作者：年報季
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
又到房企年報季。
對地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是魔幻的，更是震蕩的：“三道紅線(xiàn)”加持，監管層層加碼，各地調控力度不均、節奏不一，花樣調控政策百出。
紛繁復雜的大環(huán)境下，房企表現各異，有人出局，有人更進(jìn)一步。
2021年，哪些房企擁有更多機會(huì )？
《地產(chǎn)風(fēng)聲·年報季》第二篇，解讀金茂。
前天，金茂發(fā)布2020業(yè)績(jì)財報，給今年定了個(gè)小目標。而就在上個(gè)月，其銷(xiāo)售額大增209.76%達到403億。僅一個(gè)月，就完成全年目標的近六分之一。其位列TOP20房企銷(xiāo)售增速、業(yè)績(jì)目標完成率第一位，雙料冠軍。零踩線(xiàn)、四個(gè)增長(cháng)、八大平穩。
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去年，國家推出“三道紅線(xiàn)”，許多房企開(kāi)始想著(zhù)“變綠”。根據財報顯示，金茂三道紅線(xiàn)已經(jīng)全部轉為“綠檔”，財務(wù)和資本結構都比較安全、健康。去年銷(xiāo)售回款額突破兩千億，創(chuàng )歷史新高、年度現金回款率再次超過(guò)90%。在去年上半年，整個(gè)行業(yè)線(xiàn)下銷(xiāo)售、復工受阻的情況下，金茂能達到這個(gè)水平的回款額和回款率，比較難得。畢竟，整個(gè)行業(yè)的平均回款率，也不過(guò)86%。“零踩線(xiàn)”后，金茂還有更多潛在收獲——以后的資金壓力更小、布局其他業(yè)務(wù)的精力更多。當整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)步入去金融化通道后，房企融資環(huán)境正在收緊。根據克而瑞數據顯示，今年1月~2月，100家典型房企的融資總量同比下降了26.1%。照這個(gè)趨勢，未來(lái)能找到的錢(qián)會(huì )更少，也更貴。另外，金茂在逃離“三道紅線(xiàn)”危險區后，還能穩步實(shí)現其他增長(cháng)。比如，用更多精力去拿更好的地、打磨自己的產(chǎn)品等等。三道紅線(xiàn)改變了行業(yè)的游戲規則，使所有房企都將回到同一起跑線(xiàn)上。金茂已經(jīng)開(kāi)始跑起來(lái)了。在賽跑中，要想不踩線(xiàn)地去沖刺，說(shuō)起來(lái)也挺簡(jiǎn)單。“零踩線(xiàn)”背后，金茂的“四個(gè)增長(cháng)”讓它穩步?jīng)_刺：合同銷(xiāo)售額提升、土地貨值增長(cháng)、城市運營(yíng)的業(yè)績(jì)貢獻率加大、資本結構優(yōu)化。財報顯示，2016~2020年，金茂連續五年位列TOP20房企銷(xiāo)售額增速第一位。銷(xiāo)售額的提升，離不開(kāi)金茂在核心城市的市場(chǎng)領(lǐng)先力：去年，全年銷(xiāo)售過(guò)100億的城市達到7個(gè)。其中，一二線(xiàn)核心城市的表現尤為突出——北京、上海全年銷(xiāo)售額都超過(guò)200億，南京達到182億。
如北京頤和金茂府首次開(kāi)盤(pán)賣(mài)出50.6億、南京河西金茂府4次開(kāi)盤(pán)4次售罄、深圳龍華金茂府銷(xiāo)售超過(guò)70億。在眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要提升銷(xiāo)售，選對區域是關(guān)鍵。金茂銷(xiāo)售額的提升，無(wú)疑是在區域的落子上踩對了趨勢。從去年的市場(chǎng)情況來(lái)看，即便受疫情和監管影響，核心一二線(xiàn)城市的表現依然最搶眼：土地市場(chǎng)最熱的兩個(gè)城市都位于長(cháng)三角——上海和杭州。住宅成交規模上，北上廣深、南京、成都等都超過(guò)去年水平。
這是因為，在加嚴的監管和加速的城鎮化下，資本、人口都涌入一二線(xiàn)城市。于是，這些城市里資金寬裕、人居需求旺盛，對房企的銷(xiāo)售是利好。銷(xiāo)售之外，土地儲備的增長(cháng)，也在為金茂的“零踩線(xiàn)”做貢獻。去年，金茂新增土地儲備1417萬(wàn)平方米，總量達到9511萬(wàn)平方米；在新增的二級項目土地儲備中，87%位于核心一二線(xiàn)城市。
土儲增長(cháng)，一方面意味著(zhù)有更多的貨值賣(mài)，另一方面絕大部分都在核心城市，貨值更好賣(mài)，銷(xiāo)售額自然容易提升，減輕負債更輕松。
當然，城市運營(yíng)的業(yè)績(jì)和資本結構的優(yōu)化，也在助力金茂“零踩線(xiàn)”。去年，城市運營(yíng)項目貢獻了21%的當期銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，較2019年的14%有較大提升；杠桿比率下降到41%，而且由于央企的定位和高增長(cháng)的業(yè)績(jì)，金茂受到融資機構歡迎，融資成本下降到4.42%。成本的下降，某種程度就是利潤的上漲，從而優(yōu)化債務(wù)。除了定下今年2500億的銷(xiāo)售任務(wù)，金茂還給自己定了更遠的目標：在十四五期間提升效益與效率、規模與速度的精益平衡。目標的實(shí)現， 離不開(kāi)金茂“八個(gè)平穩”的戰略底盤(pán)：土地儲備、現金回款、城市運營(yíng)、組織機制、科技服務(wù)、綠色戰略、品牌影響力、穿越周期。拿城市運營(yíng)和組織機制來(lái)說(shuō)。要讓底盤(pán)穩，最簡(jiǎn)單的的辦法就得跟著(zhù)大勢走。“十四五”規劃提出，將發(fā)展壯大城市群和都市圈；另外，“城市更新”也被首次寫(xiě)入政府工作報告。城市更新的紅利，大部分將出現在一二線(xiàn)城市。從市場(chǎng)情況看，去年百強房企城市更新業(yè)務(wù)，基本都集中于珠三角、長(cháng)三角和京津冀里的核心城市。畢竟，這些城市起步早，也更快地從增量進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新的需求更旺盛。在城市運營(yíng)上，金茂跟著(zhù)大環(huán)境的脈搏，推出“兩驅動(dòng)、兩升級”的打法：規劃和資本驅動(dòng)、城市與產(chǎn)業(yè)升級。在這種打法下，去年它的城市運營(yíng)項目達到27個(gè)，都在一二線(xiàn)核心城市以及活力城市群周邊。到2022年，城市運營(yíng)還將貢獻 60%的新增土儲。其同樣位于一二線(xiàn)，緊隨大勢。
本身，目前金茂的土儲就支持它未來(lái)五年的發(fā)展，再加上城市運營(yíng)的助力，金茂既備足了糧草，實(shí)現“手中有糧，心中不慌”，又避免了“集中供地”的風(fēng)險和不確定性。
在組織機制上，金茂已經(jīng)有了穩定的高管團隊。接下來(lái)，“方舟生計劃和金彩生計劃”，還將給年輕人更多機會(huì )。
用組織優(yōu)化、年輕力量應對未來(lái)，是比較穩妥的打法。畢竟，在地產(chǎn)行業(yè)面臨空前變革的時(shí)候，輕裝上陣可以提高效率，應對不確定性。而年輕管理者，更明白在購房人群逐漸變成年輕人時(shí)，如何用產(chǎn)品獲取口碑和市場(chǎng)。除此之外，金茂穩定的戰略底盤(pán)還有其他幾項。比如，保證行業(yè)中上水準的高回款率、推動(dòng)科技服務(wù)創(chuàng )新、采用綠色建筑和能源、提升央企的品牌力。這些戰略底盤(pán)，就像左膀右臂提升金茂的綜合實(shí)力，幫助它穿越不確定性的周期。底盤(pán)穩，平衡力還好，跑起來(lái)就更輕松。
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原標題：
四增八穩的金茂
地產(chǎn)風(fēng)聲 
