地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和智庫
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7月26日，市場(chǎng)上傳出消息：被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%。據了解，這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購方式獲地的支出。
目前“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企已增至30多家，包括：碧桂園、中國恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )中國、中梁控股、新城控股、中海地產(chǎn)、綠地控股、華潤置地和陽(yáng)光城等，大都屬于30強開(kāi)發(fā)商。
睿和智庫對30強開(kāi)發(fā)商2021年的經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行統計分析，在拿地態(tài)度上，30強開(kāi)發(fā)商大都已經(jīng)從激進(jìn)到轉穩，“審慎”、“謹慎”、“放緩”成為拿地關(guān)鍵詞。部分開(kāi)發(fā)商在年報或業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，已明確提出將拿地預算控制在銷(xiāo)售額的40%以?xún)取?/p>
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事實(shí)上，從2020年30強開(kāi)發(fā)商拿地金額與年度銷(xiāo)售額之比來(lái)看，絕大部分30強開(kāi)發(fā)商實(shí)際拿地金額與銷(xiāo)售比大約在15%~30%，其中龍湖集團、中海地產(chǎn)占比較高，分別為39.57%、35.55%。
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不過(guò)，該部分拿地金額不包括收并購部分，如果傳聞的消息屬實(shí)，收并購部分納入拿地金額進(jìn)行監管的話(huà)，實(shí)質(zhì)影響將會(huì )明顯擴大。
根據睿和智庫調研，通過(guò)收并購獲取土地資源已成為30強開(kāi)發(fā)商的一個(gè)主要拿地方式。部分30強開(kāi)發(fā)商收并購貨值占比較高，如融創(chuàng )中國2020年收并購獲取土地比例達到30%。
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此前，在2021年初，全國22城市自然資源和規劃部門(mén)宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)）。數據顯示，上半年22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規劃建筑面積1.11億平方米、土地價(jià)款總計1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率達15.1%。
從2021年1~6月30強開(kāi)發(fā)商拿地情況來(lái)看，“兩集中”政策影響了開(kāi)發(fā)商的拿地節奏。
一是財務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商擁有更多資金和流動(dòng)性可用于購入最理想的地塊，2021年1~6月的拿地金額已明顯超過(guò)去年同期，并超過(guò)了此次40%的紅線(xiàn)。如招商蛇口、綠城中國、華潤置地、金地集團、龍光集團、中梁控股等。
二是財務(wù)狀況差，特別是三條紅線(xiàn)不達標的開(kāi)發(fā)商，2021年1~6月的拿地金額已明顯收縮。如，中國奧園在2021年初就提出為應對“三條紅線(xiàn)”，未來(lái)會(huì )嚴控拿地支出，以增加現金流，降低負債，2021年擬定的購地支出為不超過(guò)當年合同銷(xiāo)售的25%，具體金額約300億元。而中國恒大、藍光發(fā)展等開(kāi)發(fā)商更是出現暴雷事件，已無(wú)力在集中供地市場(chǎng)中來(lái)分一杯羹。
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同時(shí)，“兩集中”政策帶來(lái)了土地溢價(jià)率的提升對于對利潤率要求嚴格的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擴充土儲面臨新的障礙。如，世茂集團盡管在年初提出“在后續集中供地上世茂還是有拿地的優(yōu)勢，集團也預留了一些資金積極參與”，但前六個(gè)月其拿地金額僅為158.3億元，僅占2020年銷(xiāo)售額的5.27%。
由此來(lái)看，如果此次“買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%”監管政策落地的話(huà)，對于收并購規模占比大的企業(yè)影響較大。同時(shí)，對財務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商，尤其是今年上半年已大規模拿地的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的規模擴張限制。不過(guò)，政策也將有利于一些對利潤率要求嚴格，不熱衷于規模擴張的大中型開(kāi)發(fā)商。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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