杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
剛剛過(guò)去的十一假期，因為一則傳聞，隱秘霸主合生創(chuàng )展站上了輿論C位。
根據證券時(shí)報報道，多位知情人士表示，合生創(chuàng )展集團擬收購恒大物業(yè)約51%股權，最終的交易細節仍有待雙方進(jìn)一步公告方可確定。
10月4日，恒大物業(yè)發(fā)布公告：短暫停牌，因為“一份構成內幕消息及可能全面要約公司股份的公告?！?/p>
同日，合生創(chuàng )展亦短暫停牌并公告：是有關(guān)本公司一項主要交易（本公司在該交易下同意收購一家在聯(lián)交所上市之公司的股份）……
那么問(wèn)題來(lái)了：為什么是合生創(chuàng )展？
01
“虎落平陽(yáng)”
在杠桿地產(chǎn)印象里，合生創(chuàng )展很“神秘”，因為分外低調。年輕的桿友可能不會(huì )想到，這是一艘地產(chǎn)界曾經(jīng)的“航母”。
朱孟依，合生創(chuàng )展掌門(mén)人，1959年8月出生于廣東省梅州市豐順縣，1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng )辦合生創(chuàng )展集團。
2004年，包工頭出身的朱孟依領(lǐng)導合生創(chuàng )展，銷(xiāo)售破百億元，成為我國大陸地區首家破百億的房企。注意，杠桿地產(chǎn)必須重復一遍，百億級銷(xiāo)售，那可是2004年。
行業(yè)里經(jīng)常說(shuō)的段子是，當年恒大的銷(xiāo)售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂(lè )為45億元。
這些十多年前的數據，準確性我們不好再去一一查證。但杠桿地產(chǎn)可以確認的是，那一年的確是朱孟依的高光時(shí)刻。
有人稱(chēng)朱孟依“隱秘霸主”，也有人說(shuō)他是“地下教父”。能夠被稱(chēng)為霸主、教父，不是一般人。
事實(shí)上，當初的地產(chǎn)界就對合生創(chuàng )展有“華南五虎”之一的美譽(yù)，其余“四虎”分別是碧桂園，恒大，富力，雅居樂(lè )。
這“五虎”的共同點(diǎn)是均從廣東起家，規?；l(fā)展，面向全國，都在香港上市。
但2004年之后的很多年，合生創(chuàng )展的故事沒(méi)那么輝煌了。合生創(chuàng )展的銷(xiāo)售額，這10多年，最高時(shí)也只有數百億元，有時(shí)候甚至可憐到只有幾十億元。
2020年算是高增長(cháng)期，公告顯示，當年合生創(chuàng )展銷(xiāo)售額358.34億元，同比增長(cháng)53.68%。2021上半年，合生創(chuàng )展銷(xiāo)售及預售合約出售的物業(yè)總額212.27億元。
數據里隱約可以看到，合生創(chuàng )展腳步慢了不少。
02
2021上半年：增速不錯，毛利率凈利率下滑
2021年的半年報里，我們可以看到合生創(chuàng )展最近的生存狀態(tài)。
合生創(chuàng )展的業(yè)務(wù)分為地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資和基建五大板塊。2021上半年，其主營(yíng)的地產(chǎn)板塊確認銷(xiāo)售額為64.83億港元。有關(guān)交付及落成物業(yè)的整體平均售價(jià)為每平米21241港元（17776元），較去年同期上升8%。
合約銷(xiāo)售金額上面杠桿地產(chǎn)也說(shuō)了：212.27億元。以產(chǎn)品類(lèi)型分類(lèi)來(lái)看，這其中以剛改盤(pán)銷(xiāo)售占比最大，為60%，其次是高端盤(pán)占比38%，最后為遠郊盤(pán)占比2%；
按區域來(lái)看，環(huán)渤海經(jīng)濟圈是合生創(chuàng )展的主要吸金地，今年上半年貢獻了102.96億元的合約銷(xiāo)售額，其次為大灣區78.15億元、長(cháng)三角31.16億元。
從上述數據里，我們大概能看出合生創(chuàng )展的布局：主打中高端產(chǎn)品，深耕東部核心城市群。
物業(yè)管理方面，2021上半年，合生活小區及物業(yè)管理的抵銷(xiāo)前收益分別為7.69億港元和8.25億港元，同比上升264%和20%。
值得一提的是投資板塊，這方面合生創(chuàng )展的成果頗豐。
2021上半年，合生創(chuàng )展按公平值透過(guò)其他全面收入列賬的財務(wù)資產(chǎn)為41.03億港元；按公平值透過(guò)損益列賬的財務(wù)資產(chǎn)為287.87億港元。于一級市場(chǎng)及二級市場(chǎng)之投資收入為50.07億港元。
合生創(chuàng )展年中報里如此介紹自己的投資業(yè)務(wù)：專(zhuān)注高新科技類(lèi)股權投資。板塊以中長(cháng)期持有為目標進(jìn)行配置，在低息環(huán)境下為現金盈余尋找更高的資本回報及穩定現金流。
朱孟依之女朱桔榕，出生于1989年，人大金融專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，2012年開(kāi)始入主合生創(chuàng )展集團。先后擔任總裁助理、執行董事、常務(wù)副總裁、董事會(huì )副主席等職務(wù)。投資板塊也是在“二代”朱桔榕接班以后逐漸發(fā)展起來(lái)的。
2021上半年，合生創(chuàng )展的毛利率有所下降，從去年同期的67%下降至63%，主要是由于物業(yè)發(fā)展分部交付產(chǎn)品的類(lèi)型及檔次所影響。
凈利率也隨之下滑，從去年同期的47.6%左右，將至今年上半年的35.3%。
03
坦途還是深淵？
資產(chǎn)負債率來(lái)看，合生創(chuàng )展表現很穩定。今年上半年為67.03%，最近的這近10年，合生創(chuàng )展的資產(chǎn)負債率都控制在50%+至60%+這個(gè)區間，波動(dòng)較小。
截至2021上半年，合生創(chuàng )展的資產(chǎn)總值及負債總額分別為3333.60億港元及2234.42億港元；負債對資產(chǎn)比率（即負債總額對資產(chǎn)總值（不包括非控制性權益）比率）為67%，與2020年末持平。
三道紅線(xiàn)來(lái)看，合生創(chuàng )展是綠擋房企：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為63.22%、凈負債率為75.28%、現金短債比為1.06。
現金及銀行存款方面，合生創(chuàng )展2021上半年為428.55億港元，2020年末這一數據為296.5億港元?，F金及銀行存款當中76.19%為人民幣，余下13.76%、10.04%及0.01%分別為港元、美元及其他幣種。
此次和恒大的交易如果確如報道所言，51%的股份超過(guò)400億港元，對于合生創(chuàng )展來(lái)說(shuō)，雖然接得了，但消化起來(lái)還是有壓力。
這次收購傳言背后，隱約可以看到的是朱孟依的“野心”。雖然不做大哥很多年，但他從來(lái)不服氣。比如在已經(jīng)“掉隊”許久后，2017年，朱孟接連拿下數個(gè)萬(wàn)達的項目。
他甚至定下計劃，“2019年銷(xiāo)售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長(cháng)率”。
理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)是：2020年的合生創(chuàng )展，雖然實(shí)現高增長(cháng)，但離800億元還相差甚遠。
但如今，這幾年留給房地產(chǎn)行業(yè)彎道超車(chē)的機會(huì )已經(jīng)不多，物業(yè)賽道勉強算得上一個(gè)。此時(shí)出手，確實(shí)是個(gè)好時(shí)機。
那么多“危險”——從國美案中走出，安然度過(guò)2008年的金融危機，遭遇“京津新城”滑鐵盧……都過(guò)來(lái)了。
前方是坦途還是深淵？走了才知道。3000多萬(wàn)平米的較低成本土儲就是堅硬后盾。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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