作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

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7年前，在距離2014年結束僅剩8天的時(shí)候，郁亮給員工寫(xiě)了封內部信。

在信中，郁亮不談規模數字，強調萬(wàn)科未來(lái)只看回款率。在郁亮看來(lái)，只有獲得回款才是真正的銷(xiāo)售。

由此，銷(xiāo)售回款率，成為房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)調整期最為關(guān)注的KPI。

后來(lái)的事實(shí)證明，銷(xiāo)售回款率真的太重要了！

這兩年出問(wèn)題的房企，無(wú)一例外都倒在了銷(xiāo)售回款率——這個(gè)直接影響房企現金流轉的關(guān)鍵數據上。

相較于2014年，今年的房地產(chǎn)行業(yè)只能有更慘烈來(lái)形容，也因此炸天團在關(guān)注房企中報的時(shí)候，尤為關(guān)心房企的銷(xiāo)售回款率。

事實(shí)上，各家房企也普遍意識到了回款率的重要性，多數房企上半年的銷(xiāo)售回款率達到80%左右，而頭部房企經(jīng)營(yíng)性現金流的管理能力的確是卓越，銷(xiāo)售回款率可以達到90%左右。

不過(guò)，相較于今天要講的這家房企，它的銷(xiāo)售回款率還真不在一個(gè)段位上。

2021年上半年銷(xiāo)售回款率120%以上。

數據爆表了！

當然，銷(xiāo)售回款率超100%，有其偶發(fā)因素，也是必然結果。

02

在綠地香港2018年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，董事局主席兼行政總裁的陳軍拋出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：

應該摒棄過(guò)去關(guān)于黃金、白銀、青銅時(shí)代的說(shuō)法，現在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入風(fēng)險投資時(shí)代。

2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上他重申了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。

而在今年的業(yè)績(jì)會(huì )上，陳軍又一次強調了這一點(diǎn)：

自去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化，行業(yè)洗牌和重塑加速，房地產(chǎn)企業(yè)的投資邏輯隨之發(fā)生了根本性轉變。

危機感催人變革，2018年以來(lái)綠地香港強化安全邊際的努力也更是顯而易見(jiàn)。

凈負債率大幅下降，精準把握投資節奏，不強調規模而重發(fā)展質(zhì)量，當然，最重要的是上文提到的銷(xiāo)售質(zhì)量硬指標--銷(xiāo)售回款率。

03

回款的前提是銷(xiāo)售，而銷(xiāo)售回款率對銷(xiāo)售規模往往會(huì )有抑制作用，道理很簡(jiǎn)單。

不過(guò)，綠地香港的銷(xiāo)售回款率120%并不是犧牲銷(xiāo)售規模才達到的。

今年上半年，綠地香港合約銷(xiāo)售面積增長(cháng)了26%，而合約銷(xiāo)售金額則增長(cháng)了42%，銷(xiāo)售規模增長(cháng)的并不慢。

而銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積的增長(cháng)數據差其實(shí)反映的是銷(xiāo)售均價(jià)在上半年出現了不小的上漲，綠地香港銷(xiāo)售回款率120%也不是降價(jià)換量下?lián)Q來(lái)的。

所謂量?jì)r(jià)齊升，在增長(cháng)中加固安全邊界。

事實(shí)上，過(guò)往綠地香港也很少降價(jià)換量，關(guān)于這一點(diǎn)，毛利率可以作證。

今年上半年，綠地香港的營(yíng)收134.49億元，毛利潤41.28億元，算法可得毛利率居然有31%。

在地產(chǎn)圈，有利潤之王著(zhù)稱(chēng)的中海地產(chǎn)同期毛利率也僅為28.5%。

綠地香港居然比中海地產(chǎn)的毛利率還高。

特別需要指出的是，毛利率提升并不容易，需要政策和市場(chǎng)的配合，如限價(jià)消失，房企拿地變得理性，政策預期穩定等等。

房地產(chǎn)營(yíng)收結轉滯后性的原因，今天的毛利率其實(shí)是兩年前就開(kāi)始未雨綢繆的結果了。

所謂遠見(jiàn)，大抵如此吧。

04

在炸天團看來(lái)，遠見(jiàn)，始終是管理者必須具備的核心能力。

而如何把遠見(jiàn)轉化成管理紅利，則是管理者必須具備的另一項核心能力。

未來(lái)房企間的競爭，其實(shí)就是兩點(diǎn)，外力與內力。

外力是融資成本，很多客觀(guān)因素，比如規模體量，比如民企與國企央企性質(zhì)，比如政策導向。

外力很難有所改變，能改變的只有內力，而這個(gè)內力指的就是經(jīng)營(yíng)管理。

管得好，叫管理紅利。管不好，那就是浪費外力。

通常認為，國企外力好，民企內力好。

恰好，綠地香港兼而有之，內外力相互作用。

今年上半年，綠地香港有效利息成本僅5.6%，融資成本低除了自身努力，很大程度上也是國資控股的福利。

而重新定義“項目跟投”、 “管理費用包干”、“營(yíng)銷(xiāo)費用包干”等創(chuàng )新機制下的管理體系，旨在降低成本、提升利潤的的“集中采購”、“框架標”，以及運營(yíng)管控的數字化工程建設等，則讓炸天團看到了民企身上才容易見(jiàn)到的精細化經(jīng)營(yíng)管理。

當然，當下管理紅利最好的體現還是硬指標--銷(xiāo)售回款率。

寫(xiě)到這，我們大概終于可以回答綠地香港銷(xiāo)售回款率爆表的問(wèn)題了。

除了主抓當期的銷(xiāo)售回款，更關(guān)鍵的是解決逾期清收。

前者向100%靠攏，后者就是加法，經(jīng)營(yíng)管理的好就大力出奇跡了。

市場(chǎng)調整期，向管理要紅利，就是在重視增長(cháng)的安全邊際。

05

在安全邊際這件事情上，比房企更上心的可能就是監管機構了。

把時(shí)間拉回到去年秋天，監管部門(mén)給房企劃了三道紅線(xiàn)；

1月份，監管部門(mén)來(lái)了個(gè)釜底抽薪，給銀行設置了房貸“兩道紅線(xiàn)”；

2月份，監管部門(mén)增加了一道防護網(wǎng)——土地供應兩集中制度；

7月份，監管部門(mén)又提出了買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額40%。

監管部門(mén)的一道道防護網(wǎng)，要防的其實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)安全的底線(xiàn)，但對于有危機感的房企而言，要做的是強化安全邊際。

而在強化安全邊際這件事情上，莫道君行早，更有綠地香港在前頭。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 綠地香港的安全邊際