證券化江湖 作者：債市火線(xiàn)君
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最近討論公募REITs的文章層出不窮，有對《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引》（征求意見(jiàn)稿）進(jìn)行條分縷析的文章，也有高瞻遠矚泛泛而談的文章，但是相信絕大部分人在這個(gè)時(shí)點(diǎn)其實(shí)對公募REITs的產(chǎn)品架構和實(shí)操流程還是有比較多的疑問(wèn)。所謂“他山之石，可以攻玉”，我們可以向外眺望，看看國外基礎資產(chǎn)REITs的概況。
截至目前，根據Nareit網(wǎng)站披露的信息，美國基礎設施REITs（infrastructure REITs）一共有六只，如下圖所示：
在REITs產(chǎn)品之外，美國基礎設施領(lǐng)域還有另外一種較為典型的產(chǎn)業(yè)投資基金——MLPs（Master Limited Partnerships，主導型有限合伙基金）。MLPs是一種在證券交易所公開(kāi)交易的有限合伙基金，結合了有限合伙的稅收優(yōu)勢及公開(kāi)交易證券的流動(dòng)性?xún)?yōu)勢。另外比如澳大利亞REITs中沒(méi)有基礎設施的分類(lèi)，而是以L(fǎng)IF（Listed Infrastructure Fund，上市基礎設施基金）的形式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性基礎設施投資。
本文主要介紹印度的invITs（infrastructure investment Trusts）的概況，印交所(NSX,National Stock Exchange of India Ltd)也有針對地產(chǎn)資產(chǎn)的上市REITs，由此可見(jiàn)印度房地產(chǎn)和基礎設施投資信托分別冠以不同的名稱(chēng)。想到印度，可能腦海里會(huì )浮現出某畫(huà)面：
但是印度和中國都算發(fā)展中國家，人口、地域版圖有較高可比性，過(guò)去幾十年以及未來(lái)一段時(shí)間，地產(chǎn)和基礎設施投資建設需求旺盛，政府都有動(dòng)力追求進(jìn)一步便民利民，保持經(jīng)濟增長(cháng)活力。根據IBEF（Indian Brand Equity Foundation）今年2月發(fā)布的研究報告，印度基礎設施投資建設增長(cháng)迅速，且未來(lái)發(fā)展潛力巨大。
印度證券交易管理委員會(huì )（SEBI）于2007年發(fā)布REITs監管文件草案，通過(guò)與政府部門(mén)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者的合作磋商并借鑒國外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗，最終在2014年頒布了目前施行的REITs監管文件，2019年4月India’s maiden REITs的上市讓印度REITs最終破繭而出。在REITs監管文件和產(chǎn)品上市的同時(shí)，印度的invITs也是在同步發(fā)展，目前已有“Indian Grid Trust”和“IRB INvIT Fund”兩只產(chǎn)品在NSX上市。其實(shí)印度REITs和invITs載體均為信托，在產(chǎn)品結構和監管條款上有許多相似之處，以下就是對印度invITs的監管規則進(jìn)行簡(jiǎn)要的概述：
（監管文件中貨幣單位均是印度盧比，已按照2020年5月5日的匯率 1元（rmb）=10.73印度盧比進(jìn)行換算）
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