地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
“龍湖算什么！”
每當協(xié)信遇到新問(wèn)題，老板吳旭的名言就會(huì )被拿出來(lái)反復播放。
2003年，協(xié)信作為重慶地產(chǎn)三劍客之一，吳旭說(shuō)這番話(huà)還是有底氣的，但如今已是云泥之別。
龍湖的綜合實(shí)力已穩定在TOP10以上，協(xié)信控股旗下的協(xié)信遠創(chuàng )卻正被債權人申請破產(chǎn)。
當協(xié)信遠創(chuàng )遇到破產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，媒體都在揣測其大股東新加坡城市發(fā)展集團（CDL）是否會(huì )伸出援手。
然而，等到的是一封無(wú)情的公告：
目前公司已經(jīng)對協(xié)信遠創(chuàng )的財務(wù)投資做出限制，并不會(huì )支持協(xié)信遠創(chuàng )的持續財務(wù)義務(wù)；盡管有破產(chǎn)程序，公司也將進(jìn)一步限制風(fēng)險敞口。
言下之意，一分錢(qián)都不給。
一年多前，CDL帶著(zhù)43.9億人民幣遠道而來(lái)，拿下協(xié)信遠創(chuàng )51.01%股權，那時(shí)外界都以為協(xié)信即將撥云見(jiàn)日。
然而，雙方的蜜月期竟然這么短，經(jīng)過(guò)一年多的相處，雙方從相互欣賞發(fā)展到了公開(kāi)互噴。
面對協(xié)信遠創(chuàng )的生死存亡，暫時(shí)沒(méi)人來(lái)解局了。
這到底是協(xié)信、還是CDL的責任，儼然已成羅生門(mén)。
協(xié)信遠創(chuàng )怎么變成這樣？紛爭之下，到底還有多少是真相？
01
當年，吳旭與龍湖“論英雄”，并非狂傲，而是彼時(shí)確有實(shí)力、也有前景。
這個(gè)前景，指的是協(xié)信選擇的經(jīng)營(yíng)模式，協(xié)信青睞于商業(yè)地產(chǎn)、與政府合作也多是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式，前期投入大，回報周期長(cháng)，雖然短期回報也未必高，但只要平穩度過(guò)投入期，便會(huì )有源源不斷的長(cháng)期回報。
協(xié)信重視這類(lèi)模式，與吳旭的個(gè)人經(jīng)歷不無(wú)關(guān)系。
吳旭于重慶建筑大學(xué)畢業(yè)，第一份工作就是在重慶建筑委員會(huì )，94年下海經(jīng)商，96年進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
科班出身，本地發(fā)展，近水樓臺先得月，他找到了地產(chǎn)最賺錢(qián)的一條路：
風(fēng)險在他的眼中被縮小了，機會(huì )被放大了。
在早期發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)勾地的模式成果不錯，隨著(zhù)全國布局，城市綜合體、科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園、長(cháng)租公寓多元化業(yè)態(tài)紛紛上馬，這一模式的風(fēng)險便出現倍增：
大量的長(cháng)周期項目，挑戰了協(xié)信的資金管理和融資能力。
2014年是協(xié)信的分水嶺，這一年，吳旭因牽扯華潤宋林案，配合調查“消失”了6個(gè)月?；氐綅徫缓?，從萬(wàn)科挖來(lái)的肱股之臣劉愛(ài)明蹊蹺辭職。
彼時(shí)，協(xié)信的銷(xiāo)售規模首次突破了百億，在銷(xiāo)售榜上首次進(jìn)入全國前50強，但人事和戰略的變動(dòng)讓協(xié)信沒(méi)有把握住規?；拇翱谄?。
2014年至2018年之間，有多家房企從百億規模進(jìn)軍千億，他們多數采用的是吳旭不重視的住宅高周轉模式。
錯失擴大規模機會(huì )的協(xié)信，從而進(jìn)退失據。
一來(lái)，其無(wú)法享受規?；蟮牡拖⑷谫Y，其融資困難貫穿發(fā)展歷程。
二來(lái)，無(wú)法享受市值紅利，多次花費巨資借殼上市均失敗，目前旗下商業(yè)、地產(chǎn)、物業(yè)均無(wú)上市公司平臺。
融資條件不好，長(cháng)周期模式難以掉頭，為了保障脆弱的資金鏈，協(xié)信走上了短債長(cháng)投之路。
截至2020年6月，僅協(xié)信遠創(chuàng )的中短期債務(wù)就達166.05億元，遠超其自身運轉回款，而其手頭現金僅為26.21億元。
錢(qián)能解決的問(wèn)題不是問(wèn)題，協(xié)信的問(wèn)題是沒(méi)有錢(qián)。
02
川渝地區缺乏民間金融的根基，像協(xié)信、藍光這類(lèi)企業(yè)遇到困難時(shí)，多數只能向本地以外尋找戰投。
協(xié)信的戰投之路頗為不順，在CDL之前，協(xié)信遠創(chuàng )把40%的股權賣(mài)給了綠地，而之后綠地自身也存在負債問(wèn)題，自顧不暇。
2020年中報顯示，綠地對協(xié)信遠創(chuàng )的投資額從49.67億元下降至24.82億元，并更改了投資性質(zhì)。
此后綠地還將持有的協(xié)信遠創(chuàng )19.99%的股權以5.33億股權出質(zhì)給了廣西國資委。今年1月，雙方還因此對簿公堂。
焦頭爛額之時(shí)，CDL的出現可謂及時(shí)雨。
CDL從屬于新加坡最大的房地產(chǎn)公司豐隆集團，掌握這家企業(yè)的是郭氏家族，而吳旭和CDL的郭氏家族的郭益智是相識多年的老朋友。
另外，CDL作為一家城邦國家的財團，雖擁有大量低成本的錢(qián)，卻缺少發(fā)展的腹地。因此，更愿意持有具備穩定、長(cháng)期價(jià)值的資產(chǎn)。
在疫情爆發(fā)的3月，雙方采用視頻的形式匆忙簽約，這是CDL在中國最大的一筆投資，也被郭益智稱(chēng)之為最劃算的投資。
彼時(shí)，CDL認為自己趁著(zhù)疫情資產(chǎn)縮水的時(shí)機，用便宜的價(jià)格吞下了塊香餑餑。
然而，拿下協(xié)信不到一年，CDL年報顯示，2020年，其遭受了58年來(lái)最嚴重的虧損，總計虧損折合人民幣92.93億元：
而投資協(xié)信造成的減值損失，就達到了86.3億元人民幣。
收購協(xié)信這事，造成了CDL好幾位高管離職。
先是郭益智的叔叔郭令柏甚至從董事會(huì )憤然離去，然后是從去年十月起，有3名董事會(huì )成員相繼辭職。
隨著(zhù)損失加大，集團“接班人”郭益智承受的壓力也日漸增大。
在聘請德勤中國一起參與協(xié)信重組之后，CDL對協(xié)信復雜的債務(wù)和多重抵押情況，更加悲觀(guān)了。
03
雙方的裂痕，在今年一季度發(fā)展為公開(kāi)互懟。
3月9日，18協(xié)信01債券被曝逾期，需償金額超過(guò)60億元。協(xié)信表示公司債務(wù)償還對于股東支持依賴(lài)度高，直指CDL要負責。
此后更是公開(kāi)發(fā)文，強調CDL入主之后決策拖延，甚至連員工社保公積金都要送去新加坡總部審批。
之后又有員工爆料，由于CDL注資不到位，決策問(wèn)題，導致錯失拿地機會(huì )。
而CDL隨即反駁協(xié)信說(shuō)法不實(shí)：
CDL在董事會(huì )的8個(gè)席位中僅占據4個(gè)，不對協(xié)信遠創(chuàng )構成實(shí)際控制；
且協(xié)信遠創(chuàng )的日常事務(wù)依然由其2000名員工管理，CDL僅借調員工8人便于咨詢(xún)，反倒是協(xié)信遠創(chuàng )試圖做出不符合股東最佳利益的投資行為。
紛爭不止停留在口頭。
在今年CDL的盈利發(fā)布會(huì )上，郭益智公開(kāi)表示：
如今CDL已經(jīng)受夠了，不會(huì )再注入資金，直到協(xié)信遠創(chuàng )恢復資金流健康為止。
在債權人北京易禾水星申請破產(chǎn)事件發(fā)生之后，也有了開(kāi)篇提到的CDL限制投資的回應，這次回應中，CDL還強調其在協(xié)信遠創(chuàng )的剩余風(fēng)險敞口為1.26億美元：
有寧愿虧損也要撤退之意。
目前，CDL已成立特別小組，正在設法出讓其持有的協(xié)信遠創(chuàng )股權。
04
究竟是大股東的延宕，延誤了協(xié)信的治療？還是協(xié)信的病灶掏空了大股東錢(qián)包呢？
這種羅生門(mén)說(shuō)不清楚，也不必說(shuō)清楚。我們只能撇開(kāi)紛爭，從客觀(guān)事實(shí)中尋找答案。
協(xié)信遠創(chuàng )的近憂(yōu)，是多大一鍋？
從資產(chǎn)情況來(lái)看，截至2020年末，協(xié)信遠創(chuàng )的總資產(chǎn)較2019年下降了14.75%，凈資產(chǎn)較2019年下降了41.74%。
協(xié)信遠創(chuàng )旗下有29家子公司被質(zhì)押，由此產(chǎn)生了賬面價(jià)值506.21億元的受限資產(chǎn)，占總資產(chǎn)的比例高達56.38%。
2021年以來(lái)，數據顯示，協(xié)信遠創(chuàng )已經(jīng)被執行十余次，旗下多家公司的股權也因此被凍結，其凍結股權數額近9億。
在輿論場(chǎng)上，遠在新加坡的CDL顯然更加被動(dòng)，如果把協(xié)信對CDL的指責翻譯一下，可以理解為：
你是大股東，你憑什么不背這個(gè)鍋？
另外還有一個(gè)需要注意的是，協(xié)信遠創(chuàng )和協(xié)信什么關(guān)系？
炸天團就破產(chǎn)事件采訪(fǎng)了協(xié)信，期間，對方強調了協(xié)信控股和協(xié)信遠創(chuàng )的差異，甚至在其他媒體的報道中，炸天團也注意到了這個(gè)說(shuō)法。
但是如果觀(guān)察協(xié)信遠創(chuàng )的業(yè)務(wù)類(lèi)型就會(huì )發(fā)現，截至2020年，協(xié)信遠創(chuàng )開(kāi)發(fā)的項目約64個(gè)，其中9家是商場(chǎng)、4家是酒店，但大部分是商辦和公寓，住宅占比很少。
從項目結構中可以看出，導致協(xié)信資金鏈緊張、并無(wú)法貢獻短期利潤的產(chǎn)業(yè)項目多集中于協(xié)信遠創(chuàng )。
可以說(shuō)，如果協(xié)信遠創(chuàng )脫手了，協(xié)信控股的負債大鍋也就甩出去了。
說(shuō)協(xié)信遠創(chuàng )不影響協(xié)信，就像是一個(gè)將軍下面的部隊都被全殲了，還在說(shuō)“我指揮部還在呢！”
誰(shuí)受益？
協(xié)信一直在強調大股東的責任，但如果CDL當時(shí)沒(méi)有接收協(xié)信，那么這個(gè)責任還會(huì )是當時(shí)的大股東的嗎？
另外，在引入CDL之后，吳旭似乎變得更為神秘。
尤其是進(jìn)入2021年以來(lái)，他頻頻減少對旗下企業(yè)的持股比例，并退出多家企業(yè)的實(shí)際控制人、最終受益人的行列。
協(xié)信遠創(chuàng )的危機如何解決還有很長(cháng)的時(shí)間，但吳老板卻可能快要上岸了！
還沒(méi)關(guān)注的，抓緊上車(chē)了！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
