陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
來(lái)源：陌爺地產(chǎn)圈
勾地是現在很多房開(kāi)擴充土地儲備的重要渠道，為此很多公司還專(zhuān)門(mén)成立了勾地部門(mén)
勾地形式也是多種多樣，核心在于有無(wú)很好的抓手，而勾地的抓手就是跟政府平等對話(huà)的籌碼
新城的吾悅廣場(chǎng)之所以能夠在三四線(xiàn)吃得開(kāi)正是在于抓住了三四線(xiàn)政府對于商業(yè)Mall的訴求
三線(xiàn)城市政府喜歡商業(yè)Mall、寫(xiě)字樓，二線(xiàn)政府訴求超高層、產(chǎn)業(yè)倒入，而一線(xiàn)和強二線(xiàn)政府喜歡稅收、總部經(jīng)濟、外資
勾地的本質(zhì)還是在于開(kāi)發(fā)商與政府之間的訴求相互滿(mǎn)足，而過(guò)程中，勾地的抓手很重要！
勾地項目一大把，為什么能夠成功的卻寥寥無(wú)幾，大多都是在于以下5點(diǎn)原因
01
政府要求過(guò)高
想在村里打造CBD
政府從自身角度出發(fā)會(huì )對開(kāi)發(fā)商提出要求，諸如產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、稅收等。但是如果訴求點(diǎn)被自身放大的話(huà)，對于項目推進(jìn)無(wú)疑是鑄起了一道高墻
城市的發(fā)展和功能區劃有其本身的規律，如果自視過(guò)高，猶如揠苗助長(cháng)
村里建不起來(lái)CBD、市中心沒(méi)有產(chǎn)業(yè)集聚、也不要把每個(gè)商務(wù)區都來(lái)對標陸家嘴
讓合適的土地承載對應的功能，產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)才能協(xié)同發(fā)展
而很多投拓在跟進(jìn)勾地項目的過(guò)程中，政府如果大筆勾勒，描繪與現狀甚至未來(lái)3到5年都不太匹配的藍圖時(shí)，這種項目大多都不會(huì )成功
也沒(méi)有太大跟進(jìn)的必要，等到政府反應過(guò)來(lái)了才能把預期降下來(lái)
02
遇上不靠譜的居間方
吹牛不干事
居間方也是一個(gè)很神奇的團體和組織，但也魚(yú)龍混雜，有濫竽充數倒賣(mài)N手信息的，也有背景強硬，能有效牽線(xiàn)搭橋的資源大拿
很多時(shí)候，我們在做勾地和收并購項目的時(shí)候，首先需要甄別的不一定是項目，往往居間方也很關(guān)鍵
居間方起到的角色很重要，牽線(xiàn)搭橋、傳遞信息，但是如果遇到個(gè)不靠譜的居間方，那么只能阿彌陀佛了
你會(huì )發(fā)現酒沒(méi)少喝，KTV沒(méi)少去，但是回過(guò)頭來(lái)，項目沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展
或是信息不準確，導致對項目的錯判等都有可能
03
領(lǐng)導換屆
關(guān)系需要重新梳理
勾地項目往往跟政府當局的政績(jì)掛鉤，政府領(lǐng)導推進(jìn)項目也是需要動(dòng)力的
如果遇到領(lǐng)導換屆，那么對于項目的推進(jìn)和落地時(shí)致命的
尤其是在項目快要落地，只需要臨門(mén)一腳的時(shí)候，遇上政府領(lǐng)導換屆，那么無(wú)疑是重大的打擊
首先是不同領(lǐng)導對項目的態(tài)度可能會(huì )發(fā)生變化，有的甚至是360度的，以前的方案、溝通等分分鐘就會(huì )被推翻
其次在于投入的時(shí)間精力甚至是費用都無(wú)效了，需要重新對接各個(gè)部門(mén)，方案層層匯報
所以，資深的勾地人員往往會(huì )在政府換屆前，加大推進(jìn)力度，爭取項目落地！
04
控規重新修編
用地性質(zhì)發(fā)生變化
勾地過(guò)程中，往往會(huì )遇到各種各樣意料之外的事
而政府對于某個(gè)片區或是某塊地的規劃也是變化的
所以就會(huì )遇到，一個(gè)勾地項目在推進(jìn)過(guò)程中，方案和思路都獲得了政府的認可，但是政府因為種種原因周邊的控規重新修編了，這對項目推進(jìn)也是致命的
首先是地塊功能的變化導致政府的出讓思路變化，其次在于方案的調整與投資價(jià)值評估
在過(guò)程中與規劃等部門(mén)保持積極溝通也是非常重要的
05
一級開(kāi)發(fā)進(jìn)不去
二級開(kāi)發(fā)鎖不定
由于地方法規的限制，很多地方政府對于土地一級開(kāi)發(fā)是有明確限制和要求的
大多數民營(yíng)企業(yè)是很難參與進(jìn)去的，這也就意味著(zhù)以浙江、江蘇等土地出讓制度十分公開(kāi)透明的省份基本不存在真正意義上的一二級聯(lián)動(dòng)
首先是一級開(kāi)發(fā)一般要求100%國資，民營(yíng)企業(yè)的參與是條紅線(xiàn)
其次在于二級開(kāi)發(fā)中的土地出讓金返還、掛牌條件定向設置等都有可能受到稽查，往大的說(shuō)是國有資產(chǎn)流失
所以如果政府只跟你談方案，談規劃，而不思考如何摘牌獲取，那就是耍流氓
勾地套路千千萬(wàn)，但大多都是死在了以上這幾條，希望大家繼續有所斬獲！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 80%勾地項目都死在這五個(gè)方面！
