君合法律評論 作者：李海浮高陽(yáng)
來(lái)源：君合法律評論
目 錄
一、試點(diǎn)項目應符合地區和行業(yè)的相關(guān)要求
二、試點(diǎn)項目的基本條件
三、試點(diǎn)項目應符合相關(guān)政策要求
四、試點(diǎn)項目依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續
五、回收資金的用途
六、其他特別要求
七、其他
2020年8月3日，國家發(fā)改委公布了《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《申報通知》”）?！渡陥笸ㄖ芬?020年4月30日中國證監會(huì )和國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監發(fā)〔2020〕40號）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《試點(diǎn)通知》”）為基礎，對基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎設施REITs”）試點(diǎn)申報的要求、程序和所需材料作出了具體規定，進(jìn)一步明確了對于基礎設施REITs的“底層資產(chǎn)”的具體要求。
一試點(diǎn)項目應符合地區和行業(yè)的相關(guān)要求
根據《申報通知》，試點(diǎn)項目應位于重點(diǎn)地區，屬于重點(diǎn)行業(yè)或產(chǎn)業(yè)園，且不能是房地產(chǎn)項目。
重點(diǎn)地區
《申報通知》延續了《試點(diǎn)通知》對試點(diǎn)項目所在地區的規定：
優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規劃綱要》、《河北雄安新區規劃綱要》、《長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展規劃綱要》、《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》、《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》、《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務(wù)院批準設立的國家級新區、國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區范圍內的基礎設施項目。
重點(diǎn)行業(yè)
《申報通知》提出優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開(kāi)展試點(diǎn)，在《試點(diǎn)通知》的基礎上對重點(diǎn)行業(yè)作出了如下更為明確的列舉，且新增列舉了信息網(wǎng)絡(luò )等新型基礎設施的具體類(lèi)型（下列第（5）、（6）和（7）項）：
（1）倉儲物流項目；
（2）收費公路、鐵路、機場(chǎng)、港口項目；
（3）城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；
（4）城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；
（5）數據中心、人工智能、智能計算中心項目；
（6）5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò )項目；
（7）智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)園
《申報通知》延續了《試點(diǎn)通知》中有關(guān)鼓勵國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)的規定，并提出更為具體的條件：
（1）位于國家發(fā)改委確定的戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開(kāi)發(fā)區審核公告目錄（2018年版）》確定的開(kāi)發(fā)區范圍內。
（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng )新設計及中試平臺，工業(yè)廠(chǎng)房，創(chuàng )業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區基礎設施。
（3）項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。
明確排除酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目
《申報通知》銜接《試點(diǎn)通知》的規定，再次強調房地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)項目范圍。
二試點(diǎn)項目的基本條件
《申報通知》對基礎設施REITs試點(diǎn)項目還提出了其他基本條件要求，該等要求基本延續了《試點(diǎn)通知》及中國證監會(huì )于2020年4月30日公布的《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《指引》”）的相關(guān)規定：
（1）基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權或運營(yíng)收費權，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉讓?zhuān)?/p>
（2）項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年；
（3）現金流持續穩定且來(lái)源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%；
（4）基礎設施運營(yíng)管理機構具備豐富的同類(lèi)項目運營(yíng)管理經(jīng)驗，配備充足的運營(yíng)管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續經(jīng)營(yíng)能力；
（5）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構近3年在投資建設、生產(chǎn)運營(yíng)、金融監管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規記錄，項目運營(yíng)期間未出現安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題。
上述規定雖基本延續了《試點(diǎn)通知》和《指引》的規定，但也有新的變化。例如，除項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權之外，“運營(yíng)收費權”也可以作為基礎資產(chǎn)，且明確未來(lái)3年凈現金流分派率原則上不低于4%。此外，不同于《指引》中有關(guān)基礎設施項目應當不存在他項權利設定的要求，《申報通知》允許試點(diǎn)項目存在他項權利設定，但應當在申報時(shí)所提交的基本情況材料中說(shuō)明“附著(zhù)債務(wù)等他項權利的可處置性”。
但是上述規定中也存在不明確之處，即本次新增的“相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉讓”應如何理解。如基礎設施項目股權結構復雜，涉及多方股東，是否要求全體股東一致同意？抑或是按照項目公司章程，二分之一或三分之二同意即可轉讓?zhuān)繉Υ瞬⒉荒軓摹渡陥笸ㄖ分忻鞔_作出判斷。
三試點(diǎn)項目應符合地區和行業(yè)的相關(guān)要求
《申報通知》提出試點(diǎn)項目應滿(mǎn)足以下政策要求：
（1）符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區建設、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角區域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開(kāi)放等國家重大戰略；
（2）符合國家宏觀(guān)調控政策和產(chǎn)業(yè)政策；
（3）符合國家和當地的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、有關(guān)專(zhuān)項規劃。
四試點(diǎn)項目依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續
《申報通知》提出“基礎設施項目手續依法合規是試點(diǎn)工作順利開(kāi)展的必要前提”，并要求提交有關(guān)試點(diǎn)項目依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續情況的材料?！渡陥笸ㄖ钒凑枕椖繌牧㈨椀娇⒐さ牧鞒塘信e了四類(lèi)重要手續：
項目審批、核準或備案手續
關(guān)于立項文件，根據《政府投資條例》、《企業(yè)投資項目核準和備案管理條例》，政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項目，項目單位應當取得投資主管部門(mén)對項目建議書(shū)、可行性研究報告、初步設計的審批文件。對關(guān)系國家安全、涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰略性資源開(kāi)發(fā)和重大公共利益等項目，項目單位應當取得投資主管部門(mén)對項目申請書(shū)的核準文件。其余企業(yè)投資項目，項目單位應當取得項目備案證明。
規劃、用地、環(huán)評、施工許可手續
該類(lèi)手續主要包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》，以及環(huán)保部門(mén)對環(huán)境影響報告書(shū)、環(huán)境影響報告表的審批意見(jiàn)或經(jīng)備案的環(huán)境影響登記表。
此外，就規劃、用地、環(huán)保、施工方面，項目可能還涉及以下重要手續：
建設用地預審與選址意見(jiàn)書(shū)。根據《城鄉規劃法》和《關(guān)于以“多規合一”為基礎推進(jìn)規劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，需立項批準、核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位應當取得自然資源主管部門(mén)核發(fā)的建設用地預審與選址意見(jiàn)書(shū)。
國家發(fā)改委審核或報國務(wù)院審核的固定資產(chǎn)項目，還需要根據《重大固定資產(chǎn)投資項目社會(huì )穩定風(fēng)險評估暫行辦法》取得社會(huì )穩定風(fēng)險評估審查意見(jiàn)。
根據《建設工程質(zhì)量管理條例》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面開(kāi)展工程建設項目審批制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》，建設單位應取得施工圖審查意見(jiàn)。涉及人防工程異地建設的，還應取得人防主管部門(mén)的批準并繳納易地建設費。
竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉入商運文件）
關(guān)于竣工文件，雖然《申報通知》僅列舉了竣工驗收報告，但竣工驗收方面除竣工驗收報告外，還涉及規劃、土地、消防、人防、檔案等專(zhuān)項驗收，建設單位應取得專(zhuān)項驗收意見(jiàn)或聯(lián)合驗收意見(jiàn)。
依據相關(guān)法律法規必須辦理的其他重要許可手續
除前述通用的手續外，不同項目還涉及特殊的手續要求。例如根據《固定資產(chǎn)投資項目節能審查辦法》，除年綜合能源消費量不滿(mǎn)1000噸標準煤，且年電力消費量不滿(mǎn)500萬(wàn)千瓦時(shí)的固定資產(chǎn)投資項目，以及用能工藝簡(jiǎn)單、節能潛力小的行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目外，建設單位應當取得節能審查機關(guān)出具的節能審查意見(jiàn)。此外，某些項目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)還需要取得特別許可；如數據中心項目涉及經(jīng)營(yíng)增值電信業(yè)務(wù)的，應按規定取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可；港口項目涉及海域使用權或岸線(xiàn)使用相關(guān)審批；某些項目如需從江河湖泊或者地下取用水資源，還需要辦理取水許可證等
《申報通知》還明確了固定資產(chǎn)投資手續相關(guān)的法律適用規則，即應以手續辦理時(shí)的法律法規、規章制度、國家政策等為依據，判定相關(guān)手續的合法合規性。由于我國固定資產(chǎn)投資相關(guān)規定經(jīng)歷了多次重大改革，且在“放、管、服”的改革原則下不斷更新簡(jiǎn)化，因此對項目手續的審查應結合歷史背景進(jìn)行判斷。例如，節能審查首次規定于2010年11月生效的《固定資產(chǎn)投資節能評估和審查暫行辦法》中，因此在2010年11月前的項目，不適用節能審查。再如，2019年3月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面開(kāi)展工程建設項目審批制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》提出將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設計文件審查，相關(guān)部門(mén)不再進(jìn)行技術(shù)審查，但在此之前的項目應分別就各專(zhuān)項取得主管部門(mén)的設計審查意見(jiàn)。
根據《申報通知》及其附件，回收資金的用途應滿(mǎn)足如下要求：
（1）回收資金的使用應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應金額；
（2）在符合國家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區域、跨行業(yè)使用；
（3）鼓勵將回收資金用于國家重大戰略區域范圍內的重大戰略項目、新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，形成良性投資循環(huán)。
籌集的資金往往用于收購項目公司的股權或股東對項目公司的債權。對回收資金的用途進(jìn)行限定是否合理或必要，有待商榷。實(shí)踐中，如何監督原股東回收資金后按照上述用途使用資金尚不明確。有待出臺進(jìn)一步的細則。
六其他特別要求
PPP項目的特別要求
《申報通知》在《試點(diǎn)通知》的基礎上，對《試點(diǎn)通知》并未展開(kāi)討論的PPP項目作出了進(jìn)一步規定如下：
（1）2015年以后批復實(shí)施的PPP項目，應符合國家關(guān)于規范有序推廣PPP模式的規定。包括：（i）依法依規履行項目審批、核準或備案手續；（ii）批復PPP項目實(shí)施方案；（iii）通過(guò)公開(kāi)招標等競爭方式確定社會(huì )資本方；（iv）依照法定程序規范簽訂PPP合同。
（2）2015年6月以后批復實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合當時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規定。
（3）收入來(lái)源以使用者付費（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來(lái)源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。
（4）PPP項目運營(yíng)穩健、正常，未出現暫停運營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。
上述規定一方面明確了PPP項目合規審查適用當時(shí)法律、法規、規定的原則，另一方面強調了試點(diǎn)項目應以使用者付費為主（而不是政府付費或混合付費為主），包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者付費的情形，例如城市污水和生活垃圾處理項目。但是就何種付費比例構成“使用者付費為主”，尚未明確。
國資、外資項目的特殊要求
《申報通知》提出國資項目應符合國有資產(chǎn)轉讓的規定（主要涉及資產(chǎn)評估、進(jìn)場(chǎng)交易等），外資項目應符合國家利用外資有關(guān)法律法規情況（主要涉及外商投資負面清單、鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄、相關(guān)審批等）。
七 其 他
《申報通知》還對試點(diǎn)項目申報的程序和材料做出了具體規定。申報程序方面，發(fā)起人向項目所在地省級發(fā)改委報送申請材料，由省級發(fā)改委審批；擬整合跨地區多項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的，向注冊地省級發(fā)改委申請，由注冊地省級發(fā)改委對總體方案進(jìn)行審查，由各項目所在地省級發(fā)改委分別對本地區項目進(jìn)行審查。省級發(fā)改委對試點(diǎn)項目審查無(wú)異議的，應向國家發(fā)改委出具無(wú)異議專(zhuān)項意見(jiàn)。
材料方面，發(fā)起人應就試點(diǎn)項目準備基本情況材料、合規情況材料及證明材料。其中需要注意的是，證明材料中要求律師事務(wù)所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規性、轉讓行為合法性等出具法律意見(jiàn)書(shū)（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）。
《申報通知》明確了基礎設施REITs在發(fā)改委項目申報環(huán)節的具體要求，我們也期待其在證監會(huì )環(huán)節的報審規則（即已經(jīng)完成意見(jiàn)征求的《指引》）盡快正式發(fā)布。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“君合法律評論”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
