扒財經(jīng) 作者：陳喜兒
4月22日，珠海萬(wàn)達商管二次遞表。而上一次遞交招股書(shū)時(shí)間為2021年10月21日，在期滿(mǎn)6個(gè)月后失效，讓外界頗為意外。
招股書(shū)失效再遞表，萬(wàn)達商管所面臨的上市壓力不可謂不小。不過(guò)最近，王健林關(guān)心的事情遠不止于此。
近兩個(gè)月來(lái)，河南建業(yè)、鑫苑集團、山西田森，以及此前的天元集團，均傳出與王健林洽談商業(yè)合作。最新一則消息稱(chēng)，自2022年5月1日開(kāi)始，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬(wàn)達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬(wàn)達管理，之后將更名為北京五棵松萬(wàn)達廣場(chǎng)，未來(lái)將落位第四代萬(wàn)達廣場(chǎng)全國旗艦產(chǎn)品。
在實(shí)體商業(yè)受到疫情沖擊的困境中，王健林開(kāi)始反其道而行，敞開(kāi)大門(mén)大方地出錢(qián)出力，默默充當“白衣騎士”。另一邊，敲開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)之前的對賭承諾，也在分去這位年近70的企業(yè)家的一部分精力。
01對賭壓力
王健林對萬(wàn)達商管一直“寄予厚望”。早在2016年，王健林認為萬(wàn)達商業(yè)在港交所長(cháng)期被低估，將公司私有化退市。同步地，則是啟動(dòng)A股IPO進(jìn)程，但這一等就是六年。
直到去年3月，萬(wàn)達方面官宣撤回萬(wàn)達商業(yè)A股IPO申請，并成立萬(wàn)達商管，謀求以輕資產(chǎn)的形式在港交所重新上市。同年10月21日，萬(wàn)達商管遞交了招股書(shū)。
在本輪IPO前，萬(wàn)達商管引入了豪華戰略投資者天團。包括PAG（占股3.57%）、中信資本（2.5%）、碧桂園（1.79%）、螞蟻金服（1.44%）、騰訊（0.84%）和鄭裕彤家族（0.07%）在內22家公司，給萬(wàn)達商管估值近1800億元。
鋪排周期之長(cháng)，投入心力之大，萬(wàn)達商管之于老王，可以說(shuō)是最被看好的“心頭肉”。
再次遞交招股書(shū)的萬(wàn)達商管，其聯(lián)席保薦人仍為中信證券、JP摩根、瑞信。
在萬(wàn)達商管的招股書(shū)中，萬(wàn)達商管與珠海萬(wàn)贏(yíng)、大連萬(wàn)達商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議。其中保證，萬(wàn)達商管2021年預估實(shí)際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3 億元及94.6億元。
如未達成，大連萬(wàn)達商業(yè)及珠海萬(wàn)贏(yíng)將以零對價(jià)轉讓有關(guān)數量的股份，或向投資者支付現金補償。
而在最新招股書(shū)中，截至2021年12月31日，珠海萬(wàn)達商管管理了417個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積5900萬(wàn)平方米。其中獨立第三方商業(yè)廣場(chǎng)占132個(gè)，占比31.7%。另外，萬(wàn)達廣場(chǎng)同期還有161個(gè)儲備項目，包括139個(gè)獨立第三方項目。2019-2021年，珠海萬(wàn)達商管在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)的平均出租率為98.8%。
在這樣的規模支撐下，2021年全年，珠海萬(wàn)達商管實(shí)現營(yíng)收234.81億元，同比增長(cháng)36.55%，年內溢利35.12億元，同比增長(cháng)215.83%。
增長(cháng)顯著(zhù)，不過(guò)距離對賭協(xié)議中的目標還有距離。
02 向誰(shuí)看齊？
想要實(shí)現對賭協(xié)議中的凈利潤約定，不難推測萬(wàn)達的手段——要么刀刃向內，向管理要利潤。不過(guò)更簡(jiǎn)單的則是擴大規模，這是短期就能見(jiàn)效的手段。
向管理要利潤始終不是一件簡(jiǎn)單的事情，但是如果對標一些頂尖的商管公司，可以看到萬(wàn)達還是存在提升空間。
譬如，以“高端購物中心運營(yíng)商”身份著(zhù)稱(chēng)的恒隆地產(chǎn)，2021年僅靠收租金，整體扭虧為盈，年度純利38.68億港元，而2020年虧損25.71億港元。數據披露，恒隆地產(chǎn)2021年總收入上升15%至103.21億港元，同時(shí)年內并無(wú)物業(yè)銷(xiāo)售收入。
通過(guò)恒隆的公告，我們可以從側面看出內地高端消費市場(chǎng)仍有著(zhù)強勁的增長(cháng)動(dòng)能。恒隆地產(chǎn)在內地的收入主要來(lái)源于七座定位高端的恒隆廣場(chǎng)，入駐商戶(hù)以奢侈、高檔品牌為主，這些恒隆廣場(chǎng)分布在上海、無(wú)錫、沈陽(yáng)、武漢、昆明等一二線(xiàn)城市。
反觀(guān)2018年開(kāi)始退出內地的九龍倉，自新冠疫情爆發(fā)、限制跨境旅游后，其物業(yè)出租的盈利能力卻在逐年下滑。2021年，九龍倉置業(yè)基礎凈盈利65.18億港元，較2020年同期的74.77億港元減少13%；若計入投資物業(yè)重估虧損凈額22億港元，股東應占集團盈利為43.91億港元。
匯豐發(fā)表報告稱(chēng)，香港新一輪的防疫措施可能會(huì )拖累零售業(yè)的表現。并預估，九龍倉置業(yè)零售和酒店業(yè)務(wù)占比達69%，且租金高度依賴(lài)旅游消費，但受疫情影響恢復無(wú)檢疫的跨境旅行很可能再次推遲，這將削弱公司的盈利恢復步伐。
再看最早一批進(jìn)入內地的港資企業(yè)新世界發(fā)展，其生態(tài)圈涉及物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店以及基建和服務(wù)，業(yè)務(wù)踏足香港和內地，特別是深耕粵港澳大灣區，更是令其吃足了內地消費市場(chǎng)的紅利。
據新世界發(fā)展的財務(wù)數據，盡管過(guò)去一年行業(yè)景氣度下降，但依然保持了強勁的盈利能力，2021年實(shí)現綜合收入達682.33億港元，同比增長(cháng)15.6%。
回顧過(guò)去十余年來(lái)內地房地產(chǎn)的歷史，當熱潮來(lái)臨時(shí)，大部分港資并不參與搶地；當土地流拍、地價(jià)下行之時(shí)，這些港資就會(huì )卷土重來(lái)、反周期操作。
萬(wàn)達商管此番加碼商業(yè)的連續動(dòng)作，與老牌港資企業(yè)多年來(lái)的打法類(lèi)似，大有借機抄底的意味。
03 逆勢擴張
誠然，向管理要效益始終不是一場(chǎng)畢其功于一役的戰役，規模的增長(cháng)，是萬(wàn)達給予投資者最直接的答案。
據招股書(shū)數據，2021年下半年，萬(wàn)達商管新增37個(gè)廣場(chǎng)，總在管項目從2021年6月30日的380個(gè)增至2021年底的417個(gè)，其中來(lái)自獨立第三方業(yè)主的項目數量從2021年6月30日的106個(gè)增加到2021年底的132個(gè)。
總在管面積由2021年6月30日的5,416.9萬(wàn)平米上升到2021年底的5,895.4萬(wàn)平米，其中來(lái)自獨立第三方業(yè)主的項目在管面積由2021年上半年的1,332.3萬(wàn)平米上升到2021年底的1,644.8萬(wàn)平米。
儲備項目上，2021年的161個(gè)儲備項目中，有139個(gè)來(lái)自獨立第三方業(yè)主，占比86.3%?？梢钥吹?，萬(wàn)達商管在第三方外拓的步伐幾近于“起飛”。
2021年，受疫情反復和全球經(jīng)濟增速放緩等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)的日子并不是那么好過(guò)，萬(wàn)達商管此時(shí)大舉擴張可謂下了血本。
根據中國房地產(chǎn)指數數據顯示，2021年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較上半年有所擴大；重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪租金水平整體略有回升，漲幅與上半年基本持平。
前文提到的與建業(yè)、鑫苑、山西田森等的合作，也預示著(zhù)萬(wàn)達商管從重就“輕”，向“輕資產(chǎn)”戰略加速。
在萬(wàn)達集團發(fā)布的2021年開(kāi)業(yè)計劃中，“輕資產(chǎn)”所占的權重也進(jìn)一步加大。
2021年，萬(wàn)達集團計劃開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)34個(gè)，輕資產(chǎn)占比68%；計劃簽約的輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)70個(gè)。這份年度計劃還包括：開(kāi)業(yè)120家萬(wàn)達影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開(kāi)業(yè)16家萬(wàn)達酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。
王健林匆忙的腳步之下，每一步都暗含深意。既然等不到上市的最佳時(shí)機，這場(chǎng)硬仗也不得不打。
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