好貓財經(jīng) 作者：好貓
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在這樣的信仰下，泰禾、華夏幸福、藍光這些地產(chǎn)商一路狂奔，直到信仰崩坍。
并不是特意把這些暴雷地產(chǎn)商，單獨拎出來(lái)指責一番，而是這些地產(chǎn)商都曾有一個(gè)共同特征：
瘋狂融資。
地產(chǎn)商兩個(gè)最主要現金流入指標，一個(gè)是銷(xiāo)售額，反映在財報上的數據就是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入，某種程度上后者也可以稱(chēng)之為銷(xiāo)售回款。
另外一個(gè)就是融資，在財報上稱(chēng)之為籌資活動(dòng)現金流入，其中絕大部分為金融機構貸款，少部分為少數股東注資。
如黃其森號稱(chēng)，泰禾2017年的銷(xiāo)售額突破1000億元，其當年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入只有365.8億元，而籌資活動(dòng)現金流入卻高達1235.5億元。
用抖音流行語(yǔ)總結就是，銀行出身的黃其森，這絕對是高手。
泰禾的瘋狂延續到2019年，當年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入512.8億元，籌資活動(dòng)現金流入大幅下降至507.3億元，同時(shí)籌資活動(dòng)現金流出890.4億元，泰禾暴雷開(kāi)始。
華夏幸福的瘋狂融資，同樣開(kāi)始于2017年，藍光發(fā)展開(kāi)始于2018年。
換種方式說(shuō)，大量融資的開(kāi)始，就是加杠桿的開(kāi)始，他們當然希望，能夠再碰上2015年房?jì)r(jià)快速上漲的好行情，以實(shí)現跨越式發(fā)展。
現金流是生命線(xiàn)，房?jì)r(jià)上漲就能促進(jìn)銷(xiāo)售，讓土地儲備變成現金，如果房?jì)r(jià)不漲，要讓泰禾、華夏幸福不暴雷的唯一方法是：融資不能斷。
金融去杠桿疊加限制房企融資的“三道紅線(xiàn)”，讓黃其森和王文學(xué)都失敗了。
地產(chǎn)商最后的融資奇跡，交棒到了華發(fā)股份身上，一家珠海國資委控制的國資地產(chǎn)平臺，銷(xiāo)售額從百億到千億，僅僅用了五年。
華發(fā)財報上的現金流，實(shí)在讓人擔憂(yōu)，2019年銷(xiāo)售額雖說(shuō)高達922億元，但其有息負債高達1057億元，其中一年內到期有息負債高達439億元，對應貨幣資金僅有260億元。
華發(fā)渡過(guò)難關(guān)的不二法寶，除了快速增長(cháng)的銷(xiāo)售額之外，就只有融資了，2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入只有558億元，但籌資活動(dòng)現金流入高達841億元。
到了2020年，就更加夸張了。
華發(fā)股份高增長(cháng)顯然碰到瓶頸，2020年銷(xiāo)售額高達1205億元，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入僅略有增幅至585億元，而籌資活動(dòng)現金流入高達1403.9億元。
從融資結構來(lái)看，華發(fā)的融資主要來(lái)源是銀行貸款和信用債。
如果說(shuō)泰禾是房?jì)r(jià)信仰，華夏幸福是金主平安信仰，那么華發(fā)股份就是城投信仰。
實(shí)踐證明，中國的城投信仰也不是不會(huì )崩塌，華發(fā)在債市也開(kāi)始被謹慎關(guān)注起來(lái)了。
踩了兩條紅線(xiàn)的華發(fā)股份，最好是成為最后的奇跡，而不要成為最后的瘋狂泡沫。
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