觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一家企業(yè)的風(fēng)格總是不會(huì )輕易改變，貼上穩健標簽多年的中海，應該是喜歡這樣的腳步，無(wú)關(guān)外界保守質(zhì)疑。

3月29日，中海發(fā)展舉行2020年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，副主席、執行副總裁、運營(yíng)總監兼總建筑師羅亮，行政總裁張智超，副總裁郭光輝等管理層在深圳出席會(huì )議，財務(wù)總監呂世杰則在香港出席此次會(huì )議。

顏建國罕見(jiàn)地缺席本次業(yè)績(jì)會(huì )，只是以視頻形式短暫露面，仍繼續強調中海的穩健表現，并稱(chēng)未來(lái)“繼續堅守穩中求進(jìn)的長(cháng)期主義，致力于確定的增長(cháng)”。

可預見(jiàn)接下來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間里，中海的規模水平、盈利表現、財務(wù)管理等多維度的數據呈現，依舊會(huì )保持一貫的風(fēng)格。

先以2020年報數據一窺究竟。

2020年，中海實(shí)現收入1857.9億元，同比上升13.53%；經(jīng)營(yíng)溢利為652.3億元，同比上升4.6%；公司股東應占溢利為439.0億元，同比上升5.5%；扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)58.7億元后的股東應占溢利為380.3億元，同比上升10.9%。

從盈利指標看來(lái)，這份年報其實(shí)沒(méi)有給投資者帶來(lái)太多驚喜成分，盡管營(yíng)業(yè)收入、扣估股東應占凈利潤都實(shí)現了雙位數增長(cháng)，但增幅相較往年略顯乏力。

“去年無(wú)論是從銷(xiāo)售額、營(yíng)收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，中海都如期地完成了原來(lái)設定的‘十三五’規劃目標?！绷_亮于業(yè)績(jì)會(huì )上披露。

或是顏建國不在場(chǎng)的緣故，整場(chǎng)業(yè)績(jì)會(huì )對于中海未來(lái)的發(fā)展目標未述及過(guò)多，羅亮回應關(guān)于“十四五”規劃目標的問(wèn)題時(shí)，也僅僅表示：“未來(lái)5年，銷(xiāo)售規?？隙〞?huì )按年實(shí)現兩位數的增長(cháng)，商業(yè)收入、物業(yè)出租的租金也應該會(huì )按照兩位數增長(cháng)?！?/p>

同時(shí)強調，“有堅定的信心，能夠實(shí)現‘十四五’規劃的目標?！?/p>

上述提及的營(yíng)收、凈利增速放緩，歸因于中海合約銷(xiāo)售增速放緩。

根據顏建國在2017年定下的目標指引，中海要在2020年實(shí)現合約銷(xiāo)售4000億港元規模。

郭光輝介紹，十三五期間，中海合約銷(xiāo)售增長(cháng)了1.5倍，年復合增長(cháng)率達到20.4%。根據數據，中海去年實(shí)現合約銷(xiāo)售額3607.2億元，同比增長(cháng)12.5%，對應銷(xiāo)售樓面面積1917萬(wàn)平方米，同比上升6.8%，超額完成年度目標。

據披露，中海在主流城市銷(xiāo)售份額持續提升，“2020年一線(xiàn)城市北上廣深、香港的銷(xiāo)售額達1126億元?！?/p>

龍頭房企之中，中海的規模增長(cháng)表現不算突出。根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的房地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售榜單，2018年、2019年中海銷(xiāo)售排名都是第七名，2020年超越綠地成為第六名，但與第五名保利相比，中海還相差約1359億元。

中海為人所稱(chēng)道的是利潤調節之術(shù)，在多數公開(kāi)場(chǎng)合，中海都強調實(shí)現規模與效益之間的平衡，核心目標并非規模做到第幾位，而是利潤持續穩定增長(cháng)。

早前顏建國曾對外界表示，中海對利潤的要求是毛利率不低于30%。

2020年，中海利潤率則保持著(zhù)基本水平，期內實(shí)現毛利率30.05%，恰好在目標邊界，且該指標已經(jīng)連續兩年下降；凈利潤率則為23.6%，雖保持著(zhù)行業(yè)內的較高水平，但同樣呈下降趨勢。

顏建國此前公開(kāi)提及，在政府限價(jià)的條件下，中海凈利潤率在“十四五”期間大概率還是會(huì )有所下降，這種情況下規模必須保持適度增長(cháng)。

在會(huì )上，郭光輝亦表示，中海并不是通過(guò)高杠桿、高融資、高負債去推動(dòng)銷(xiāo)售，靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務(wù)、精確營(yíng)銷(xiāo)等，“這對于中海融資的增信幫助相當大?！?/p>

另一方面，中海秉持穩健的財務(wù)資金管理理念，目前未觸及三條紅線(xiàn)中的任何一條，為綠檔房企。截至2020年末，中海資產(chǎn)負債率60.1%，凈借貸比率32.6%，而且近五年來(lái)資產(chǎn)負債率水平基本都是60%左右。

中海具備低融資成本優(yōu)勢，去年還率先提出了綠色金融的框架安排。據悉，其中發(fā)行的67億元CMBS當中，37億元是規模最大、國內首單綠色CMBS，底層資源全部獲得LEED認證。

年報數據披露，截至2020年12月31日止，中海銀行及其他借貸為1368.1億元，應付票據為761.7億元，有息負債合共為2129.8億元，其中一年內到期的有息負債為438.0億元，占有息負債總額的20.6%。有息負債總額當中，港幣占25.9%、美元占19.8%、人民幣占53.5%、英鎊占0.8%，定息債項占整體有息負債總額39.1%，其余為浮息債項。

同期，流動(dòng)資產(chǎn)凈值為3322.9億元，流動(dòng)比率為2.1倍，而利息倍數比率為7.8倍，加權平均借貸成本為3.8%。

在資金流入與支出之間，中海依舊試圖保持平衡。

年內，中海境內外債務(wù)資金流入共達640.9億元，歸還到期債務(wù)373.3億元。另外，銷(xiāo)售回款上升13.6%至2273.8億元。

資本支出則為1972.6億元（其中用于支付地價(jià)為1348.2億元，建安相關(guān)支出為624.4億元），稅務(wù)費用、分銷(xiāo)費用、行政費用和財務(wù)費用為424.9億元。于12月底，中海未付土地費用為281.7億元。

通過(guò)資金輪回，中海保證了一定量的資金在手。截至2020年12月31日止，銀行結余及現金為1104.7億元，加上未動(dòng)用銀行授信額度633.8億元，可動(dòng)用資金達1738.5億元。

值得一提的是，2020年中海分銷(xiāo)及行政費用僅占收入3.3%，保持行業(yè)低位。

事物都有其兩面性，不可能做到面面俱到。中海的發(fā)展也是如此，即便盈利能力、費用管控、融資成本等各方面均保持一貫優(yōu)勢，但不足之處亦有所顯現。

比如去年在土地竣工、土地投資等上面，目標完成率一般。

年內，中海系列公司（但不含中海宏洋）在中國內地28個(gè)城市及香港項目竣工的總面積達1786萬(wàn)平方米。結轉交樓面積低于市場(chǎng)預期，原本中海設定了16%的增長(cháng)目標，2020年要達到目標竣工面積1900萬(wàn)平方米。

另外，中海去年新增64幅土地，新增總樓面面積為1349萬(wàn)平方米，實(shí)際權益面積1328萬(wàn)平方米，總地價(jià)1357.9億元，權益地價(jià)1318.4億元，同比增長(cháng)16.3%。按照權益目標地價(jià)1400億元計算，完成進(jìn)度94%。

不過(guò)按照郭光輝在會(huì )上披露，中海系列公司于2020年新增權益購地金額達1705億元，除了權益購地金額1318億元，還加上已支付部分金額的落地項目，包括上海建國東路項目、北京中信城項目、蘇州太湖項目，新增權益購地金額共1447億元，超額完成全年投資預算。

雖說(shuō)近幾年加大了土地投資力度，但隨著(zhù)土地逐漸轉化銷(xiāo)售，實(shí)際上土儲增加幅度不明顯。2017年至2019年，中海實(shí)際權益土地儲備分別為5378萬(wàn)平方米、5697萬(wàn)平方米以及5317萬(wàn)平方米。

截至2020年12月31日止，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地儲備為6179萬(wàn)平方米，實(shí)際權益為5236萬(wàn)平方米，為近四年最低水平。

主要聯(lián)營(yíng)公司中海宏洋年內新增土地儲備1157萬(wàn)平方米，截至2020年12月31日止，中海宏洋土地儲備為3011萬(wàn)平方米（實(shí)際權益為2662萬(wàn)平方米）。以此計算，中海系列公司合計土地儲備達9190萬(wàn)平方米。

可見(jiàn)，中海的土儲焦慮一直存在，或是其目前最為頭疼的問(wèn)題。

自開(kāi)啟顏建國時(shí)代以來(lái)，中海便不斷加大土地投資力度，于2019年還成立投資拓展及產(chǎn)業(yè)合作部，采取多種渠道進(jìn)行土地獲取。2019年中海拿地權益地價(jià)里，非公開(kāi)市場(chǎng)獲取部分大約僅占15%。

及至2020年，中海推進(jìn)藍海戰略，在大市場(chǎng)找大業(yè)主、造大項目。2020年多元化渠道拿地購地金額達327億元，占權益購地總金額的24.8%，包括大型城市更新項目、棚戶(hù)區改造項目、產(chǎn)業(yè)資源整合項目和大型的商業(yè)綜合體項目。

具體包括上海紅旗村項目、武漢漢陽(yáng)建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等一批超大型項目，每個(gè)項目的開(kāi)發(fā)建筑面積均超百萬(wàn)平方米，貨值均達數百億元。

2020年下半年，中海不斷搶收土地，拿了不少高溢價(jià)、高總價(jià)地塊，包括北京2020年內總價(jià)最高的地塊，所拿地塊溢價(jià)率普遍在10%-30%，個(gè)別甚至達到70%。

至于當前土地市場(chǎng)實(shí)施供地“兩集中”政策，張智超認為對中海而言是面臨著(zhù)更多的機會(huì )和機遇，“對于一二線(xiàn)相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些”。

因為中海土地投資策略為“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”。年內，中海新增土地投資59.6%位于三大都市圈，一線(xiàn)城市（含香港）權益購地金額達435億元，占比33%。

2020年雖未定下?tīng)I收目標，但中海唯獨透露了具體的土地投資目標：“將繼續保持主動(dòng)進(jìn)取，全年新增土地權益投資額預算1650億元，同比增長(cháng)25.2%?！?/p>

張智超稱(chēng)，將充分利用財務(wù)穩健和保障力，充分地把握住市場(chǎng)的機會(huì )，無(wú)論是在投資空間上，還是在收并購上面，都會(huì )積極關(guān)注市場(chǎng)、行業(yè)機會(huì )。

業(yè)績(jì)會(huì )上也有意著(zhù)重提及香港市場(chǎng)：中海于2019年及2020年先后購入香港兩宗地，截止2021年3月21日港澳在手項目7個(gè)，貨值達1321億元。

“我們對香港市場(chǎng)還是充滿(mǎn)信心，也會(huì )尋找合適的機會(huì )投資?！眳问澜茏詈蠓Q(chēng)。

以下為中國海外發(fā)展有限公司2020年度業(yè)績(jì)會(huì )問(wèn)答實(shí)錄：

現場(chǎng)提問(wèn)：近期房地產(chǎn)調控政策加碼，包括針對房地產(chǎn)企業(yè)的三條紅線(xiàn)、針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的三道紅線(xiàn)、22個(gè)城市試點(diǎn)集中供地等，請問(wèn)管理層如何看待這些調控政策？如何應對？

張智超：這是近期關(guān)注度比較高的熱點(diǎn)問(wèn)題。

應該說(shuō)國家這幾年的調控政策總體都趨于穩定，都是緊密?chē)@房住不炒和三穩（穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期）目標，在這種情況下，公司去年也作為國家房企三道紅線(xiàn)的試點(diǎn)房企，參加住建部相關(guān)會(huì )議。

包括近期又出臺了兩集中的政策，上周?chē)乙矊Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸方面進(jìn)一步加強規范化管理，都屬于圍繞住房長(cháng)期政策的系統性安排，這些政策的安排體現出國家對于房住不炒政策的全面性和系統性。

就政策影響面來(lái)說(shuō)，更利于房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期、穩健發(fā)展，從現在的過(guò)程來(lái)看，特別是房企和金融企業(yè)相關(guān)紅線(xiàn)政策，對于高杠桿發(fā)展模式進(jìn)行抑制和規范，若干年前可能有一些發(fā)展是依賴(lài)于高杠桿的模式，到了目前新的階段，這種模式蘊涵一定風(fēng)險，為了規范行業(yè)健康發(fā)展，在這個(gè)背景下出臺了相應的政策。

這個(gè)政策也是在資金面、投資機會(huì )、企業(yè)資源和能力等上面出現了顯著(zhù)分化，現有政策對于財務(wù)健康、穩健、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量比較高，以及管理比較精細化的企業(yè)是具有顯著(zhù)優(yōu)勢，特別是兩集中的政策，對于一二線(xiàn)相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些?，F在公布22個(gè)城市里面有4個(gè)是一線(xiàn)城市，還有18個(gè)是重點(diǎn)二線(xiàn)城市，在這里面中?？赡苊媾R著(zhù)更多的機會(huì )和機遇。

圍繞未來(lái)的發(fā)展，中?，F在的凈資產(chǎn)負債率僅是60%左右的水平，凈借貸比也僅32.6%，將充分利用財務(wù)穩健和保障力，充分地把握住市場(chǎng)的機會(huì )，無(wú)論是在投資空間上，還是收并購上，都會(huì )積極關(guān)注市場(chǎng)和行業(yè)的機會(huì )。

去年中海就實(shí)施了土地藍海戰略，也取得了比較好的效果，近期在國內的核心城市積極地在參加舊改、棚改和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的資源型投資，也收獲了幾個(gè)重點(diǎn)糧倉型的特大型項目，包括繼續投資的上海建國東路項目，總投資額要達到590億元，在北京中信城項目總投資額超過(guò)250億元，這些都充分地發(fā)揮了中海資源的優(yōu)勢，把財務(wù)優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。

在地產(chǎn)的下半場(chǎng)，中海另一個(gè)突出優(yōu)勢就是專(zhuān)業(yè)化和精細化管控，從成果來(lái)看，在盈利能力上面是在行業(yè)內處于領(lǐng)先的水平，在無(wú)論是費用管控、融資成本，還是全數字化管控，都在行業(yè)前列，所以就這個(gè)趨勢來(lái)看，中海將積極地用好財務(wù)優(yōu)勢，另一方面也要把精細化、專(zhuān)業(yè)化管理發(fā)揮到最大，在這個(gè)過(guò)程里繼續面向未來(lái)，圍繞主業(yè)做好相關(guān)的多元化發(fā)展，包括在商業(yè)地產(chǎn)、供應鏈管理，以及物流園、產(chǎn)業(yè)園等方向都做好充分布局和提前介入。

現場(chǎng)提問(wèn)：今年是十四五規劃的第一年，請問(wèn)中海十四五規劃目標是怎樣的？

羅亮：去年是中海十三五的收官之年，無(wú)論是從銷(xiāo)售額、營(yíng)收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，都如期地完成了公司設定的十三五的目標。

今年是十四五的開(kāi)局之年，有一條原則，既要速度又要質(zhì)量，就是一貫確定的又好又快的目標。

如果要具體來(lái)說(shuō)一些數據，未來(lái)5年，銷(xiāo)售規?？隙〞?huì )按年兩位數增長(cháng)。商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金，也應該會(huì )按照比較好的兩位數增長(cháng)。當然，這是需要克服各種困難的，但是有堅定的信心，能夠實(shí)現十四五的目標。

現場(chǎng)提問(wèn)：中海常年保持行業(yè)最低的融資成本，中海是如何做到的？中海是否會(huì )利用資金優(yōu)勢實(shí)施同業(yè)并購？

郭光輝：中海的融資成本一直保持在最低區間，想從這么幾個(gè)方面跟大家分享一下。

第一，中海一直以來(lái)是行穩致遠，保持財務(wù)穩健的公司。在這個(gè)過(guò)程當中，經(jīng)營(yíng)發(fā)展的高質(zhì)量和融資的水平是高度相關(guān)、相互促進(jìn)而又相互增信。過(guò)去5年的發(fā)展，中海銷(xiāo)售合約額按年增長(cháng)20.4%，去年達到了12.5%的增長(cháng)。但這5年來(lái)，資產(chǎn)負債率的水平基本上是在60%左右。換句話(huà)說(shuō)，中海并不是通過(guò)高杠桿、高融資、高負債去推動(dòng)銷(xiāo)售發(fā)展，靠的是精準投資、精益建造、精細管理、精誠服務(wù)、精確營(yíng)銷(xiāo)等。所以它對整個(gè)融資的增信幫助相當大。

第二，由此公司也是受到了資本市場(chǎng)評級機構的青睞，擁有國際評級機構A-的最高評級，國內各家評級機構也給AAA的評級，這樣的評級使得合作伙伴以及金融機構對公司是高度認可的。在三道紅線(xiàn)出臺之前，中海有比較強的自律性，也沒(méi)有觸碰任何一條紅線(xiàn)，隨著(zhù)金融調控收緊，三道紅線(xiàn)出爐，金融機構和合作伙伴會(huì )更加高度地認可和向戰略級的客戶(hù)進(jìn)行傾斜，無(wú)論是動(dòng)公的公司債、票據、開(kāi)發(fā)貸，還是業(yè)主客戶(hù)的按揭，都會(huì )實(shí)施傾斜。

第三個(gè)方面靈活地運用了境內境外雙平臺的融資，比如說(shuō)規模與期限的動(dòng)態(tài)管理、窗口與機會(huì )的動(dòng)態(tài)管理、動(dòng)態(tài)與模式的動(dòng)態(tài)，境內境外資產(chǎn)配置與流動(dòng)性的動(dòng)態(tài)管理，這些是貫穿在融資過(guò)程中的重要工作。

最后一點(diǎn)，公司是利用一些微創(chuàng )新引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)，在2020年率先提出了綠色金融的框架安排，也踐行了綠色融資，去年67億元CMBS有37億元是規模最大的、國內首單綠色CMBS融資，底層資源全部是獲得了LEED認證的，這樣使得在不動(dòng)產(chǎn)峰會(huì )上獲得了前沿獎，也助力了整個(gè)融資成本進(jìn)一步降低。

另外還提到公司在未來(lái)的發(fā)展中會(huì )不會(huì )進(jìn)行并購，或者用并購來(lái)進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)。當然，這也是中海一直以來(lái)的一個(gè)重要決策，曾經(jīng)在過(guò)去已有不少成功的收購案例，市場(chǎng)上也都耳熟能詳，要說(shuō)是有經(jīng)驗、有能力、有資源，在未來(lái)通過(guò)并購助力發(fā)展的。

現場(chǎng)提問(wèn)：請介紹集團在香港發(fā)展的部署，包括在香港的可銷(xiāo)售貨值，會(huì )否繼續在港投地等。

呂世杰：在未來(lái)繼續要做好港澳地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)的投資和發(fā)展，因為香港是公司的發(fā)源地，而且是具備國際影響力的市場(chǎng)，如果有合適的投資機會(huì )，公司會(huì )繼續積極地參與。

分析香港市場(chǎng)的情況，香港的經(jīng)濟有機會(huì )在2020年下半年陸續從疫情中恢復，而且在全球資金充裕的情況下，可以支持市場(chǎng)的發(fā)展。

香港一直存在一個(gè)問(wèn)題，就是土地供應不充足，土地資源非常稀有。過(guò)去半年，各個(gè)發(fā)展商在疫情下抓緊生產(chǎn)，而且銷(xiāo)售情況是非常好的，中海目前的項目銷(xiāo)售情況也非常理想，到2021年2月底的時(shí)候，銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)1569個(gè)單位，手頭上在香港現在的土儲有20.84萬(wàn)平方米，土地的總貨值1342億港幣，權益貨值有505億港幣，公司對這個(gè)市場(chǎng)還是充滿(mǎn)信心，也會(huì )尋找合適的機會(huì )來(lái)投資香港市場(chǎng)。

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原標題： 觀(guān)點(diǎn)直擊|中海的“十四五”：未來(lái)5年實(shí)現兩位數增長(cháng)（實(shí)錄）