作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

連續去杠桿幾年，再加上監管連續出擊，特別是“三道紅線(xiàn)”出臺后，幾乎所有房企都意識到：靠加杠桿實(shí)現彎道超車(chē)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

此時(shí)，順勢而為降杠桿才是房企的正確態(tài)度。

調控層出不窮，從去年以來(lái)，因高速擴張導致資金鏈斷裂，無(wú)法償還到期債務(wù)的房企一家連著(zhù)一家，其中不乏泰禾、華夏幸福、恒大這樣的TOP級房企，誰(shuí)不怕呢？

調控之外，有金融風(fēng)險吹哨人之稱(chēng)的郭樹(shù)清，數次在公開(kāi)場(chǎng)合喊話(huà)房地產(chǎn)：

金融安全最大的隱患就是房地產(chǎn)泡沫；

賭房?jì)r(jià)永遠都不會(huì )下跌的人最終會(huì )付出沉重代價(jià)！

市場(chǎng)再也沒(méi)有一致的上漲預期。

但總有人不信邪，賭房?jì)r(jià)永遠不會(huì )下跌的，不止是炒房者，還有開(kāi)發(fā)商。

今年以來(lái)，在其他房企保持“謹慎”之時(shí)，一些房企脫離于大勢之外，表現出對規模的訴求。

他們不僅趁別人降杠桿的時(shí)候逆勢高杠桿擴充土儲，拿的還是一宗又一宗的高價(jià)地。

01

招商蛇口

年初以來(lái)，招商蛇口因為多次高溢價(jià)拿地出盡了風(fēng)頭。

1月5日，徐州。招商蛇口經(jīng)過(guò)277輪報價(jià)，以15.62億元的成交價(jià)將位于惠民小區東B地塊的2宗住宅用地競得，樓面價(jià)11699元/平方米，溢價(jià)率高達132.10%。

3月1日，西安。招商蛇口以最高限價(jià)110600萬(wàn)元+競配建教育設施面積106100㎡，總20.29億元，實(shí)際樓面價(jià)18853元/㎡競得浐灞核心區一宗優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率149%。

4月19日，還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西咸新區XXQH-WB05-40地塊，樓面價(jià)9993元/㎡，溢價(jià)率156%。

20城首批集中供地啟動(dòng)后，招商蛇口的表現就更猛了，它不惜血本在多個(gè)城市拿地。

4月28日，重慶。招商蛇口以32.5億摘得重慶沙坪壩西永組團一地塊，溢價(jià)率129.98%。

5月21日，為期兩天的南京首批集中供地落下帷幕，招商蛇口以147.5億元拿下三宗地塊，成為此輪土拍拿地總額最高的房企。

此外，招商蛇口在寧波、蘇州、揚州、天津、廣州、無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市也有拿地，且均為溢價(jià)拿地。

如此激進(jìn)背后，是2021年前五個(gè)月，招商蛇口拿地金額僅次于萬(wàn)科，達638億元，遠超融創(chuàng )、碧桂園等TOP級房企。

毋庸置疑，高溢價(jià)地一定會(huì )吞噬招商蛇口的利潤，并且最近兩年的年報已經(jīng)體現出來(lái)了，招商蛇口此舉也遭到了來(lái)自資本市場(chǎng)的質(zhì)疑。

但曾有“招保萬(wàn)金”美名，又背靠“金主”招商局不缺錢(qián)的招商蛇口已經(jīng)顧不上許多了：

規模掉隊多年，去年好不容易重回前十，今年怎可能不血戰到底？

看到招商蛇口，炸天團總不由得想起那句，有執念是好事，但執念太深就……

02

建發(fā)

2021年土拍市場(chǎng)，建發(fā)是當之無(wú)愧的“黑馬”。

6月10日，廈門(mén)第二批集中供地迎來(lái)正式拍賣(mài)，建發(fā)豪擲101.2億元獲得2宗地塊。

若算上前五個(gè)月建發(fā)房產(chǎn)在土地市場(chǎng)花出去的531億元，截止目前，建發(fā)的拿地金額已經(jīng)達632.2億元。

要知道，建發(fā)去年的銷(xiāo)售額是1232億元，在克而瑞榜單中位列23名，這意味著(zhù)建發(fā)的拿地銷(xiāo)售比已經(jīng)超過(guò)了50%。

大肆拿地的結果是，今年1-5月建發(fā)拿地金額已經(jīng)超過(guò)了碧桂園、融創(chuàng )、中海、新城、龍湖等一眾房企，排到了中指研究院榜單第6名。

同樣的，建發(fā)在土地市場(chǎng)也殺紅了眼：

4月29日，鹽城。經(jīng)過(guò)270輪競價(jià)，建發(fā)成功競得鹽城市原三紡廠(chǎng)地塊，溢價(jià)率溢價(jià)率109.53%；

5月7日，杭州。經(jīng)過(guò)38輪報價(jià)，建發(fā)以163142萬(wàn)元總價(jià)競得杭州祥符東地塊，樓面價(jià)17816元/㎡，自持38%，刷新了杭州近兩年半來(lái)最高自持比例。

杭州樓市最火的時(shí)候，最高自持比例也不過(guò)26%，建發(fā)這塊地除掉自持部分，真正可售的住宅建筑面積僅11.6%，是不是有點(diǎn)任性？

5月12日，無(wú)錫宜興市。經(jīng)過(guò)151輪競價(jià)，建發(fā)以17.9億競得一宗商住地，樓面價(jià)19518元/㎡，溢價(jià)率65.93%，一出手就成為宜興地價(jià)新的天花板。

雖然建發(fā)表示在拿地資金上并無(wú)壓力，但是翻看其2020年年報，才發(fā)現建發(fā)歸母凈利潤甚至無(wú)法跑贏(yíng)其借款利息。

可以預見(jiàn)，未來(lái)在規模增長(cháng)的同時(shí)，建發(fā)的盈利空間還會(huì )進(jìn)一步壓縮。

同時(shí)，這些地塊面市是福是禍也很難說(shuō)。

君不見(jiàn)，建發(fā)2016年在長(cháng)沙梅溪湖拿的地王，到現在去化都還未完成，且維權不斷呢。

03

卓越

如果說(shuō)前面兩家是央企、國企，具有明顯的融資成本優(yōu)勢，卓越就不一樣了。

5月27日，北京首輪集中土拍，來(lái)自深圳的卓越才入京就打響了名號。

在本輪集中搶地大戰中，卓越的目標只有一個(gè)：火力全開(kāi)拿下京城。

最終，卓越的戰績(jì)是在京拿地共四宗，包含聯(lián)合拿地三宗，拿地金額超187億元，權益建筑面積27.8萬(wàn)平米，權益成交額113億元，拿地宗數與融創(chuàng )并列第一。

卓越近年激進(jìn)拿地原因有二：

一，想沖擊行業(yè)TOP20，為此他們不惜挖來(lái)明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，繼續玩高杠桿高增長(cháng)的擴張路徑；

二，卓越有上市的打算，加快在核心城市擴充土儲的步伐，能為他們赴港IPO贏(yíng)得更多籌碼；

按照卓越的 “1+1+X”戰略，即聚焦粵港澳大灣區、長(cháng)三角經(jīng)濟圈，同時(shí)開(kāi)拓其他核心一、二線(xiàn)及高成長(cháng)城市，上文我們提到的北京也在戰略既定城市之一。

今天的土儲，是明天的規模。依著(zhù)這個(gè)節奏，卓越進(jìn)入20強指日可待。

中指研究院數據顯示，今年1-5月，卓越拿地金額達285億元，榜單上位列12名。

同時(shí)克而瑞榜單也顯示，前五個(gè)月卓越新增土地價(jià)值493.8億，排到了第8的位置。

不過(guò)逆勢擴張，卓越并不是勝算滿(mǎn)滿(mǎn)，北京拿地后，卓越一度因為“算不過(guò)來(lái)賬”，深陷退地傳聞。

04

龍光

這幾年，龍光的野心是寫(xiě)在臉上的。

從2014年起在深圳連拿了幾塊高價(jià)地，得益于深圳房?jì)r(jià)上漲，這些高價(jià)地不但不是累贅，反而收獲滿(mǎn)滿(mǎn)后，龍光拿地形成了自己的特點(diǎn)：

簡(jiǎn)單直接，不給對手任何反轉的機會(huì )。

與拿地生猛相匹配的是在銷(xiāo)售額上的野心，2018年龍光喊出千億目標時(shí)，之前一年他們的銷(xiāo)售額是434億。

功夫不負有心人。2020年，龍光的權益銷(xiāo)售額達到了1200億，接著(zhù)他們又提出目標——2021年銷(xiāo)售額增長(cháng)30%至1600億。

今年，龍光已不局限于做“深圳地王專(zhuān)業(yè)戶(hù)”，他的身影已經(jīng)出現在珠海、佛山等地。

3月，珠海。龍光以9.63億元+配建5900平方米競得珠海香洲區一塊地，溢價(jià)率50%，加上配建面積，龍光的拿地金額達到了2.4萬(wàn)每平，而周邊二手房均價(jià)也只在這個(gè)價(jià)格水平。

6月，佛山。龍光以14.22億元競得佛山大瀝一塊商住地，折合樓面價(jià)2.01萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率61.23%，一出手就刷新了佛山南海區樓面價(jià)記錄，位列佛山樓面價(jià)第二名。

更有意思的是，不同于其他房企“聯(lián)合拿地”降低風(fēng)險，龍光拿下地王后都是“獨自吞下”，所有的收益和風(fēng)險全部一個(gè)人承擔。

這些地王地塊，一般的職業(yè)經(jīng)理人是不敢去拿的，這又得說(shuō)到龍光的另一個(gè)特色——所有決定都由老板紀海鵬說(shuō)了算，留不住職業(yè)經(jīng)理人。

所以，敢闖敢拼的龍光，底色一直很難改變，在這樣的大勢下，不知道龍光的老板什么時(shí)候就體會(huì )到“地王難當”的感覺(jué)。

05

越秀

如果對比三道紅線(xiàn)，越秀 “三道紅線(xiàn)”指標零踩線(xiàn)，它依然是一家保守穩健型的房企。

但熟悉越秀的都知道，從規模掉隊后，從2016年開(kāi)始，越秀就開(kāi)始發(fā)力，到現在也沒(méi)慢下來(lái)。

果然，2021年廣州首輪集中土拍，越秀地產(chǎn)出盡了風(fēng)頭，包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內，越秀合計拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。

并且，自2021年1月份以來(lái)，越秀地產(chǎn)已經(jīng)在全國7城拿下15宗地塊，耗資269億，擴張意圖明顯。

當然，大把撒錢(qián)拿地也是有代價(jià)的，

近兩年也面臨了逆勢拿地擴張房企所遇到的問(wèn)題：銷(xiāo)售承壓、債務(wù)激增，業(yè)績(jì)增收不增利。

在此大背景下，盡管越秀地產(chǎn)已經(jīng)緊追猛趕好幾年，但2020年越秀依然沒(méi)過(guò)千億，這意味著(zhù)接下來(lái)其還會(huì )繼續發(fā)力。

不過(guò)，對于越秀這樣融資上沒(méi)有困難，融資成本低的國企央企來(lái)說(shuō)，只要不是拿高價(jià)地作死，在新的行業(yè)邏輯下，他們反而能從中把握一些優(yōu)勢，增長(cháng)得更快。

結語(yǔ)

其實(shí)，不止是上述提到的這些房企，還有不少房企，如萬(wàn)科、保利、華潤、綠城、金地等都在悶不吭聲的發(fā)力。

也不知道是偶然還是必然，今年不管是拿地金額排行，還是新增貨值，前十強里面有八成是這類(lèi)央企、國企或者有國資背景的房企。

不同的是，國企央企是有背書(shū)的，即使他們無(wú)畏警告，激進(jìn)飛奔拿了高價(jià)地，市場(chǎng)上也很少有人為他們擔心。

而融創(chuàng )同為T(mén)OP級，拿地高調點(diǎn)迅猛，前段時(shí)間還被傳監管機構正在啟動(dòng)排查融創(chuàng )買(mǎi)地的資金來(lái)源。

更別提融信、龍光這樣的房企了，他們一旦拍了地王，市場(chǎng)便會(huì )擔心一時(shí)風(fēng)光過(guò)后會(huì )不會(huì )“百病纏身”，會(huì )不會(huì )就此倒下去。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 無(wú)懼警告，那些逆勢狂奔的房企們