觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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引入信托入局，合生創(chuàng )展既能夠獲取資金支持，又能夠將部分負債移至表外。
一則股權變動(dòng)，合生創(chuàng )展引援信托的動(dòng)作浮出水面。
近日，合生創(chuàng )展旗下公司出現股權變更，合生創(chuàng )展將北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權轉讓予中融國際信托有限公司。該公司涉及到的項目，正是合生創(chuàng )展于年初競得的北京大興舊宮項目。
實(shí)際上，在合生創(chuàng )展的擴張中，引援信托的動(dòng)作并不罕見(jiàn)。2020年豪擲180億元奪得的分鐘寺三宗地塊，同樣能夠發(fā)現信托的身影。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司均由中誠信托持有的寧波誠車(chē)投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股70%，另外30%股權的直接受益人則為合生創(chuàng )展旗下地產(chǎn)基金。
引信托入局，合生創(chuàng )展既能夠獲取資金支持，更能夠將部分負債移至表外。
北京項目引援
在股權變更前，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)由北京合生綠洲房地產(chǎn)持股100%。而北京合生綠洲房地產(chǎn)由合生集團有限公司持股100%。變更后，該公司由中融信托持股70%，北京合生綠洲持股30%。
資料顯示，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2019年6月17日，法定代表人為李小廣，注冊資本為3333.33萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包含：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理。
該公司涉及到的項目主要是合生創(chuàng )展于年初斬獲的北京大興區舊宮項目。
今年1月26日，合生創(chuàng )展全資附屬公司北京盛宏辰悅擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以“觸頂”價(jià)46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價(jià)率10.88%，成交樓面價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平米，這一樓面價(jià)相當于2020年大興區新房成交均價(jià)4.37萬(wàn)元/平米的80%。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該土地由位于北京大興區舊宮鎮南郊農場(chǎng)棚戶(hù)區的三幅地塊組成，總用地面積為5.7萬(wàn)平方米，地塊為純二類(lèi)居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房?jì)r(jià)。
彼時(shí)，合生創(chuàng )展計劃把該土地發(fā)展成為多座合共約有133,066平米建筑控制規模面積的住宅大樓，估計建筑工程將大約會(huì )在2021年6月開(kāi)始，而預售則大約會(huì )在2021年8月開(kāi)始。
合生創(chuàng )展稱(chēng)，該土地位于南五環(huán)外側，屬優(yōu)質(zhì)地段，毗鄰地鐵站，該地區及附近地區對住宅物業(yè)的需求持續高企，因此該土地在開(kāi)發(fā)為住宅物業(yè)方面具有巨大潛力，且收購事項為一個(gè)良好的投資機會(huì )。
公開(kāi)資料顯示，舊宮地塊周邊有9個(gè)新房項目，均已入市，在售價(jià)格介于5.2萬(wàn)元/平米至6萬(wàn)元/平米之間，其中，中海寰宇時(shí)代均價(jià)在5.28萬(wàn)元/平米左右。
今年4月，合生公布該項目案名為“合生me悅”。
信托身影
2020年5月19日，合生創(chuàng )展接連在北京分鐘寺斬獲地塊，合計斥資近180億元，這一數值將近合生創(chuàng )展2019年全年營(yíng)收。
在當時(shí)，180億元的土地款對合生創(chuàng )展來(lái)說(shuō)并不是小數目。
截至2019年底，合生創(chuàng )展集團在手現金126.35億港元(折合人民幣115.77億元)，并不足以支付180億元的拿地款，加上一年內到期需償還的貸款約160.73億港元(人民幣147.28億元)。這意味著(zhù)，此次拿地需要較大資金支援。
由此，合生創(chuàng )展找來(lái)了中誠信托。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司分別是北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(L-41地塊競得人)、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司(L-39地塊競得人)、北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司（LL-24、L-26地塊競得人）。
三家公司的股權結構頗為相似。企查查中顯示，上述三家企業(yè)的大股東均為寧波誠車(chē)投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），持股比例為70%：5月11日，寧波誠車(chē)投資加入北京合盈銳恒；5月13日，寧波誠車(chē)投資加入北京合昕辰銳；4月24日，寧波誠車(chē)投資加入北京合宏達盛。
另外30%股權，兩家由廊坊市合富匯華企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，一家由廊坊市合佳景潤企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，最終受益人為合生資本（寧波）控股有限公司。
據悉，這一公司正是合生創(chuàng )展的地產(chǎn)基金。有分析指出，合生資本（寧波）多聚焦于內部項目融資，以多層嵌套方式提供表外資金支持。但由于合生創(chuàng )展擴張期發(fā)展較晚，目前涉及的表外融資項目規模較小。
那么，寧波誠車(chē)投資是何許人也？進(jìn)一步調查發(fā)現，該企業(yè)由中誠信托認繳出資額59.99億元，股權占比約75%。
信托之外，朱氏家族還擅長(cháng)借助珠江人壽這一關(guān)聯(lián)公司。眾所周知，分鐘寺三宗地塊均由兄弟公司珠江地產(chǎn)承擔一級開(kāi)發(fā)。2009年，分鐘寺土地一級開(kāi)發(fā)項目授權給北京嘉富龍，北京嘉富龍所承擔的土地開(kāi)發(fā)建設補償等一級開(kāi)發(fā)成本高達113億元。該公司由珠江地產(chǎn)持股62.14%，珠江人壽持股約35.83%
根據掛牌公告里面提到的補償協(xié)議，北京嘉富龍“有權收取有關(guān)部門(mén)返還的該宗地的土地開(kāi)發(fā)建設補償費”。也就是說(shuō)，合生創(chuàng )展需要支付的180億元的土地款中，實(shí)際只需再拿出約67億元的政府土地出讓收益款。
截至2020年9月底，珠江投資已收回約113億元的一級土地整理出讓返還款，在集團內部實(shí)現了一二級聯(lián)動(dòng)。
眾多手段，都是合生創(chuàng )展擴張路上的重要抓手，以對沖長(cháng)期債務(wù)規模的擴大。2020年末，合生創(chuàng )展的有息負債總額為1075.38億港元，相比于2019年的633.9億元增加約69.6%，同時(shí)，其在期末的現金及銀行結余（包含受限制現金）約為279.1億港元，同比增長(cháng)120.8%，在手現金足夠覆蓋短期借款。
2020年財報顯示，合生創(chuàng )展負債雖有所提升，但仍滿(mǎn)足央行“三道紅線(xiàn)”要求：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為64%，較上年同期增長(cháng)約1個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率81%，較2019年末上升約13個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。
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