惠，未來(lái)REITs發(fā)展仍然需要突破相關(guān)稅收政策的痛點(diǎn)。
03房地產(chǎn)企業(yè)如何利用公募基礎設施REITs
雖然本次公募REITs試點(diǎn)行業(yè)采用正面清單的形式，列了一些重點(diǎn)支持的行業(yè)。其中不是曾經(jīng)議論較多的長(cháng)租、住宅、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。但這里面還是有所謂房地產(chǎn)屬性的基礎設施，比如倉儲物流，IDC及特色產(chǎn)業(yè)園區等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍可以從中找到機會(huì )，借勢發(fā)展。
消費升級及供應鏈效率的需求促使工業(yè)物流領(lǐng)域REITs火爆
從目前亞洲地區REITs市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型年化綜合收益表現來(lái)看，過(guò)去5-10年，除了醫療健康REITs 帶來(lái)更為豐厚的回報以外，其他物業(yè)類(lèi)型的綜合回報率較為接近。但短期來(lái)看，在過(guò)去一年的時(shí)間里，工業(yè)/ 物流資產(chǎn)在所有物業(yè)類(lèi)別中表現最佳。
隨著(zhù)消費升級、電子商務(wù)的快速增長(cháng)、以及對提高供應鏈效率的需求促使企業(yè)增加了對主要工業(yè)、物流領(lǐng)域的需求和投資。根據數據顯示，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍左右，因此物流地產(chǎn)這一子領(lǐng)域還有很大發(fā)展空間，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)炒行為受到打壓的大背景下，物流地產(chǎn)由于是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而服務(wù)的，有利于促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展，這一細分方向也受到了政策的大力支持。試圖多元化的房企可以進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的子領(lǐng)域借勢發(fā)展。
以光明地產(chǎn)為例，在2019年其發(fā)行由光明地產(chǎn)作為原始權益人的冷鏈倉儲物流資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（CMBS）。這也是光明地產(chǎn)在創(chuàng )新行業(yè)發(fā)展格局、開(kāi)拓資產(chǎn)融資渠道方面的一次有益探索。
“新基建+公募REITs”，IDC自帶雙熱點(diǎn)
2020年以來(lái)，中央頻繁提出“新基建” 的部署。從國家層面釋放的信號，為互聯(lián)網(wǎng)數據中心（IDC）的發(fā)展帶來(lái)了積極的前景。5G網(wǎng)絡(luò )的快速建設，有望推動(dòng)數據量進(jìn)入新一輪增長(cháng)。另外，遠程辦公、在線(xiàn)教育、AR/VR和物聯(lián)網(wǎng)等新應用，也有望衍生大量新增IDC需求。
隨著(zhù)4月30日公募基礎設施REITs開(kāi)閘，IDC作為5G時(shí)代重要的新型基礎設施底層資產(chǎn)，自然更引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。和房地產(chǎn)行業(yè)類(lèi)似，IDC也是一個(gè)資本密集的行業(yè)。業(yè)內金額最大的一宗交易莫屬沙鋼集團在2019年8月完成歐洲最大數據中心公司Global Switch的全資收購，其累積金額為人民幣558億元。近年來(lái)也有諸如基匯資本、遠洋資本等房地產(chǎn)私募基金投身于IDC領(lǐng)域。房企可以乘勢擇機選擇IDC項目，作為后發(fā)致勝的途徑。
探索產(chǎn)融結合，助力房企轉型升級新發(fā)展
本次公募REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，鼓勵信息網(wǎng)絡(luò )等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區、特色產(chǎn)業(yè)園區等開(kāi)展試點(diǎn)。這為試圖多元化發(fā)展的企業(yè)提供了轉型升級的新機會(huì )。在行業(yè)增速趨緩的背景下，1+X的轉型戰略已成為多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所追求的目標。緊隨政策是地產(chǎn)企業(yè)對主業(yè)以外產(chǎn)業(yè)選擇的最好風(fēng)向標。比如，光明地產(chǎn)在夯實(shí)房地產(chǎn)底板的穩健經(jīng)營(yíng)基礎上，積極開(kāi)展多元創(chuàng )新轉型，目前已構成“1+5”的綜合商業(yè)模式定位。其中物流板塊就是公司未來(lái)發(fā)展成為綜合性平臺公司的關(guān)鍵底板之一，也是未來(lái)實(shí)現整體經(jīng)濟發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。同時(shí)，公司圍繞新商業(yè)模式，著(zhù)力以金融創(chuàng )新為抓手，以融促產(chǎn)，以產(chǎn)定融，金融創(chuàng )新為產(chǎn)業(yè)搭建快速發(fā)展的平臺，產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展夯實(shí)金融創(chuàng )新底部基礎，進(jìn)一步探索產(chǎn)融結合新模式，實(shí)現產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融創(chuàng )新的良性交互。
04中小房企如何參與其中（REITs）？
以上熱點(diǎn)吸人眼球，但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于規模小、資金實(shí)力不夠；同時(shí)，缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的沉淀或沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)量不夠，所以無(wú)法直接迅速參與其中。但大可不必著(zhù)急，本輪REITs試點(diǎn)很重要的一點(diǎn)是穩妥，要以個(gè)案項目的方式去推動(dòng)，類(lèi)似做一個(gè)項目成熟一個(gè)項目，然后發(fā)現問(wèn)題，解決問(wèn)題，最后總結經(jīng)驗，為長(cháng)期不斷的金融創(chuàng )新接力積累經(jīng)驗。這意味著(zhù)中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，即使現在無(wú)法直接參與，但仍可以通過(guò)金融思維的建立培養、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步沉淀、中小房企抱團、與大企業(yè)合作等方式間接參與本輪REITs開(kāi)閘。
修煉思維，培養意識
中小房企在快速做大規模的同時(shí)要為未來(lái)做準備。房地產(chǎn)行業(yè)作為資源驅動(dòng)、資金密集的類(lèi)金融行業(yè)，本身就具有金融的屬性。很多中小房企由于規模小、資源有限、外加區域政策等因素的限制，高管團隊的金融思維有所欠缺。因此，高管團隊金融知識的學(xué)習和金融思維的建立刻不容緩。
逐步獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行沉淀
REITs運營(yíng)的本質(zhì)是通過(guò)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來(lái)的收益折現提前獲取資金，因此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)沉淀是中小房企未來(lái)參與REITs的基礎。據當前國內發(fā)行的REITs管理業(yè)態(tài)情況來(lái)看，截至2019 年12 月31 日，國內商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計發(fā)行192 單。從物業(yè)類(lèi)型上看，已發(fā)行產(chǎn)品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓及工業(yè)物流物業(yè)類(lèi)別。目前在存續期的176 單國內商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，零售、辦公、綜合類(lèi)型產(chǎn)品占據產(chǎn)品數量前三位，分別為53單、45 單和36 單，占市場(chǎng)存量單數的30.1%、25.6% 和20.5% 。相比美國REITs管理物業(yè)的業(yè)態(tài)情況來(lái)看，我國REITs管理業(yè)態(tài)類(lèi)型相對美國較少，未來(lái)仍將以商業(yè)地產(chǎn)為主，發(fā)力點(diǎn)將會(huì )體現在基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區等領(lǐng)域。
所以，中小房企拿地時(shí)，在以做大規模為前提的情況下，可以兼顧城市核心位置逐步積累少量?jì)?yōu)質(zhì)商業(yè)或產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。從戰略上講，過(guò)多的資產(chǎn)沉淀會(huì )影響企業(yè)擴張的速度，注意需要把握持有節奏。
中小房企抱團融合共贏(yíng)發(fā)展
中小型房企單家來(lái)看規模是小，但是多家企業(yè)可以通過(guò)合作捆綁，通過(guò)資產(chǎn)組合擴大規模參與其中。博志成G50俱樂(lè )部便順勢而來(lái)，應時(shí)而生，以“積極參與、規則共建、互幫互助、資源共享、優(yōu)勢互補、利他共贏(yíng)”為基本原則，為中小型房企提供融合、共贏(yíng)、發(fā)展的平臺，引領(lǐng)大家抱團發(fā)展，做大做強！
G50俱樂(lè )部目前已幫助多家會(huì )員企業(yè)與知名地產(chǎn)信托牽手合作獲取數億元資金，并且一個(gè)月內首批資金到位。同時(shí)規劃先行，打造千億級融投平臺，助力中小型房企發(fā)展。
“抱大腿”積累經(jīng)驗，鍛煉模式
中小房企也可以通過(guò)與大企業(yè)合作參與REITs。本輪公募REITs的開(kāi)放意味著(zhù)中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對房地產(chǎn)行業(yè)包括銷(xiāo)售模式、盈利模式、運作模式在內的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。中小房企遲早要參與其中。即使目前與大企業(yè)的合作沒(méi)有主導權，但可以通過(guò)學(xué)習模式和知識為未來(lái)發(fā)展積累經(jīng)驗
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)黃老邪”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
