作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

繼前幾日市傳出售新界屯門(mén)地塊回籠11億港元后，11月25日遠東發(fā)展公告稱(chēng)，與新世界發(fā)展成立合營(yíng)企業(yè)收購佳兆業(yè)啟德項目。

這對應上了此前市傳佳兆業(yè)處置兩處香港資產(chǎn)的計劃。

今年10月底佳兆業(yè)債務(wù)危機苗頭顯現之時(shí)，有知情人士披露一份銷(xiāo)售演示文件顯示，佳兆業(yè)集團正計劃出售去年在香港取得的兩個(gè)住宅項目地塊。

無(wú)獨有偶，11月26日，中海公告擬13.48億港元出售香港啟德項目30%權益。交割后，中海權益將減至50%，因此項目控股公司于交割后將不再為公司的附屬公司。

不同于佳兆業(yè)是為緩解流動(dòng)性危機而不得已處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中海則被解讀為出于安全性的考量。

佳兆業(yè)從入局啟德項目到退出，中間只過(guò)了一年左右。

本次出售的地皮為啟德第4B區4號地盤(pán)，即為高銀金融于2018年11月以近89.07億港元投得，隨后高銀金融因自身財困于2020年5月放售并多次易主后，最終由內地商人陳壯榮旗下彥佑有限公司接手。

由于陳壯榮一直被指與佳兆業(yè)關(guān)系密切，彼時(shí)市傳佳兆業(yè)為幕后買(mǎi)家，但遭否認。

該傳言在佳兆業(yè)隨后發(fā)布的2020年財報中得到證實(shí)：其于11月以32.03億元獲啟德項目50%權益，是年內在香港收購的4個(gè)項目之一；截止到2021年2月，啟德項目貢獻150億港元貨值，相比收購的貨地比接近4倍。

物業(yè)的地盤(pán)面積約為9708平方米，被指定為私人住宅用途。最低建筑面積及最高建筑面積分別為3.2萬(wàn)平方米及5.34萬(wàn)平方米。根據市場(chǎng)消息，該物業(yè)正在開(kāi)發(fā)中，目前該項目地盤(pán)已完成地基工程，最快于2023年預售樓花。

于佳兆業(yè)而言，在寸金寸土的香港處置資產(chǎn)尋求資金回籠，是為了救急。

該啟德項目由新世界發(fā)展聯(lián)合遠東發(fā)展以79.48億元購入，較地皮于2018年11月政府批予高銀金融的中標價(jià)89億元低約近11%，較項目截至6月底的價(jià)值97.86億港元折讓18.8%。

作價(jià)相當于樓面呎價(jià)13829港元，算是以較低價(jià)格賣(mài)出?？勺鲄⒖嫉氖?，長(cháng)實(shí)今年2月份斥102.8億港元投得毗鄰的4E區2號地皮，樓面呎價(jià)約1.59萬(wàn)港元，而啟德住宅新盤(pán)目前平均呎價(jià)約2.8萬(wàn)港元。

不過(guò)，較陳壯榮去年7月以70.4億元購入的總作價(jià)高約9億元，換而言之，持貨一年多，佳兆業(yè)及相關(guān)人士賬面賺約9億元，不過(guò)還要再扣除雜費和高昂的財務(wù)費用等。

據協(xié)議，交易代價(jià)為79.48億港元減去截至完成時(shí)于2020年融資協(xié)議項下未償還本金總額30.52億港元，以及減去待售貸款代價(jià)，并以代價(jià)約12.32億港元現金接受待售貸款轉讓。

據粗略推算，假設佳兆業(yè)未有抵押相關(guān)資產(chǎn)，彥佑有限公司可套現36.64億港元資金，佳兆業(yè)占五成，即18.32億港元。

在此之前，佳兆業(yè)被傳出售去年1月斥約35億元購入的屯門(mén)青山公路住宅地，作價(jià)38億元轉讓予蔡志明，后者為有“玩具大王”之稱(chēng)的旭日國際集團主席。

值得一提的是，蔡志明與郭英成家族此前便交情不淺，這算是第二次出手解困佳兆業(yè)。據悉，2014年佳兆業(yè)深陷債務(wù)危機之時(shí)，蔡志明便接盤(pán)了深圳航運集團，之后又由佳兆業(yè)收回。

本次出售屯門(mén)宅地，預計扣除彼時(shí)購入地塊貸款后，佳兆業(yè)可獲約11.2億港元現金流入。至此，佳兆業(yè)通過(guò)出售兩項香港資產(chǎn)，預計回籠29.52億港元資金。

對應至佳兆業(yè)的債務(wù)現狀，主要分理財產(chǎn)品兌付及到期債務(wù)利息償還。其中關(guān)于本金額約人民幣10.968億元的理財產(chǎn)品，佳兆業(yè)于11月24日公告中稱(chēng)已實(shí)施償還措施。

此外，正步入寬限期倒數的兩筆債務(wù)利息合計8840萬(wàn)美元（約6.9億港元），至于緊接在12月7日到期的本金4億美元票據，正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據。

另外據了解，佳兆業(yè)明年將有27.97億美元境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理財產(chǎn)品127.88億元人民幣及其他潛在表外債務(wù)。

不同于佳兆業(yè)償債，中海出售項目權益被解讀為“更傾向于出于安全性考量”，其對香港市場(chǎng)觀(guān)望情緒趨強，因以穩健為代表的中海系也在香港地市吃過(guò)大虧。

回溯到1997年金融危機，中海因為看好回歸后的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大投資力度，以高價(jià)拿下了香港三宗土地，但與中海有合作關(guān)系的外資銀行因為深受金融危機影響，使得中海一度瀕臨破產(chǎn)邊緣。

彼時(shí)中海前主席孔慶平后來(lái)在總結中強調，“對市場(chǎng)要有正確判斷”。

佳兆業(yè)是繼海航、高銀之后，又一家從啟德離場(chǎng)的內地房企。

縱觀(guān)過(guò)去幾年，中資房企圍繞啟德片區的搶入與離場(chǎng)中，資本的選擇與博弈、榮光與暗淡有了集中的體現。

啟德片區因地理位置優(yōu)越，日后有大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、體育館等集聚，發(fā)展潛力巨大，成為了開(kāi)發(fā)商“兵家必爭之地”，中資盯上這里后，也不惜高價(jià)搶入。

其中，海航集團于2016年至2017年6個(gè)月內累計斥資272億元連奪啟德4幅地皮最震撼市場(chǎng)。在海航之前，中海、保利置業(yè)已買(mǎi)下啟德商住地皮，而海航之后，高銀、佳兆業(yè)、龍湖&合景泰富等中資開(kāi)發(fā)商也相繼入場(chǎng)。

彼時(shí)海航以88.37億港元奪標價(jià)拿下啟德一宗地，以總可建樓面近65.5萬(wàn)平方呎計算，該地塊樓面呎價(jià)高達1.35萬(wàn)港元，較7000多港元的預期上限高出近九成，且較過(guò)去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

相比香港開(kāi)發(fā)商的保守，內資顯得更為激進(jìn)，彼時(shí)新鴻基郭炳聯(lián)甚至將這種行為稱(chēng)之為“顛標”。

只是最終隨著(zhù)海航債臺高筑，4幅地皮由新鴻基、會(huì )德豐分別接手兩宗，海航套現262.3億港元并離場(chǎng)。

本次佳兆業(yè)退場(chǎng)的啟德第4B區4號地皮，此前為高銀金融在2018年12月斥89億港元價(jià)格從港府投得。在當時(shí)被形容為“爆冷”中標，因高銀當時(shí)擊退的6家本土財團都相當有實(shí)力，包括會(huì )德豐及新世界等超級財團組合。

該地皮每平方呎的樓面價(jià)達到1.55萬(wàn)港元，較市場(chǎng)估值高出10%；另于2019年4月，高銀金融的全資附屬公司以21.62億港元的價(jià)格收購剩余40%股權，全資持有該地皮。

去年7月，高銀把前述的4B區4號地皮以70.4億“蝕本價(jià)”賣(mài)給佳兆業(yè)等，較2018年的中標價(jià)賬面虧損逾20%，且還未計財務(wù)成本、前期開(kāi)發(fā)支出及各類(lèi)雜費。最終轉手出售，高銀稱(chēng)預計錄得虧損27.5億港元。

至此，這幅地皮由2018年11月至今的3年間，已經(jīng)三度轉手，最終還是落入港資手中。

但商人逐利，不管是投資還是退出，都要衡量如何利益最大化。

出于財困，高銀金融無(wú)奈退出前述地皮，但同時(shí)也與陳壯榮訂立了利潤分成協(xié)議，倘日后建成項目并符合出售最少85%單位等條件，且單位平均售價(jià)超出每方呎2.9萬(wàn)港元，高銀便可分取超出利潤中的30%。

不過(guò)有香港業(yè)內指出，預料該盤(pán)日后可賣(mài)每方呎約2.5萬(wàn)港元，突破3萬(wàn)港元的機會(huì )不大，意即高銀在退地后無(wú)法從中分得溢利。

高銀金融經(jīng)手4B區4號地皮一年多后選擇退出，而2019年投到的啟德第4C區4號地皮在投地一個(gè)月后退地，彼時(shí)高銀方面給出的理由是，認為近期發(fā)生的社會(huì )矛盾和經(jīng)濟不穩定將對香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)產(chǎn)生負面影響；但其資金狀況在當時(shí)已經(jīng)受到市場(chǎng)質(zhì)疑。

可以肯定的是，高銀金融同樣十分看好啟德發(fā)展潛力。只是近年在中資接連退地下，啟德多了一個(gè)名字——“英雄地”。

從應對風(fēng)險的能力來(lái)看，客觀(guān)來(lái)講港資的韌性要強于中資。經(jīng)歷早期金融風(fēng)暴以后，企業(yè)發(fā)展大多追求保守穩健，大多數香港發(fā)展商的資產(chǎn)負債率長(cháng)期處于低位水平；而中資相對更為進(jìn)取，依靠高杠桿的開(kāi)發(fā)模式則在政策調控和市場(chǎng)變化下迎來(lái)了陣痛。

海航、高銀、佳兆業(yè)獲得的啟德地皮，最終回到了港資手里。如今的啟德片區，絕大部分土地仍由港資發(fā)展，內房則有中海、華潤、保利置業(yè)等。

而保利置業(yè)與華潤日前公布，就2019年6月收購的一幅啟德約9481平方米土地進(jìn)行合營(yíng)開(kāi)發(fā)，合營(yíng)公司由保利置業(yè)及華潤置地分別持有35%及65%權益。

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原標題： 香港傳真 | 啟德修羅場(chǎng) 海航、高銀和佳兆業(yè)那些中資房企往事