丁祖昱評樓市 作者：克而瑞科創(chuàng )
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近兩年來(lái)，物企上市一直都是熱門(mén)話(huà)題。2019年至今，物企上市迎來(lái)井噴，截止目前已有38家物企上市。就在12月17日，港交所迎來(lái)今年最后一家物企遠洋服務(wù)上市，收官2020物企上市潮。
在上市熱潮之下，不少物企開(kāi)始熱衷于更名來(lái)重塑企業(yè)品牌形象。據克而瑞科創(chuàng )統計，在剛剛結束的第三屆CIOC峰會(huì )上獲得2020年度中國地產(chǎn)數字力TOP20物企的20家物企中，就已有過(guò)半數企業(yè)在近2年內進(jìn)行了更名。
企業(yè)更名對于企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一件小事，我們發(fā)現，在這些更名的物企中幾乎所有物企都在改名后加入了“服務(wù)”兩字。其次，不少物企將“智慧”、“科技”等字樣融入了企業(yè)名稱(chēng)當中。企業(yè)在具體的業(yè)務(wù)中也積極投資科技企業(yè)，目前已投科技公司數量達110家，通過(guò)科技對現有業(yè)務(wù)進(jìn)行賦能。
其實(shí)智慧化服務(wù)和相關(guān)業(yè)務(wù)早已成為了不少物業(yè)公司的衍生業(yè)務(wù)，此次在更名中直接加入科技相關(guān)字樣，代表物企產(chǎn)品服務(wù)帶動(dòng)品牌升級。
智慧化、數字化一直是近兩年大熱的詞匯，對于物業(yè)公司而言，隨著(zhù)大數據、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)不斷融入居民生活，智慧社區已經(jīng)成為了物業(yè)公司躲不開(kāi)的話(huà)題，社區智能化、物業(yè)智能化已是大勢所趨。
TOP20物企已投資110家科技公司
根據克而瑞發(fā)布的2020年度中國地產(chǎn)數字力TOP20物企榜單來(lái)看，前20的頭部物企正在積極成立或戰略投資科技公司，為企業(yè)數字化管理賦能。目前，這些企業(yè)旗下共有110家科技公司被孵化或戰略投資。
值得關(guān)注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業(yè)數字化團隊及業(yè)務(wù)由內部孵化的模式。據克而瑞科創(chuàng )統計，TOP20物企自我孵化科技企業(yè)數達76家，遠超過(guò)對外投資科技企業(yè)數的34 家。
這種模式從集團內部數字化團隊研究成果賦能業(yè)務(wù)開(kāi)始；當企業(yè)將數字化業(yè)務(wù)提升到戰略高度，數字化投入和重視度大幅增加，往往會(huì )成立科技公司，作為集團下屬子公司；科技子公司在不斷增強自身地產(chǎn)數字化業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也嘗試開(kāi)拓外部市場(chǎng)。
Top20物業(yè)企業(yè)科技布局情況
數據來(lái)源：克而瑞科創(chuàng )
同時(shí)，成立或投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類(lèi)型較廣，據克而瑞科創(chuàng )統計分析，科技企業(yè)的業(yè)務(wù)方向達到22個(gè)，其中智慧社區、智慧建造、軟件開(kāi)發(fā)占據前三位，分別占比19%、17%和16%。目前，軟件開(kāi)發(fā)行業(yè)的技術(shù)已經(jīng)基本趨向于成熟，對于房企來(lái)說(shuō)，布局軟件開(kāi)發(fā)的科技企業(yè)相對比較容易，因此軟件開(kāi)發(fā)的科技企業(yè)數量較多。但是進(jìn)軍一個(gè)科技垂直化領(lǐng)域并非一件易事，從統計數據來(lái)看，物企所投資的科技企業(yè)現階段更多是處在智慧社區和智慧建造兩個(gè)領(lǐng)域。
Top20物業(yè)企業(yè)在各個(gè)細分領(lǐng)域的布局情況
數據來(lái)源：克而瑞科創(chuàng )
2019年5月，碧桂園服務(wù)正式從廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司變更為碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)集團股份有限公司。公告稱(chēng)，公司名稱(chēng)的變更將有利于使成為“國際領(lǐng)先的科技型綜合服務(wù)集團”的愿景進(jìn)一步清晰。目前碧桂園已成立/投資共有20個(gè)科技公司，涉及范圍從機器人研發(fā)、智慧建造、智慧社區、智慧營(yíng)銷(xiāo)等九個(gè)方面。
近日，碧桂園服務(wù)圍繞新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值，提出了“新物業(yè)”的概念，碧桂園服務(wù)集團副總裁 CIO 袁鴻凱對“新科技”做了進(jìn)一步的闡釋?zhuān)骸氨坦饒@多年來(lái)對空間的投入是巨大的，致力于將AI加持與傳統機器的使用發(fā)揮到極致，讓服務(wù)實(shí)現可跟蹤、可衡量、可優(yōu)化?！?/p>
碧桂園服務(wù)從2019年開(kāi)始成立機器人研發(fā)中心，將標準化服務(wù)的數據鏈進(jìn)一步向下延伸，基于空間運營(yíng)的數字化能力與智能化進(jìn)行結合，達到人機效率的最大發(fā)展。這是碧桂園的一個(gè)發(fā)展方向，也是物業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向之一，同時(shí)也是未來(lái)應對不斷增長(cháng)的人工成本，最優(yōu)化成本結構的最優(yōu)解決方式之一。
TOP20物企增值服務(wù)的收入增長(cháng)率較高
1、物企收入模式在改變
2019年，物企加速調整戰略發(fā)展方向，擴大規模仍是物業(yè)企業(yè)的主旋律，物業(yè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。百強物企通過(guò)資本和平臺優(yōu)勢、關(guān)聯(lián)房企支持、收并購等方式不斷擴大管理規模，在管理的廣度和深度上取得顯著(zhù)的突破。
但對于大多數物企來(lái)說(shuō)，收入仍主要來(lái)源于基礎物業(yè)服務(wù)。數據顯示，2019年，500強企業(yè)基礎物業(yè)服務(wù)收入達2660.53億元，同比增長(cháng)17.86%，占總營(yíng)業(yè)收入的78.08%，仍是企業(yè)創(chuàng )收的主力。多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入746.94億元，占總營(yíng)業(yè)收入的21.92%，較上年增長(cháng)1.63個(gè)百分點(diǎn)。
從500 強企業(yè)基礎物業(yè)服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入和營(yíng)業(yè)成本的角度可以看到，若企業(yè)僅開(kāi)展基礎物業(yè)服務(wù)，53%的企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費收入無(wú)法彌補企業(yè)成本支出，即超過(guò)半數的企業(yè)若僅開(kāi)展基礎物業(yè)服務(wù)將無(wú)法支撐其發(fā)展。
2018-2019 年度500 強物企成本結構及占比變化
數據來(lái)源：克而瑞科創(chuàng )
在多重壓力下，傳統的商業(yè)模式已經(jīng)不再適合物企的發(fā)展。物企正在思考如何將技術(shù)與物業(yè)企業(yè)管理融合，實(shí)現組織效能提升；如何以客戶(hù)為核心，建立業(yè)主與員工，員工與員工，員工與業(yè)務(wù)之間的連接，構建與之相匹配的能力和服務(wù)。
2、以客戶(hù)為核心的增值服務(wù)或成趨勢
隨著(zhù)地產(chǎn)存量時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)與資產(chǎn)運營(yíng)企業(yè)正在發(fā)生巨大變化，物業(yè)作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一端，通過(guò)服務(wù)創(chuàng )新來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)，孵化出新的服務(wù)場(chǎng)景與盈利模式，撬動(dòng)萬(wàn)億級存量市場(chǎng)。以客戶(hù)服務(wù)為新的價(jià)值體系將會(huì )成為主流，物業(yè)的核心競爭力將發(fā)生根本性轉變，原本對物的管理將慢慢衍生聚焦到對人的服務(wù)，這將給物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限現象。
根據克而瑞科創(chuàng )的統計結果顯示，TOP20的物企盡管收入仍主要來(lái)自基礎物業(yè)服務(wù)，但增值服務(wù)的收入增長(cháng)率非常高，從公司的年報和招股書(shū)上可以看出，各家都在積極部署多元化的社區增值服務(wù)以提高公司的毛利率，滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(cháng)的個(gè)性化需求。
Top20物企收入構成情況及增值服務(wù)占比
數據來(lái)源：各公司年報，克而瑞科創(chuàng )總結
從頭部各家物業(yè)服務(wù)的部署情況可以看出，針對智慧通行、在線(xiàn)繳費、管家服務(wù)、公告資訊、移動(dòng)平臺等物業(yè)基礎服務(wù)功能已基本具備。而在業(yè)主增值服務(wù)方面卻表現的層次不齊，在線(xiàn)商城、家政美居、房屋租售服務(wù)、會(huì )員權益以及社區社交活動(dòng)是目前頭部企業(yè)關(guān)注度比較高的，而在醫療健康、教育、旅游和金融理財等方面的投入較少。這是因為目前增值服務(wù)尚處于一個(gè)探索和初步發(fā)展的階段，還沒(méi)有形成成熟的業(yè)務(wù)模式，物企也還不具備完善的運營(yíng)服務(wù)和整合多元化產(chǎn)業(yè)資源的能力。
Top20物企在增值服務(wù)領(lǐng)域的布局情況
數據來(lái)源：各公司年報，公開(kāi)資料，克而瑞科創(chuàng )總結
據世茂服務(wù)招股數據顯示，除了日益增長(cháng)的基礎服務(wù)收入外，社區增值服務(wù)取得巨大增長(cháng)。所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進(jìn)一步上升至截至2020年前六個(gè)月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。
毛利率增加歸因于物業(yè)管理服務(wù)盈利能力提高，而最主要原因在于主社區增值服務(wù)收入貢獻的提升，其產(chǎn)生的較高毛利率是由于社區增值服務(wù)所需人手少于物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。世茂服務(wù)計劃將上市所募集資金的約5%或272.5百萬(wàn)港元用于提供更多增值服務(wù)。
世茂服務(wù)營(yíng)業(yè)收入構成及毛利率變化
數據來(lái)源：公司年報，克而瑞科創(chuàng )總結
世茂服務(wù)增值服務(wù)收入構成
數據來(lái)源：公司年報，克而瑞科創(chuàng )總結
自主、多元化地經(jīng)營(yíng)發(fā)展
長(cháng)期以來(lái)，多數物業(yè)企業(yè)在地產(chǎn)母公司的依賴(lài)下發(fā)展，只重視物業(yè)管理而對自身經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題考慮較少。然而現階段僅僅重視主業(yè)，已經(jīng)在很多企業(yè)的發(fā)展后勁上顯露出諸多不足。物企正在通過(guò)打造物業(yè)子品牌、戰略合作、收并購和招投標等方式，向城市服務(wù)、空間科技服務(wù)、公建服務(wù)等多個(gè)場(chǎng)景布局，向物企服務(wù)邊界延伸。
由于傳統物業(yè)行業(yè)發(fā)展的天花板，多元化的經(jīng)營(yíng)布局有利于持續釋放市場(chǎng)空間，這些領(lǐng)域具有細分賽道多，專(zhuān)業(yè)能力和門(mén)檻較高的特點(diǎn)，先進(jìn)入者將具有先發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展前景可期。
Top20物企多元化布局情況
數據來(lái)源：各公司年報，公開(kāi)資料，克而瑞科創(chuàng )總結
從克而瑞科創(chuàng )總結的物企多元化布局中，最引人關(guān)注的莫過(guò)于今年10月31日萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司。此次更名，不僅淡化了與萬(wàn)科地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，更標志著(zhù)其將更向一家科技服務(wù)性公司靠攏。媒體交流會(huì )上萬(wàn)科集團合伙人朱保全說(shuō)：“更名后，萬(wàn)物云與其他物業(yè)公司之間將不再是競爭關(guān)系，而是一種科技時(shí)代的合作關(guān)系”。
萬(wàn)物云三大模塊
資料來(lái)源：萬(wàn)物云官網(wǎng)
朱保全表示：“信息化是讓我們能夠實(shí)現精益運營(yíng)最有力的一個(gè)武器，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信息化的推進(jìn)是一個(gè)變革的曲線(xiàn)，也是長(cháng)期性的，系統的上線(xiàn)只是一個(gè)開(kāi)始，只有持續的深化的應用，信息化才能發(fā)揮價(jià)值。從信息化到數字化，特征首先是技術(shù)的突破，其次是商業(yè)業(yè)務(wù)的創(chuàng )新，第三是IT管理部門(mén)的變革，最后是生態(tài)合作。地產(chǎn)數字化是未來(lái)趨勢，需要有耐心，我們都應該用平常心對待，才能推動(dòng)并實(shí)現整個(gè)行業(yè)的數字化變革?！?/p>
萬(wàn)物云把原來(lái)的物業(yè)版塊一分為三，包含Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區空間服務(wù)的“萬(wàn)科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬(wàn)物梁行”，和歸屬城市空間服務(wù)、全國首個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬(wàn)物云城”；Tech模塊則包括“萬(wàn)?？萍肌?、“第五空間”，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數字運營(yíng)和行業(yè)人工智能服務(wù)；Grow模塊的“萬(wàn)物成長(cháng)”是公司的孵化器，持續連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng )新企業(yè)。
我們認為，現階段，數字化與科技賦能運營(yíng)管理，可以提升組織效率，為降本增效提供可能；頭部物企業(yè)務(wù)范圍和營(yíng)收結構正在逐漸改變，物企開(kāi)始嘗試開(kāi)展各類(lèi)增值服務(wù)。但從短期來(lái)看，現階段的物業(yè)增值服務(wù)由于公司運營(yíng)手段的單一以及對相關(guān)業(yè)務(wù)的成熟度不高，增值服務(wù)所占利潤依然較低，增值服務(wù)還未遠遠實(shí)現其預期價(jià)值。
未來(lái)，增值服務(wù)借助空間、流量和活動(dòng)，注重社群價(jià)值運營(yíng)，挖掘“服務(wù)”本質(zhì)；打破傳統業(yè)務(wù)邊界，開(kāi)展圍繞社區業(yè)主需求的“多元化”、全周期服務(wù)；拓寬服務(wù)邊界，非住宅物業(yè)將逐漸成為物企未來(lái)的布局重點(diǎn)。從長(cháng)期來(lái)看，增值服務(wù)有望成為物業(yè)公司的主要利潤增長(cháng)板塊。
在完成物業(yè)基礎服務(wù)的本職任務(wù)的基礎上，如何在千篇一律的同質(zhì)化服務(wù)中探索出更加差異化的業(yè)務(wù)，將成為未來(lái)物企的重點(diǎn)探索方向。但無(wú)論是上市、更名還是開(kāi)展更多元的增值服務(wù)，說(shuō)到底都只是物企發(fā)展路上的輔助。想要一直被市場(chǎng)認可，被業(yè)主認可，關(guān)鍵還是用心做好最核心的物業(yè)服務(wù)。
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