觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
ONE
過(guò)去一年，伴隨著(zhù)出險房企增多，尤其是恒大、融創(chuàng )等龍頭企業(yè)深陷危機，房企的信用體系逐步崩塌，融資環(huán)境如冰封。
據觀(guān)點(diǎn)指數公布的數據，2021年4月，樣本房企境內共發(fā)行39只債券，發(fā)行總額293.4億人民幣，環(huán)比減少15.41%，主要原因系民企近期融資動(dòng)作不強烈。
此外，在4月發(fā)行債券的企業(yè)中，國企央企融資比例達到70%以上。
不可置否，當下房地產(chǎn)融資在逐步回歸正軌，但市場(chǎng)信心卻有限，畢竟行業(yè)融資向國央企傾斜，那些身處流動(dòng)性旋渦的民企們，依舊難得機會(huì )。
背后的原因，無(wú)非是現金流緊張的民營(yíng)企業(yè)無(wú)法在未來(lái)為投資者提供足夠的背書(shū)，包括但不限于銷(xiāo)售市場(chǎng)、融資市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)能力等各方面組合而成綜合信用背書(shū)。
久旱逢甘霖，在融資環(huán)境全面收緊的當下，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債壁壘出現一定程度的寬松，這對當下的房企，尤其是民營(yíng)房企而言，無(wú)疑是一項重要利好。
根據上述消息，碧桂園將發(fā)行不超過(guò)5億元的公司債，發(fā)行期限為1+1+1年，利率區間為4.5%-5.0%；龍湖同樣預備發(fā)行5億元公司債，期限為3+3年，利率區間僅為3.0%-4.0%。
消息發(fā)布的當天下午，龍湖率先在上交所發(fā)布相關(guān)的債券募集說(shuō)明書(shū)，雖然利率暫未確定，但發(fā)行規模及發(fā)行期限與消息所述無(wú)二。
同日晚間，美的置業(yè)公告提到，公司獲證監會(huì )批準可向合格投資者公開(kāi)發(fā)行總額不超過(guò)人民幣67.21億元的公司債券，本期債券發(fā)行金額不超過(guò)10億元，期限為4年期。
碧桂園也在稍晚時(shí)候公布，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司擬于短期內面向專(zhuān)業(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行一期面值不超過(guò)人民幣5億元的國內公司債券。
其中，根據標普、穆迪提供的評級數據，龍湖與綠城、碧桂園等一起獲得“投資級”評級，且截至目前，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營(yíng)房企。
而碧桂園、美的置業(yè)前不久囊獲招行210億元并購額度，且前者在今年1月發(fā)行了民營(yíng)房企2022年首單ABS，后者則是2022年首家成功發(fā)行中票的內房股民企。
在充滿(mǎn)不確定性的市場(chǎng)面前，信心比黃金更重要，三家民企此次發(fā)債，對民營(yíng)房企的融資具有一定的試點(diǎn)意義，無(wú)疑是穩定民企融資信心的重要之舉。
TWO
如果說(shuō)，以碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民營(yíng)企業(yè)為試點(diǎn)開(kāi)展融資工作，是監管層面開(kāi)放民企融資的第一顆救心丸，那么，推出信用保障措施，是此番提振民企融資信心的第二劑強心針。
上述三家房企融資過(guò)程中，為吸引投資人，創(chuàng )設機構將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋?xiě){證(CRMW)在內的信用保護工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能。
據了解，信用違約掉期（CDS）是1995年由美國摩根大通首創(chuàng )的由信用卡貸款衍生出來(lái)的一種信用金融衍生產(chǎn)品，它可以被看作是一種金融基礎資產(chǎn)的違約保險合同。
而信用風(fēng)險緩釋?xiě){證（CRMW），是指由標的實(shí)體以外的機構創(chuàng )設的，為憑證持有人就標的債務(wù)提供信用風(fēng)險保護的，可交易流通的有價(jià)憑證，同樣屬于信用衍生品的一種。
也就是說(shuō)，房企在發(fā)行債券的同時(shí)，創(chuàng )設機構會(huì )同時(shí)發(fā)行CDS或者CRMW，當標的債券發(fā)生違約的時(shí)候，這類(lèi)信用保護工具要為標的債券提供保險和擔保，即CDS、CRMW的持有人要為損失賠償。
由此來(lái)看，CDS和CRMW均可以起到緩釋信用風(fēng)險的作用，這種創(chuàng )新的機制下，投資人可以將信用保護和債項分離開(kāi)來(lái)，分別進(jìn)行投資交易，改變了傳統的擔保與債項綁定的固定模式，提高了債券信用保護的靈活性。
以過(guò)往的案例來(lái)看，2018年，浙江民企紅獅集團發(fā)行的超短期融資券“18紅獅SCP006”為例，該企業(yè)主體評級為AA+，債項發(fā)行規模5億元。
發(fā)行過(guò)程中，中債增進(jìn)聯(lián)合主承銷(xiāo)商杭州銀行分別創(chuàng )設了相關(guān)的緩釋?xiě){證。其中，中債增進(jìn)緩釋?xiě){證票面費率為0.4%，預配售金額為1.25億元，實(shí)際創(chuàng )設0.4億元；杭州銀行緩釋?xiě){證票面費率為0.41%，預配售金額為1.25億元，實(shí)際創(chuàng )設1億元。
彼時(shí)，杭州銀行副行長(cháng)丁鋒就提到，創(chuàng )設信用風(fēng)險緩釋?xiě){證有力增強了投資人信心，對該期債券發(fā)行的支持作用明顯。
“信用風(fēng)險緩釋工具，能夠引入更多風(fēng)險厭惡型投資者參與認購，進(jìn)一步降低債券發(fā)行失敗的風(fēng)險，擴大民企直接融資渠道和融資規?！?，分析人士如是認為。
不可否認，監管機構選定三家示范房企發(fā)行債券的同時(shí)，推出這類(lèi)信用保護工具，是為了進(jìn)一步傳遞積極信號，有利于修復民企的正常融資渠道。
報告顯示，緊隨龍湖發(fā)布5億元公司債募集說(shuō)明書(shū)后，深交所在官網(wǎng)透露，市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護憑證業(yè)務(wù)今天在深交所正式落地。
該信用保護憑證由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng )設，將支持以民營(yíng)房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應鏈ABS發(fā)行，服務(wù)上游供應商融資。
本期憑證擬創(chuàng )設不超過(guò)4000萬(wàn)元，支持參考債務(wù)發(fā)行規模4億元，由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng )設。
據了解，自去年以來(lái)，包括規模較大的華夏幸福、中國恒大、藍光發(fā)展、融創(chuàng )中國、佳兆業(yè)，以及規模較小的花樣年、協(xié)信遠創(chuàng )等紛紛出現現金流危機。
在地產(chǎn)行業(yè)危機四伏之際，大量房地產(chǎn)企業(yè)的整體信用評級遭到下調。
最新數據提到，5月以來(lái)，穆迪將融創(chuàng )中國控股有限公司的公司家族評級從Ba3下調至B1；祥生控股的公司家族評級從B3被下調至Caa2；雅居樂(lè )的公司家族評級從Ba2下調至B1，其高級無(wú)抵押債務(wù)評級從Ba3下調至B2；禹州集團被穆迪投資者服務(wù)公司評級從B2下調至Caa2……
評級下調更多源于暴雷房企的不斷增加，源于債務(wù)集中到期與調控收緊的雙重沖擊，更源于資本市場(chǎng)對房企未來(lái)的信心不足。
即便過(guò)往這一行業(yè)擁有較高的投資回報，即便過(guò)往這一領(lǐng)域在投資界是香餑餑，但當前房地產(chǎn)正面臨艱難的過(guò)渡期，在債務(wù)到期與兌付難的關(guān)口之下，資本市場(chǎng)更關(guān)注的并非高額的回報，而是更安全的本金。
為了提振市場(chǎng)信心，過(guò)去一段時(shí)間，國家出臺了各種政策，一方面為房企紓困，另一方面，為房企融資市場(chǎng)糾偏。
開(kāi)年以來(lái)，不少優(yōu)質(zhì)房企都從監管機構和銀行獲得了與“并購”相關(guān)的貸款許可。
資料顯示，截至目前各渠道的房地產(chǎn)并購類(lèi)融資已超過(guò)1500億元，獲得融資支持的企業(yè)既包括央國企如招商蛇口、華潤置地、五礦地產(chǎn)、大悅城，也包括財務(wù)較為穩健的民企如美的置業(yè)、碧桂園。
與此同時(shí)，今年3月，銀保監會(huì )提出，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款將不再計入“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標。
這一舉措，無(wú)疑能夠有效地鼓勵國央企、優(yōu)質(zhì)民企進(jìn)行收并購，從而大量盤(pán)活出險房企的資產(chǎn)，緩解短期流動(dòng)性壓力。
4月末，市場(chǎng)消息稱(chēng)央行召集了6家國有銀行、12家股份制銀行及國內5家主要的AMC機構舉辦了專(zhuān)題會(huì )議，內容有關(guān)如何對房企進(jìn)行紓困。會(huì )上就提出了12家急需解困的房企的名單，并宣布了“與關(guān)聯(lián)方合作收購，不納入重大關(guān)聯(lián)交易”等6項政策指導。
AMC機構介入，亦可提供豐富的經(jīng)驗，給出有效的盤(pán)活方案，做到優(yōu)勢互補、利益捆綁，也可解決房企從前端介入項目的動(dòng)力問(wèn)題。
不過(guò)，這類(lèi)援助更多是外部的“救助”，資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，還需從根本著(zhù)手--通過(guò)自身融資實(shí)現企業(yè)資金流動(dòng)循環(huán)。
按現有情況而言，即保障企業(yè)融資，提振市場(chǎng)信心。
4月11日晚間，證監會(huì )、國資委及全國工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，明確提出，支持房企轉型，支持民營(yíng)房企融資。
5月5日，上交所黨委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議稱(chēng)，將繼續做好服務(wù)實(shí)體企業(yè)發(fā)展工作，服務(wù)好民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動(dòng)擴大基礎設施REITs試點(diǎn)范圍，合理把握IPO和再融資常態(tài)化。
過(guò)去半年時(shí)間，監管層面出臺了大量的政策，保障房企正常融資需求被滿(mǎn)足，讓市場(chǎng)在宏觀(guān)層面有了信心。
而此次以碧桂園、龍湖、美的置業(yè)作為示范房企，發(fā)行債券并推出增信措施，無(wú)疑從企業(yè)端微觀(guān)層面著(zhù)手，以點(diǎn)看面，釋放積極信號。
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