觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
上市元年之后，陳弘倪需要對祥生的發(fā)展重新謀劃與思考。
編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線(xiàn)”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線(xiàn)”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續的力量”之所在。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從諸暨起家到總部搬到上海，再到千億跨越上市，被稱(chēng)為行業(yè)“黑馬”的祥生地產(chǎn)可謂步步為營(yíng)。
2020年11月，祥生地產(chǎn)正式登陸港交所，成為最新一家上市千億房企。
上市元年，最初兩個(gè)月內，祥生在資本市場(chǎng)上一片靜悄悄，股價(jià)波動(dòng)也一直不大，保持平穩。
沒(méi)有選擇著(zhù)急發(fā)債，登陸資本市場(chǎng)時(shí)，祥生地產(chǎn)方面表示，上市后企業(yè)將積極借助資本市場(chǎng)平臺，優(yōu)化各項指標。此外，上市并不僅僅是為了直接融資，而是對接全球資本平臺，獲得更多融資渠道，提升在整個(gè)金融內的品牌影響力。
另一方面，作為踩著(zhù)“三道紅線(xiàn)”上市的祥生而言，未來(lái)一段時(shí)間內在財務(wù)指標的優(yōu)化上還需要下不少功夫。
由于未披露最新財報數據，關(guān)于這家自帶熱點(diǎn)的房企，還需要從招股書(shū)里摸索出一些蛛絲馬跡，窺探上市后祥生地產(chǎn)的思考和變化。
任務(wù)
回顧祥生發(fā)展歷史，2015年首次突破百億大關(guān)，銷(xiāo)售額為109億元，2018年就突破千億，達到1070.6億元，復合增長(cháng)率超過(guò)100%。
三年10倍的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)，祥生把“快”展現得淋漓盡致。同樣是百億到千億，這段過(guò)程，碧桂園用了6年、恒大用了5年，行業(yè)平均6.75年。
極致的快周轉也對祥生現金流提出了更高要求，2019年開(kāi)始，該公司明顯放緩規模增長(cháng)速度，更加注重財務(wù)管理和銷(xiāo)售回款。
充沛的現金流、充分的借貸能力、充裕的土地儲備，這三個(gè)層面都關(guān)乎房企的可持續發(fā)展，支撐千億之后的規?？炫?。
現金流方面，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團現金及現金等價(jià)物分別為32.3億元、31.1億元、24.2億元和24.4億元；同期，一年內須償還的銀行貸款及其他借款均超百億元，截至2020年8月31日則超200億元。
經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于周轉速度過(guò)快、貨幣資金不足、關(guān)聯(lián)交易數額較大、對信托過(guò)度依賴(lài)等，祥生短期壓力不小。
上市前，祥生較多利用民間資本支撐其快速擴張，2017-2019年間加權平均實(shí)際利率分別為8.09%、8.13%、9.28%。
數據來(lái)源：招股書(shū)、觀(guān)點(diǎn)指數整理
數據顯示，截至2020年8月31日，祥生尚未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款及優(yōu)先票據）為414.42億元?！叭兰t線(xiàn)”出臺的情況下，如何合理運用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都將用于償還此前發(fā)行的信托融資。
對比來(lái)看，祥生控股2017年凈負債率高達1380%，2018年下降至740%，2019年以后持續下降。
數據來(lái)源：招股書(shū)、觀(guān)點(diǎn)指數整理
對此，祥生招股在招股書(shū)中寫(xiě)道：“我們的凈資產(chǎn)負債比率較高，乃由于借款金額相對較大，以及由于先前累計虧損而導致總股本相對較小?！?/p>
過(guò)去三年，祥生控股借款總額(包括計息銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及優(yōu)先票據)分別為258.74億元、290.65億元、285.27億元。而2020年前8月為414.41億元了。
上市之后，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步多元化融資來(lái)源，進(jìn)而優(yōu)化債務(wù)結構。
2020年4月30日至2020年8月31日期間，祥生就借款訂立六份貸款協(xié)議，本金總額為人民幣42.1億元，該等六份貸款協(xié)議的年利率介乎3.70%至7.00%。
同期，祥生還就融資訂立28項信托融資安排，本金總額為約人民幣121.66億元。該等信托融資協(xié)議的年利率介乎7.90%至15.40%。
進(jìn)入2021年，從債券市場(chǎng)上看，房企境外融資利率普遍下降，對于祥生來(lái)說(shuō)，無(wú)疑也是個(gè)利好消息。
隨著(zhù)發(fā)展進(jìn)入可持續新通道后，祥生不斷提升企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標的健康度和增長(cháng)性，真正全面提升融資評級，比如參與穆迪、標普、惠譽(yù)的國際評級。
在傳統融資方面，加大與銀行等金融頭部機構的總對總對接和溝通，拓展總對總的融資白名單，實(shí)現集團的整體授信，最終持續降低未來(lái)融資成本。
破圈
1999年，祥生于浙江省紹興市開(kāi)發(fā)了第一個(gè)住宅項目，即諸暨祥生濱江花苑。
隨后，祥生逐漸走出諸暨，于2007年開(kāi)發(fā)了首個(gè)上海住宅項目，即上海祥生福田雅園，并繼續走出長(cháng)三角，嘗試在其他地方拿地開(kāi)發(fā)。
很長(cháng)一段時(shí)間內，祥生堅持以浙江省為大本營(yíng)深入滲透泛長(cháng)三角區域。
2016年，祥生采取“1+1+X”擴張策略，將項目擴展至泛長(cháng)三角區域以外（例如湖北省荊門(mén)、湖南省衡陽(yáng)及常德及內蒙古自治區呼和浩特）的其他具高增長(cháng)潛力的城市。
僅從2019年收益比例看，大本營(yíng)浙江占到祥生收益的62.5%，泛長(cháng)三角區域收益占比為35.9%，其他區域為1.6%。此外，項目主要位于長(cháng)三角的三四線(xiàn)城市，屬于農村包圍城市的戰略。
X，意味著(zhù)無(wú)限可能。祥生對新進(jìn)城市，往往以標桿項目破局，打造區域影響力和競爭力。
截至2020年7月31日，祥生土儲總面積2382萬(wàn)平方米，在11個(gè)省份、45個(gè)城市擁有205個(gè)分屬不同開(kāi)發(fā)階段的項目。其中，屬于浙江省的土儲占比50%左右，另外37%來(lái)源于泛長(cháng)三角，為浙江省緊密相連的上海、江蘇、安徽、山東等省市，剩余的X是祥生認為未來(lái)具有較大增長(cháng)潛力的區域和城市，目前布局是13%左右。
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截至目前，祥生在土儲和投資上基本呈現出“541”的分布格局，如2019年的銷(xiāo)售，浙江大約貢獻5成，非浙江外泛長(cháng)三角大概4成，X城市合計1成。
隨著(zhù)1+1+X動(dòng)態(tài)推進(jìn)，當下541格局未來(lái)會(huì )逐步走向均衡，預計3-5年后會(huì )呈現出442的新格局。即浙江區域占比40%，浙外泛長(cháng)三角占40%，而X區域占比20%。
因為X板塊基數低，邊界大、未來(lái)增速更快，所以浙江區域雖然業(yè)績(jì)會(huì )持續增長(cháng)，但權重會(huì )從50%逐步下降到40%左右。
更多數據披露，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股集團的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入中，來(lái)自浙江省的占比分別為51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。
截至2020年7月31日，祥生控股集團有一半以上項目和約49.8%土地儲備，均位于浙江省內。
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據觀(guān)點(diǎn)指數統計，祥生2020年新增33宗地塊，權益金額221.79億元，其中諸暨6宗，杭州、濟南各三宗，合肥、嘉興、宿遷、溫州均拿下兩宗地，其余城市各拿到一宗地塊。
2016-2018年間，祥生地產(chǎn)踩準了三四線(xiàn)發(fā)展紅利，迅速從百億擴大到千億規模。
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場(chǎng)變化，三四線(xiàn)紅利在逐漸消失，未來(lái)祥生需要調整，把方向放到全國化和二線(xiàn)城市發(fā)展。
這對祥生的土地儲備提出更高要求。
截至2020年3月31日，祥生擁有項目應占總建筑面積為約2304.5萬(wàn)平方米，低于奧園、遠洋等同規模房企——截至2019年末，奧園、遠洋擁有土地儲備總建筑面積分別為：4503萬(wàn)平方米、3724.3萬(wàn)平方米。
另一方面，長(cháng)三角是眾多房企必爭之地，土地成本價(jià)格也在不斷拉升。
祥生地產(chǎn)土地成本從2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米，溢價(jià)空間不斷被壓縮。
區域破圈，是祥生上市后的另一個(gè)任務(wù)。
布局
如果說(shuō)2019年那波人事調動(dòng)是為了上市做準備，那上市后對組織架構大動(dòng)“手術(shù)刀”，則是對于全國化布局的重新考量。
1月14日下午，有媒體報道稱(chēng)，祥生地產(chǎn)在開(kāi)展大規模的區域調整和人事調整，對區域公司進(jìn)行拆分。除了已經(jīng)“一拆三”的華中區域，重點(diǎn)的蘇寧皖區域和浙南區域也已拆分，浙東和浙北等幾個(gè)區域也將著(zhù)手細分。
具體為，祥生地產(chǎn)將原蘇寧皖區域進(jìn)行新一輪優(yōu)化調整，將原來(lái)的蘇寧皖大區全新規劃形成連宿、蘇南、宣城和合肥4個(gè)事業(yè)部。
華中區域則分出了江西公司（單獨成立為事業(yè)部），湖南公司劃歸聯(lián)創(chuàng )區域。原浙南區域下屬的2個(gè)義烏項目劃歸臺州城市公司統一管理，3個(gè)麗水項目合并成立麗水事業(yè)部后，也規劃臺州城市公司統一管理。
6個(gè)溫州項目合并成立溫州事業(yè)部，7個(gè)衢州項目合并成立衢州事業(yè)部，兩個(gè)事業(yè)部均劃歸浙東區域統一管理。
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對此，祥生地產(chǎn)品牌負責人表示，集團內部尚未發(fā)布調整文件及正式公告。內部組織變革一直是公司十分關(guān)注的管理內容。規模進(jìn)階后，公司主動(dòng)調整，以組織構架的不斷升級變革帶動(dòng)運營(yíng)效率的提升。
組織架構發(fā)生重大調整，公司高管也將發(fā)生變動(dòng)。負責祥生地產(chǎn)浙南區域的總裁顧建軍有意在年后離職，最值得關(guān)注的是，蘇寧皖區域拆分后由祥生地產(chǎn)行政總裁陳弘倪管理，可見(jiàn)對于泛長(cháng)三角區域發(fā)展的重視程度。
據祥生地產(chǎn)招股書(shū)披露，公司核心高級管理層年齡均在46歲以下，與37歲的陳弘倪屬于同一個(gè)年齡段。副總裁郭政，39歲；副總裁韓波，46歲；副總裁陳建熙，40歲；副總裁談銘恒，44歲；浙南區域總裁顧建軍，44歲；浙北區域副總裁鐘超，46歲。
公開(kāi)資料顯示，陳弘倪自2012年10月加入祥生，擔任祥生實(shí)業(yè)集團酒店管理公司總經(jīng)理，負責酒店的整體運營(yíng)；2014年，擔任大本營(yíng)諸暨城市分公司董事長(cháng)、負責諸暨市內各項目公司管理及運營(yíng)；2017年，擔任祥生地產(chǎn)執行總裁，協(xié)助總裁進(jìn)行祥生地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)管理。
從酒店運營(yíng)到大本營(yíng)董事長(cháng)，再到地產(chǎn)執行總裁，陳國祥給予了陳弘倪足夠耐心，讓其慢慢成長(cháng)。2020年5月，陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁，負責統籌集團整體業(yè)務(wù)管理及物業(yè)項目運營(yíng)。
事實(shí)上，陳弘倪自2019年上任后，繼續堅持重倉三四線(xiàn)的模式。
有業(yè)內人士分析指出，諸如祥生這樣的企業(yè)，想要完善全國化布局，勢必要不斷加大在一二線(xiàn)城市的項目比重，增強整體經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險能力。
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然而，2020年實(shí)現上市的祥生，遭遇新冠疫情黑天鵝影響和“三道紅線(xiàn)”出臺，對于其中的機會(huì )把握更加考驗企業(yè)領(lǐng)導人的眼光和能力。
表現在外的，這一年祥生地產(chǎn)仍不斷在杭州、溫州等一二線(xiàn)及強二線(xiàn)城市拿地補倉，進(jìn)一步平衡戰略布局與土地儲備。
顯然，上市元年之后，陳弘倪需要對祥生的發(fā)展重新謀劃與思考。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 細細的紅線(xiàn)|祥生元年
