觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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雅居樂(lè )與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 平安與雅居樂(lè )之間又多了一些聯(lián)絡(luò )。
地產(chǎn)江湖中，平安作為財務(wù)投資者的角色為人熟知，尤以股權投資為甚，其為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂等的第二大股東，而另一方面，平安實(shí)際上也一直通過(guò)項目合作的方式紓困房企，其中雅居樂(lè )便是近幾年平安合作項目較為頻繁的房企之一。
12月24日晚間，雅居樂(lè )公告稱(chēng)，于2020年12月21日及24日，雅居樂(lè )附屬公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司），投資者，及有關(guān)項目公司訂立有關(guān)合作文據。
據此，有關(guān)雅居樂(lè )附屬公司及有關(guān)投資者將根據有關(guān)合作文據條款共同投資有關(guān)項目土地。根據合作文據的條款，投資者已同意向有關(guān)雅居樂(lè )附屬公司支付合計70.51億元，作為其各自收購股權及/或貸款誠意金。
根據披露，上述所提投資者的最終實(shí)益擁有人均為平安。而此次交易一共涉及7個(gè)項目，分布于海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地，涉及項目總地盤(pán)面積約176萬(wàn)平方米。
解析各項目
從此次合作項目中逐個(gè)剖析。其中項目公司1即海南伊海榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，原由海南雅誠全資擁有。根據合作備忘錄，海南雅誠與投資者SJ須透過(guò)項目公司1按協(xié)定比例51%：49%共同投資項目土地1。投資者SJ 向海南雅誠支付6.73億元作為誠意金。
該項目公司成立于2015年2月3日，所涉及項目土地位于海南省萬(wàn)寧市龍滾鎮正門(mén)嶺，覆蓋地盤(pán)面積約13.27萬(wàn)平方米。
而項目公司2即中山市海德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由廣州凱雅世、一名獨立第三方及中山雅景分別擁有 50%、25%及 25%權益。此次廣州凱雅世將向中山雅景轉讓其于項目公司2的50%股權，其后由中山雅景將該股權轉讓予投資者 SJ。
于上述轉讓后，中山雅景、獨立第三方及投資者 SJ 將按 25%：25%：50%的比例持有項目公司2股權。投資者 SJ合計支付15.62億元。
而該項目公司則成立于 2003 年 10 月 21日，涉及項目土地，位于廣東省中山市火炬開(kāi)發(fā)區宮花村，覆蓋地盤(pán)面積約17.35萬(wàn)平方米。
另外，項目公司3a由廸揚及衛中分別擁有69.7%及30.3%權益，且項目公司3b由項目公司3a全資擁有。其中，項目公司3a指揚州雅昊商務(wù)管理有限公司，項目公司3b指揚州雅悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，均于2019年成立，都是雅居樂(lè )間接全資附屬公司。
根據合作協(xié)議，廸揚須向句容雅居樂(lè )轉讓其于項目公司3a的27.06%股權連同相關(guān)股東貸款。衛中須向句容雅居樂(lè )轉讓其于項目公司3a的11.77%股權即相關(guān)股東貸款。此后，句容雅居樂(lè )其后須向投資者SJ轉讓自廸揚及衛中取得38.83%股權及所涉及股東貸款。
最終，廸揚、衛中及投資者SJ須透過(guò)項目公司3a及項目公司3b按協(xié)定比例42.64%：18.53%：38.83%共同投資及開(kāi)發(fā)項目土地3。投資者SJ已同意于先決條件達成后三個(gè)工作日內向句容雅居樂(lè )支付總金額11.51億元。
涉及項目土地3的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，包括地塊編號 G05、G08、G09 及 G10，位于中國江蘇省揚州市江都區四幅土地，覆蓋地盤(pán)面積約24.6萬(wàn)平方米。
項目公司4為廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，原由番禺雅居樂(lè )全資擁有。此次合作，番禺雅居樂(lè )及投資者AC通過(guò)項目公司4按協(xié)定比例51%：49%共同對項目土地4進(jìn)行投資。投資者AC已同意向番禺雅居樂(lè )支付9億元作為誠意金。
項目土地4包括九幅土地，位于廣東省清遠市清城區民安路及連江西路交界處，即地塊編號0056855、0056849、0056857、0056864,0056868、0056876、0056881、0056885及0056860的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約16.67萬(wàn)平方米。
項目公司5原由山東雅齊及一名獨立第三方分別擁有96%及4%權益。根據合作協(xié)議，山東雅齊須向投資者AH出售項目公司5 47%股權連同有關(guān)股東貸款，且山東雅齊與投資者AH須透過(guò)項目公司5按山東雅齊與投資者AH協(xié)定比例49%：47%共同投資項目土地5。投資者AH已同意向山東雅齊支付金額16.9億元。
上述項目公司5指天津雅逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2017年12月6日成立，并為雅居樂(lè )間接非全資附屬公司，涉及項目土地5包括七幅土地，位于天津市寶坻區，即地塊編號2018-047、2018-048、2018-049,2018-050、2019-039、2019-040、2019-041的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約49.39萬(wàn)平方米。
項目公司6為鞏義雅居樂(lè )置業(yè)有限公司，于2018年3月12日成立，由河南雅同及一名獨立第三方分別擁有72%及28%權益。此次河南雅同須向投資者AH出售項目公司6的35.28%股權，且河南雅同與投資者AH須按河南雅同與投資者AH協(xié)定比例36.72%：35.28%共同投資項目土地6。投資者AH向河南雅同指定銀行賬戶(hù)支付6.9億元作為誠意金。
該項目包括十四幅土地，位于中國鄭州市鞏義市白沙片區，即地塊編號2018-143、2018-144、2018-145、2018-151、2018-140、2018-141、2018-142、2018-150、2018-152、2019-030、2018-146、2018-147、2018-148及2018-149的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約49.21萬(wàn)平方米。
據公告顯示，項目公司7為惠州市仲元實(shí)業(yè)有限公司，于2009年12月23日成立，原由深圳雅生擁有70%權益及由三名獨立第三方擁有余下權益。此次深圳雅生須向投資者SJ轉讓其于項目公司7的49%股權連同有關(guān)股東貸款一切權利、業(yè)權及權益，且深圳雅生與投資者SJ須透過(guò)項目公司7按協(xié)定比例21%：49%享有項目公司7權利及權益。投資者SJ已同意向深圳雅生支付總金額3.85億元。
項目7涉及兩幅土地，即地塊編號ZK9-09-01及ZK9-05-01Z，位于廣東省惠州市仲愷高新區 9 號小區，覆蓋總地盤(pán)面積5.54萬(wàn)平方米。
此次雅居樂(lè )進(jìn)行合作的項目跨越的年限也較長(cháng)，甚至還包括于2006年8月成立的廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，即上述的項目公司4，最新的一個(gè)項目也是雅居樂(lè )于2019年拿的。
另一方面，雅居樂(lè )對于資金的渴求程度可見(jiàn)一斑。如項目公司6的合作協(xié)議中所要求的，投資者AH已同意于所有條件達成后，惟無(wú)論如何不遲于2020年12月30日，向河南雅同指定銀行賬戶(hù)支付6.9億元。
此外，大多數合作協(xié)議也提及，在所有先決條件后三個(gè)工作日或者五個(gè)工作日內支付金額。
細究合作意圖
不難發(fā)現，雖有部分例外，但大部分項目公司仍由雅居樂(lè )自身占據主導權。根據新規，作為險資的平安是不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅。
按照平安以往的操作手法，其只會(huì )以財務(wù)投資者的身份介入項目地塊，不會(huì )參與具體操盤(pán)。
至于雅居樂(lè )，引入平安便是引入了“活資金”。加之此次合作當中有些項目亦處于虧損狀況，
此外，項目公司6于2020年6月30日未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約7070萬(wàn)元。截至2018年、兩個(gè)財政年度，項目公司6除稅前凈虧損約480萬(wàn)元、970萬(wàn)元。
公告顯示，項目公司6交易所得款項凈額擬用作雅居樂(lè )一般營(yíng)運資金及其日后業(yè)務(wù)發(fā)展?？梢?jiàn)平安資金注入的重要性。
雅居樂(lè )方面也表示，訂立合作文據有利于公司及股東整體利益，乃因此舉可分散集團財務(wù)風(fēng)險，有助于集團滿(mǎn)足其物業(yè)項目開(kāi)發(fā)營(yíng)運資金需求。
其表示，合作文據項下擬進(jìn)行交易有利于短期及長(cháng)期優(yōu)化集團資產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現集團利益最大化，另外也可令截至2020年12月31日止年度的現金流量增加，預期出售合作文據項下擬進(jìn)行項目溢價(jià)可能有利于改善截至2021年12月31日止年度的財務(wù)狀況。
2020年半年報顯示，雅居樂(lè )財務(wù)狀況并不算理想。依據當前“三道紅線(xiàn)”的劃分標準，雅居樂(lè )踩中兩條，為橙檔房企。其資產(chǎn)負債率為76.26%、將永續債計算在內的凈負債率為114%，另外1.15的現金短債比其實(shí)也比較接近第三條紅線(xiàn)。
截至2020年6月底，雅居樂(lè )負債規模達2301.66億元，其中，有息債務(wù)989.4億元，將于一年內到期的有息債務(wù)為403億元，短期債務(wù)占比為0.4。
而且其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~于2019年為-145.51億元，直至今年才轉正流入，于2020年上半年為75.21億元。
臨近年關(guān)，雅居樂(lè )再次拉來(lái)平安這一援手，優(yōu)化報表的作用應該最為明顯。70.51億元的資金流入，同時(shí)又不影響項目發(fā)展。
事實(shí)上，雅居樂(lè )采用這樣的方法已有多次。于2019年12月，其同樣通過(guò)引入中國平安合作惠州白鷺湖開(kāi)發(fā)的7宗地塊，當時(shí)雅居樂(lè )表示，訂立合作協(xié)議對公司及股東整體有利，原因是此舉可分散其財務(wù)風(fēng)險。當時(shí)預期完成后，將會(huì )錄得估計收益約7億元。
更早之前的2018年12月，雅居樂(lè )也與平安達成合作協(xié)議，平安旗下深圳喻創(chuàng )公司出資9.88億元，收購雅居樂(lè )旗下惠州市惠陽(yáng)雅居樂(lè )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22%股權。
今年雙方亦早有交集，雅居樂(lè )聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)底價(jià)38.8億元拿下了中山市一宗商住用地，樓面價(jià)約為4221.9元/平方米。
另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統計，經(jīng)過(guò)上述多次引資，雅居樂(lè )與平安合作的土儲總面積達318萬(wàn)平方米，而除了具體合作開(kāi)發(fā)的中山地塊，雅居樂(lè )與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
至于此次，雅居樂(lè )亦有提到，合作文據項下擬進(jìn)行交易有利于加深及加強集團與平安之間策略合作。
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