二房東模式是此前公寓企業(yè)主打的模式，也被稱(chēng)為“中資產(chǎn)模式”，其利潤點(diǎn)在于租金差和增值服務(wù)費。

但在長(cháng)租公寓狂飆突進(jìn)，甚至無(wú)度擴張的年份里，一些企業(yè)唯規模論，完全忽視算賬邏輯，高價(jià)拿房。這時(shí)，一旦下游租客端出現問(wèn)題，不能如期收租，或融資沒(méi)跟上，就會(huì )影響到上游業(yè)主端的支付，資金鏈就會(huì )出現問(wèn)題。當無(wú)法實(shí)現盈利時(shí)，二房東模式就會(huì )演化成，以“低租金”、“高收益”、“穩信貸”表象掩蓋的“龐氏騙局”，同時(shí)坑騙租客、房東與銀行。

2020年疫情讓這個(gè)“病態(tài)”模式的泡泡加速被刺破，最典型的是蛋殼公寓。2020年2月，蛋殼推出租金減免舉措后不久，便因一邊“最多要房東3個(gè)月免租”，一邊“給租客定向免租僅一個(gè)月”，被房東及租客集體“討伐”。

疫情后，“續約漲租”風(fēng)波再來(lái)，中介性質(zhì)的“二房東吃差價(jià)”商業(yè)模式越來(lái)越受到行業(yè)詬病。

群租房、黑中介、甲醛超標等市場(chǎng)亂象背后，是政策監管有空子可鉆。

據睿和智庫觀(guān)察， 2020年以前，長(cháng)租公寓行業(yè)沒(méi)有全國范圍的、立法級別的政策支持，最高級別僅為2011年2月施行的住房和城鄉建設部6號令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬(wàn)億的產(chǎn)業(yè)最高法律僅為部門(mén)辦法，市場(chǎng)很難規范。

2017年5月19日，住建部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作出了規定。意見(jiàn)稿明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區域的市場(chǎng)租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價(jià)格。但目前沒(méi)有下文。

由于政策的缺失，市場(chǎng)亂象頻出。此外如公寓管理公司注冊、消防驗收標準等細節，也亟待明確。

成也資本敗也資本，資本將行業(yè)高高捧起，摔下時(shí)卻留下一地碎片。據統計，2020年長(cháng)租公寓企業(yè)融資事件累計僅有11次，遠低于2016年的76次，相比于2019年的28次收縮也非常明顯。

2019年有53家長(cháng)租公寓企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家，存在高租低收、濫用租金貸、跑路等現象的企業(yè)占約60%。而2020年，近60家長(cháng)租公寓爆雷，受害人數過(guò)千萬(wàn)。

目前，資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，項目獲取難，盈利不易，仍是長(cháng)租行業(yè)面臨的一大發(fā)展瓶頸。

存量房主要集中在一線(xiàn)及1.5線(xiàn)城市，但優(yōu)質(zhì)地段的供給仍較為稀缺，導致集中式公寓拿房成本較高。有部分城郊位置雖然拿房成本低，但面臨空置率高、租金低等問(wèn)題。收房階段資產(chǎn)端價(jià)格過(guò)高，無(wú)法算過(guò)賬，就會(huì )給運營(yíng)端帶來(lái)巨大壓力。

據媒體報道，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科泊寓長(cháng)租公寓的租金收益率就僅為2%左右，除去稅費只有1.5%的收益。而即使有部分盈利企業(yè)，凈利潤也只在2%~4%之間，只要市場(chǎng)稍有變動(dòng)，盈利馬上變?yōu)樘潛p。

和盈利難一樣，退出難也是長(cháng)租行業(yè)的魔咒。雖然在C-REITs開(kāi)閘以后，公寓行業(yè)將退出通道寄望于REITs之上，而且也看到了REITs擴容的希望，但如何落地仍是難題。

亡羊補牢，為時(shí)未晚。目前主流開(kāi)發(fā)商背景的公寓企業(yè)及市場(chǎng)化的公寓企業(yè)經(jīng)過(guò)六年的模式摸索，從戰略到戰術(shù)打法上都做了一定的調整。

當下行業(yè)基本達成的共識是：資管分離、輕重并舉將成為長(cháng)租公寓行業(yè)發(fā)展的趨勢，而原先的主要模式——二房東模式，反而逐漸邊緣化。但有一點(diǎn)需要指出，這不等于說(shuō)二房東模式已無(wú)法走通。其實(shí)，模式本身無(wú)罪，只要回歸常識，符合商業(yè)邏輯，重、中、輕三種模式都能共生共存。

目前行業(yè)內企業(yè)紛紛向輕資產(chǎn)模式轉型，這部分企業(yè)一般是走通了重資產(chǎn)模式，趟出了運營(yíng)的路，可以說(shuō)，重是輕的基礎。資管運營(yíng)邏輯也逐漸被企業(yè)導入。

此外，一些新的商業(yè)模式已經(jīng)被證實(shí)可行且有一定規模，如投資型托管或分潤型托管等。

針對行業(yè)亂象，很多糾偏政策在2021年出臺：一是積極培育市場(chǎng),增加供給，二是加大市場(chǎng)規范力度。

據睿和智庫監測，2021年截至目前，我國累計出臺超160條與公寓行業(yè)相關(guān)的政策，其中市場(chǎng)監管類(lèi)占比達40%。短期看，或將加劇行業(yè)洗牌，但長(cháng)期看對行業(yè)發(fā)展利大于弊。

表：租賃住房部分政策梳理

 資料資源：睿和智庫整理

在培育市場(chǎng)、增加供給方面，上海、深圳、南京、天津、鄭州、廈門(mén)、杭州、廣州等城市發(fā)布相關(guān)政策，推動(dòng)“工改租”、“商改租”、“非改居”等改造模式，多渠道鼓勵供應土地，促進(jìn)存量資產(chǎn)與租住需求有效對接，盤(pán)活低效非住宅不動(dòng)產(chǎn)，穩定租金。目前多個(gè)城市已有非改租、非改居項目陸續入市。

此外，減稅方面，政策關(guān)于稅率的調整，可謂解決了長(cháng)租行業(yè)最大的難題，租賃企業(yè)向普通個(gè)人征收的增值稅率由5%減至1.5%。（具體內容請點(diǎn)擊《國務(wù)院發(fā)話(huà)減稅，長(cháng)租行業(yè)盈利難題將破丨租住資管》了解詳情。）

市場(chǎng)規范方面，多地正推進(jìn)立法改革。上海等多個(gè)城市出臺房屋租賃管理辦法。杭州、深圳、北京、上海等不約而同嚴禁“租金貸”行為。（具體內容請點(diǎn)擊《北京租賃市場(chǎng)最嚴監管！“二房東”模式要涼？丨租住資管》了解詳情》。）

數據來(lái)源：各地政府網(wǎng)，睿和智庫整理

據睿和智庫統計，2021年截至目前，TOP30集中式長(cháng)租公寓管理規模120萬(wàn)間，其中TOP10管理規模超過(guò)80萬(wàn)間，行業(yè)集中度加劇，頭部?jì)?yōu)勢明顯。

雖然整體供應增長(cháng)，但對比美國、日本住房租賃企業(yè)占比35%、80%以上，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%。部分創(chuàng )業(yè)系企業(yè)開(kāi)始尋找新的經(jīng)營(yíng)方向謀求精細化、差異化、高效化運營(yíng)，轉型為公寓服務(wù)商，為業(yè)內提供代招租等服務(wù)，加速去化房源。

針對新人類(lèi)、新需求，各企業(yè)細分產(chǎn)品也越來(lái)越多。比如，魔方公寓、安歆集團、保利公寓等企業(yè)產(chǎn)品全面升級。

部分大型智慧租賃社區打造較有特色的社交空間。比如，朗詩(shī)寓瓜山未來(lái)社區為每個(gè)居住組團定制主題，如電競主題、寵物主題、女神主題、音樂(lè )酒吧主題、桌游主題等。項目通過(guò)打造線(xiàn)下社交空間，為社區社交圈子的形成提供物理空間基礎。

除去企業(yè)自身產(chǎn)品升級外，企業(yè)間合作也不斷深入，國企民企協(xié)同共進(jìn)。從合作目的來(lái)看，主要著(zhù)眼于資源整合、經(jīng)營(yíng)版圖擴張、新項目發(fā)布及運營(yíng)等方面。

值得一提的是，張江納仕國際社區作為上海首幅R4用地建成并投入運營(yíng)的租賃社區，旭輝瓴寓代運營(yíng)，探索了國企與長(cháng)租運營(yíng)企業(yè)的合作模式。

2021年，得益于租售并舉制度下集體租賃用地、R4地塊的出現，租賃社區進(jìn)一步增加。

截至2021年上半年，上海共計出讓137幅R4用地，可供建設17.6萬(wàn)套長(cháng)租公寓，是現有存量的2.5倍。在目前已出讓的R4用地中，90%以上的地塊競得人為國企，其中上海地產(chǎn)、張江集團、上海城投等持有R4地塊數量最多。根據套均面積50㎡/套測算，2021~2025年，上海未來(lái)可預見(jiàn)新增供應合計約23萬(wàn)套。

具有土地開(kāi)發(fā)優(yōu)勢的國家隊企業(yè)入場(chǎng)，和具有豐富管理運營(yíng)經(jīng)驗的運營(yíng)商合作，實(shí)現合作共贏(yíng)，從長(cháng)遠來(lái)看，將成為緩解供需錯配矛盾，在城市更新背景下促進(jìn)長(cháng)租行業(yè)發(fā)展的新思路。

關(guān)于土地投資回報周期長(cháng)的問(wèn)題，有城市給出了解決方案。濟南租賃用地管理辦法第十條規定，“協(xié)議出讓用地價(jià)格評估以收益還原法、成本法評估為主”。未來(lái)，政策會(huì )給予地方國企和市場(chǎng)主體一定話(huà)語(yǔ)權，縮短投資回收期，從而逐步激發(fā)社會(huì )資本投資租賃行業(yè)的熱情。

關(guān)于盈利難的問(wèn)題，有業(yè)內人士認為，國企如果能將空置率控制在40%以?xún)?，就不?huì )虧損，而這取決于運營(yíng)管理能力。

數據來(lái)源：睿和智庫整理

融資方面，2021年以來(lái)，租賃住房融資方式呈多元化特點(diǎn)，主要有公司債、類(lèi)REITs、ABS、小公募等。

已發(fā)行租房ABS、REITs產(chǎn)品一覽表

數據來(lái)源：睿和智庫整理

退出方面，在國內普遍缺乏長(cháng)期投資資金的背景下，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或可以階段性解決租賃住房領(lǐng)域融資、盤(pán)活等問(wèn)題，但仍無(wú)法真正實(shí)現權益性金融工具所能帶來(lái)的綜合價(jià)值——這正是公募REITs的核心價(jià)值所在。

2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，正式將保障性租賃住房納入試點(diǎn)行業(yè)。

租賃住房REITs未來(lái)可以幫助運營(yíng)項目實(shí)現“投融管退”閉環(huán)，提供優(yōu)質(zhì)退出渠道，更拓寬融資渠道，提升市場(chǎng)流動(dòng)性以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)租賃住房的動(dòng)力，助力增加市場(chǎng)供應。