杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
7月7日國常會(huì )最新消息：
適時(shí)運用降準等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強金融對實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩中有降。
與此同時(shí)，《經(jīng)濟日報》發(fā)表了一篇文章，《加強銀行信貸資金管控，摁住樓市過(guò)快上漲“七寸”》。該文本來(lái)從信貸、金融角度談，作為一份財經(jīng)報刊，這樣的角度非常適合。
網(wǎng)站轉發(fā)時(shí)標題改為“房地產(chǎn)領(lǐng)域蘊藏的高風(fēng)險始終值得高度警惕”，很吸引眼球。
有點(diǎn)意思。
拋開(kāi)這些，總的來(lái)說(shuō)，近期樓市的一些大勢很豐富：
學(xué)區調整改革動(dòng)真格，不少城市都引發(fā)爭議，甚至事件。而這恰恰說(shuō)明改革是有點(diǎn)真了，假的改革則是和風(fēng)細雨，真的改革必然觸碰利益。
今年房地產(chǎn)稅吹風(fēng)，口吻罕見(jiàn)。
去年以來(lái)，針對房企債務(wù)的三道紅線(xiàn)，針對銀行的貸款集中度管理，針對地方供應的22城集中供地，系統、制度化的調控舉措，漸次出臺。
樓市的邏輯正在重塑。
最近剛好看了上海證券胡月曉分析師做的一個(gè)研報，《珍惜資產(chǎn)配置調整窗口期》。杠桿地產(chǎn)分享一下要點(diǎn)，并談點(diǎn)看法。
01
中國居民資產(chǎn)配置格局面臨重塑，確實(shí)如此
第一部分，上海證券先做了背景梳理“面臨重塑的中國居民資產(chǎn)配置格局”。
其中第一小點(diǎn)，以樓市為首選核心，是目前的資產(chǎn)配置格局。樓市成為居民財產(chǎn)配置首選場(chǎng)所，住房成為儲藏品，是2010年以來(lái)樓市泡沫上漲的重要因素。
2010年中國開(kāi)始“限購、限貸”為特征的樓市行政調控，說(shuō)明當時(shí)從居住功能著(zhù)眼，樓市已出現供過(guò)于求的現象，并且還很?chē)乐亍?/p>
這一點(diǎn)，杠桿地產(chǎn)并不認同。從總量上說(shuō)或許之于那個(gè)階段是夠的，但是具體到很多城市，供求關(guān)系是失衡的。同時(shí)老破舊，大家還有改善性需求，這其實(shí)也是一種真實(shí)需求的剛需。
《珍惜資產(chǎn)配置調整窗口期》認為，如果是供不應求引起的價(jià)格上漲，調控對策自然是加大供應，單純價(jià)格上漲過(guò)快的“泡沫”并不會(huì )引起管制需求的調控。當時(shí)的很多城市的土地供應和增加人口比較，實(shí)際上并不缺少，這十幾年人均居住面積的持續改善，說(shuō)明土地供應和住房開(kāi)發(fā)的量是超過(guò)了新增人口的。
該報告還引述2019 年中國人民銀行發(fā)布的《2019年中國城鎮居民家庭資產(chǎn)負債情況調查》報告顯示，中國居民戶(hù)均擁有住房1.5套，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。如下圖。
這個(gè)數據，從杠桿地產(chǎn)的個(gè)人體驗看，基本是認可的，甚至還不止于此。
第二小點(diǎn)寫(xiě)了“中國樓市的2個(gè)平行市場(chǎng)”，也就是一個(gè)居住市場(chǎng)、一個(gè)投資市場(chǎng)。
報告認為，真實(shí)世界中的供給是充分的，甚至整體略偏過(guò)剩。理論世界中供求失衡。
從市場(chǎng)交易的角度，樓市泡沫之所以產(chǎn)生、膨脹并持續，就是因為供給一直遠遠趕不上需求。
以“永遠漲”之一的上海為例，如下圖，似乎人口角度供應不小。
不過(guò)杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，上海的人口是人為控制的，同時(shí)上海的資產(chǎn)是很多本地人、外地人都想要持有的。
第三小點(diǎn)，報告分析了樓市雙市場(chǎng)下泡沫屢調屢漲的原因。中國樓市的獨特“雙市場(chǎng)”，價(jià)格管制帶來(lái)的不利影響，經(jīng)濟學(xué)早已有定論。
有許多供應沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，未能形成市場(chǎng)有效供應。
在投資人眼中，使用價(jià)值僅是為投資價(jià)值實(shí)現服務(wù)的。房屋出租代表著(zhù)真實(shí)的居住市場(chǎng)，出售則在更大意義上代表著(zhù)住房投資市場(chǎng)，兩者間的分離發(fā)展，意味著(zhù)樓市泡沫擴大和兩個(gè)市場(chǎng)的背離。
如上圖，杠桿地產(chǎn)提醒一句，是不是很有意思。
現實(shí)世界中，社會(huì )大眾不僅將樓市當作投資品，而且當作資產(chǎn)財富的價(jià)值儲藏手段。由于樓市具有較為顯著(zhù)的分層市場(chǎng)特征，因而局部的波動(dòng)和熱點(diǎn)，尤其是購房“恐慌”，很容易擴散。
于是，在分層市場(chǎng)上，供給不足和過(guò)剩，通常是并存的。這一點(diǎn)分析，我覺(jué)得非常對。
“永遠漲”的預期，自然持續強化。很多房子退出居住市場(chǎng)，轉而成為民眾財富保有手段，越來(lái)越多的現有存量房產(chǎn)被儲藏。
怎么解決？研報開(kāi)出了藥方，引進(jìn)成熟市場(chǎng)通用的持有環(huán)節稅?；旧衔覀円簿涂梢岳斫鉃榉康禺a(chǎn)稅。
這玩意無(wú)論從地方財源，還是從完善稅制角度，都是早晚的事。
對土地、房子收點(diǎn)稅，是人類(lèi)的宿命——古代社會(huì )全人類(lèi)都有農業(yè)稅，進(jìn)入了工商業(yè)社會(huì )發(fā)明了房地產(chǎn)稅。
資產(chǎn)配置調整機會(huì )窗口期或不長(cháng)，珍惜賽道初期
研報第二部分講資產(chǎn)配置調整機會(huì )窗口期問(wèn)題，第一小點(diǎn)說(shuō)，發(fā)展租賃市場(chǎng)或引發(fā)樓市模式重塑。
其中提到，日前國辦印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。研報認為，國家放棄租賃建設經(jīng)營(yíng)用地的“地租”。
是不是這樣，其實(shí)還有待觀(guān)察。畢竟10來(lái)年前，經(jīng)過(guò)一番實(shí)踐，決定兩條腿走路，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，其中公租房作為保障的主力產(chǎn)品。
最終，只有重慶大干特干。如果這條路一直堅持，全國堅持，后面的事也就沒(méi)有了。
地產(chǎn)就是夜壺，每個(gè)階段，有每個(gè)階段的經(jīng)濟目的。
所以，在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，樓市格局確實(shí)可能面臨根本性重塑，流動(dòng)性分布和居民財富結構也將隨之改變，留給居民資產(chǎn)配置調整的時(shí)間不會(huì )太多，基本也是有道理的。
但不一定不改弦更張，當然財富配置的大方向我覺(jué)得是一定的，只是看是否反復和局部折騰。
“三道紅線(xiàn)”、“集中供地”、貸款上限等的漸次深入。租賃市場(chǎng)發(fā)展，擴容居住市場(chǎng)，慢慢是會(huì )影響格局。
比如本次意見(jiàn)規定，集體土地、企事業(yè)單位現有非住宅用地，都可用于租賃房建設，現有土地變更用途、不改性質(zhì)，不補地款，確實(shí)誠意滿(mǎn)滿(mǎn)。
上頭做的是增量改革。
第二小點(diǎn)，研報認為，資產(chǎn)配置調整窗口期或不長(cháng)。對比了中美情況，如下圖。
簡(jiǎn)單一句話(huà)，我國金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重偏低，配置房產(chǎn)較多。
房地產(chǎn)稅最終會(huì )出臺，配置較多的房子作為投資產(chǎn)品的思路，逐步會(huì )扭轉。
研報認為，中國居民資產(chǎn)配置調整的大幕即將拉開(kāi)，由于宏觀(guān)環(huán)境變化帶來(lái)的行為主體行為的較高一致性，樓市和資本市場(chǎng)都大概率會(huì )迎來(lái)快速變化，房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)或臨快速相向而行局面，留給人們從容調整資產(chǎn)配置結構的時(shí)間將不會(huì )太長(cháng)。
上文杠桿地產(chǎn)表達過(guò)，這個(gè)大趨勢OK，但這個(gè)過(guò)程誰(shuí)知道反復否？
無(wú)論如何，賽道初期入場(chǎng)，潛伏總是有紅利的。只要沉得住氣，無(wú)論怎么反復，只有趨勢不變，一定是贏(yíng)家。
03
最極端的情況：若樓市泡沫破裂，情景將何如？
研報第三部門(mén)探討，如果樓市泡沫破裂了，咋整？
這一部分本質(zhì)上，杠桿地產(chǎn)是擔心的，同時(shí)也怕出現，因為后果很多也不好說(shuō)。軟著(zhù)陸是可控的；硬著(zhù)陸，不僅疼，而且容易反復、走回頭路。
這部分第一小點(diǎn)說(shuō)，樓市需要、面臨重塑。
首先是很多人把住房當儲藏品，確實(shí)也賺了。加持有成本是最為直接和明顯的破解思路，一下就把很多儲藏品推向市場(chǎng)，市場(chǎng)總供應增加。
但現實(shí)中，基本樓市調控措施，又有許多是圍繞著(zhù)調節供應節奏進(jìn)行的，而非加快新增供應的“入市”。這一點(diǎn)我覺(jué)得講得非常對。
第二小點(diǎn)，研報談如何界定樓市泡沫破裂？其標準認為是：
樓市泡沫破裂可界定為房?jì)r(jià)下跌超過(guò)13%、并延續1年以上。
后果呢？研報認為，如樓市泡沫破裂，大概率下的中等假設，房?jì)r(jià)持續5年下跌、累計達30%后，樓市走勢或將企跌走穩。
通貨膨脹受樓市泡沫破裂的沖擊有限，不會(huì )通縮；經(jīng)濟增長(cháng)大概率更穩??；資本市場(chǎng)或現蹺蹺板效應的繁榮；風(fēng)險個(gè)案或群現，但不會(huì )發(fā)展為系統性風(fēng)險；財政收支壓力加大，改革呈現推進(jìn)良機。
總的來(lái)說(shuō)，研報認為后果不是太擔心，可接受，是好事。
第三小點(diǎn)，研報做了樓市泡沫破裂后情景假設，如上所述。
研報認為，樓市泡沫雖然增加了金融風(fēng)險，但其對中國經(jīng)濟可持續發(fā)展的最大傷害，還在于損害了全社會(huì )的實(shí)業(yè)投資氛圍。
高房?jì)r(jià)不僅提高全社會(huì )的商務(wù)成本，樓市泡沫還是資金空轉和金融行業(yè)高利潤的基礎，濃烈的投機氣味，極大不利企業(yè)家精神的培育和發(fā)展。
甚至認為，樓市泡沫破裂之時(shí)，將是中國經(jīng)濟走出2014年至今的“底部徘徊”階段之期。
資本市場(chǎng)或現蹺蹺板效應的繁榮。
第四小點(diǎn)說(shuō)，如何未雨綢繆？
第一，謹慎推進(jìn)資本項目完全開(kāi)放。
第二，增加持有環(huán)節稅、減少交易環(huán)節稅。
第三，提高國債發(fā)行規模，為央行開(kāi)創(chuàng )新貨幣機制建立基礎。研報認為，國債實(shí)際上取代了黃金的貨幣信用基礎保證功能，國債規模須達到一定規模，央行才能在基礎貨幣形成機制中轉向直購資產(chǎn)。
多發(fā)國債也使政府有財力完善樓市長(cháng)效機制，如發(fā)行特別長(cháng)期國債建立政府主導住房供應體系，為樓市租售價(jià)格提供基準參考等。
這部分看法和建議，杠桿地產(chǎn)的看法是，目前不希望如此?？傮w來(lái)說(shuō)，采取的是時(shí)間換空間，慢慢解決和控制泡沫。
到底行不行，孰優(yōu)孰劣？留給歷史吧。但資產(chǎn)配置方式、結構的調整，值得思考，是一定的。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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