老蔣商事法律服務(wù)團隊 來(lái)源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第七節 與經(jīng)濟適用住房相關(guān)的五種途徑
43、安居工程
先獲得經(jīng)濟適用房指標，然后依靠政府劃撥土地，進(jìn)行經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題67 安居工程就是經(jīng)濟適用房嗎？
“安居工程”一詞最早見(jiàn)于《建設部1994年實(shí)施“安居工程”意見(jiàn)》，以后多年 “安居工程”一詞卻始終是經(jīng)濟適用住房的代名詞。
這種途徑是典型的經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)模式。 傳統的觀(guān)點(diǎn)認為，經(jīng)濟適用住房與商品房最根本的區別就在于，經(jīng)濟適用住房是劃撥供地，而商品房只能是出讓供地，而且往往需要走招拍掛程序。
眾所周知，我國的經(jīng)濟適用住房制度在產(chǎn)生開(kāi)始，就因價(jià)格、售房對象等問(wèn)題，廣受詬病。后一直走走停停不斷修改，中間甚至傳出廢止和完善的爭論。時(shí)至今日，對于售房對象問(wèn)題，現行的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）并未徹底解決，因為258號文剛剛公布，溫家寶總理在新加坡訪(fǎng)問(wèn)時(shí)就對售房對象做出了擴大性的解釋。
俺認為，中央政府忽左忽右、飄搖不定，地方官員缺乏激勵、積極性極差，是我國經(jīng)濟適用住房制度始終不能“多云間晴”的根源所在。
44、單位集資
企事業(yè)單位為了解決職工住房，利用自有閑置工業(yè)地，以職工集資建房的名義取得建設用地使用權，房地產(chǎn)企業(yè)可積極介入，以存量房為目標獲取投資回報。
問(wèn)題68 單位集資建房經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展歷程？
這種途徑屬于廣義的經(jīng)濟適用住房范疇，享受經(jīng)濟適用房?jì)?yōu)惠政策。它的法律依據主要是現行的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第三十四條至第四十條。
這種途徑的資源基礎就是的數量龐大的國有企業(yè)的工業(yè)劃撥地。但隨著(zhù)企業(yè)改制的不斷深入，大部分企業(yè)不再符合劃撥供地的要求，工業(yè)劃撥地自然也就變成了工業(yè)出讓地。如此，問(wèn)題就來(lái)了，工業(yè)出讓地能搞職工集資建房嗎？！如果不能，職工馬上會(huì )問(wèn)：我改制了，土地變成出讓地了，就不能搞集資建房了。他沒(méi)有改制，土地仍為劃撥地，就可以搞集資建房。同樣是老國企職工這公平嗎？！為此，俺咨詢(xún)國土資源部得到的答復是，凡是劃撥地可以搞得項目，出讓地都可以搞，因此，出讓地完全可以搞集資建房；道理很簡(jiǎn)單，我國出讓地的成本明顯高于劃撥地。但地方國土管理部門(mén)認為有一些技術(shù)層面的問(wèn)題，需要進(jìn)一步厘清，如有工業(yè)出讓地變成住宅出讓地如何補繳出讓金？
遺憾的是，由于經(jīng)濟適用住房制度又一次修改，各地方政府不約而同的大力限制職工集資建房的建設，即所謂“體內循環(huán)，封閉運作”?！逗颖笔∪嗣裾P(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收人家庭住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（冀政【2007】95號）規定，“集資建房單位只能利用本單位1978年1 2月31日前征用的土地進(jìn)行集資建房。并且規定了集資建房的參加人，必須是本單位符合經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)條件的職工，并取得市、縣(市)住房保障管理部門(mén)發(fā)放的《經(jīng)濟適用住房準購證》?！?/p>
存量房要力爭按照商品房自由上市是這種途徑的關(guān)鍵，否則，如果存量房也按經(jīng)濟適用住房的政策，必須賣(mài)給持有《經(jīng)濟適用住房準購證》的人，房地產(chǎn)企業(yè)根本不能取得正常的投資回報。
當然，自2016年底租售同權成為房地產(chǎn)調控定海神針以來(lái)，人們就不約而同地追問(wèn)，辣么多租賃房從那里來(lái)呢？據路透社內部消息，國有企業(yè)存量土地要至少要承擔20%的租賃房源任務(wù)。如此，單位集資建房又將迎來(lái)柳暗花明的春天？讓我們廣大吃瓜群眾拭目以待吧。
45、單位合作
按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規定，住房困難戶(hù)較多的工礦區和困難企業(yè)，可利用單位自用土地進(jìn)行合作建房。
問(wèn)題69 單位合作可操作性咋樣？
這種途徑屬于廣義的經(jīng)濟適用住房范疇，享受經(jīng)濟適用房?jì)?yōu)惠政策。它的法律依據主要是現行的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第三十四條至第四十條。
現階段關(guān)于合作建房的一些具體細則還沒(méi)出臺，合作房由誰(shuí)開(kāi)發(fā)，土地如何獲得等等，法律上還存在空白的區域。有興趣的朋友可深入探討。俺需要特別說(shuō)明的是，這里說(shuō)的單位合作建房和2005年興起的媒體上炒得沸沸揚揚的“個(gè)人合作建房”是完全不同的兩個(gè)概念，二者之間也沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。
46、改制開(kāi)發(fā)
以適當的方式，參與企業(yè)改制成為企業(yè)的控股股東，進(jìn)而利用企業(yè)土地進(jìn)行住宅建設。
問(wèn)題70 改制開(kāi)發(fā)適用非經(jīng)濟適用房項目嗎？
由于招拍掛等一系列重大土地改革措施的出臺，導致這種途徑只有經(jīng)濟適用住房方向上，才具有可操作性。當然，由于經(jīng)濟適用住房政策實(shí)施“體內循環(huán)，封閉運作”，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已興趣大減。
47、回遷安置
房地產(chǎn)企業(yè)以建設舊城改造（如城中村改造、舊村改造）回遷房的名義取得住宅劃撥地，以存量房為目標獲取投資回報。
問(wèn)題71 回遷安置多出來(lái)的存量房咋辦？
這種途徑享受經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策。
同樣，存量房要力爭按照商品房自由上市是這種途徑的關(guān)鍵，否則，如果存量房也按經(jīng)濟適用住房的政策，必須賣(mài)給持有《經(jīng)濟適用住房準購證》的人，房地產(chǎn)企業(yè)根本不能取得正常的投資回報。
第八節 與集體建設用地流轉相關(guān)的六種途徑
問(wèn)題72 集體建設用地流轉經(jīng)歷了怎樣的好事多磨的歷程？
所謂集體建設用地流轉是指，在所有權不變的前提下，由集體建設用地所有權人直接出讓、出租、轉讓、轉租和抵押集體建設用地使用權，且流轉收益絕大部分有集體建設用地所有權人享有的行為。
可以說(shuō)集體建設用地流轉，是一個(gè)古老而年輕的話(huà)題。說(shuō)古老是因為，我國88年《憲法》即明文規定，集體建設用地和國有建設用地一樣可以流轉。此后，國有建設用地的流轉工作推進(jìn)十分迅猛，不到一年的時(shí)間就出臺了具有歷史意義的55號令，拉開(kāi)了國有土地作為商品進(jìn)入市場(chǎng)的歷史大幕。但令人遺憾的是，集體建設用地的流轉問(wèn)題，卻猶如泥牛入海般的無(wú)聲無(wú)息了。如此，農民集體土地要想實(shí)現轉讓價(jià)值，只能賣(mài)給國家，而價(jià)格還得國家說(shuō)了算。
說(shuō)他年輕是因為，近年來(lái)由于各地在購買(mǎi)農民集體建設用地的過(guò)程中，由于征收補償標準普遍偏低，農民由于土地征收的群體性上訪(fǎng)事件，預演愈烈，迅速成為社會(huì )熱點(diǎn)問(wèn)題。2004年國務(wù)院28號文才舊事重提，強調集體建設用地可以流轉。2005年10月廣東省率先出臺了全國第一個(gè)省級的集體建設用地流轉辦法，2008年9月河北省集體建設用地流轉辦法也正式亮相。
但是，令人遺憾的是，綜觀(guān)建設用地流轉的規定，明顯存在兩大硬傷。一是通過(guò)流轉取得的集體建設用地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。二是流轉的范圍過(guò)于狹窄，主流觀(guān)點(diǎn)是城市建成區之外才可流轉，更有甚者連建制鎮都不允許流轉。對于第一大硬傷，據說(shuō)是怕成為尾大不掉的小產(chǎn)權房的澆火之油，但俺認為這種擔心純屬反彈琵琶算倒帳，因為小產(chǎn)權房多年來(lái)之所以屢禁不止造成今天法不責眾的壯觀(guān)局面，根源就在于集體建設用地的流轉停滯沒(méi)有合法的疏通渠道，而今天來(lái)之不易的集體建設用地流轉，正是建立合法渠道，進(jìn)行有效疏導大好時(shí)機。至于第二大硬傷，俺認為，應該不折不扣的遵循法律面前人人平等和同地同權的法律基本原則，做到凡是集體建設用地均可流轉。事實(shí)上，由于這兩個(gè)硬傷的存在，集體建設用地流轉并無(wú)像樣的起色，少數省份一時(shí)沖動(dòng)制定的流轉辦法也基本上也束之高閣了。
從2008年到2018年的今天，轉眼十年時(shí)間一晃而過(guò)，最高層又開(kāi)始吆喝集體建設用地流轉了，并且這次比以往任何時(shí)候都吆喝的更響亮，更讓人相信集體建設用地流轉這個(gè)響了幾十年的樓梯，這次真的有人要下了來(lái)。俺強烈呼吁，城市化和工業(yè)化是我國農民擺脫貧困的千年等一回的機遇，給予農民最寬松的政策，是任何一屆胸懷大志有責任感的政府的歷史責任。雖然空前絕后的房地產(chǎn)紅包雨已經(jīng)下了20年，但當下讓集體建設用地自主流轉，也算亡羊補牢聊勝于無(wú)吧，也算給歷史一個(gè)說(shuō)法。
蒼天不負有心人，在88年憲法規定整整30年后的2018年年底，《土地法》修改征求意稿，傳來(lái)了集體建設用地入市重大利好消息，集體建設用地流轉終于迎來(lái)了它的春天。這是我們國家劃時(shí)代的大事，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應該感到歡欣鼓舞，并積極尋找這一歷史進(jìn)程中的商機。
本章涉及的集體建設用地六種取得途徑，是最表面、最直接、最典型的六種情形。其實(shí)，前面提到的關(guān)于國有建設用地的四十余種途徑，幾乎每一種都可以站到集體建設用地的角度，重新審視、揣摩，以達觸類(lèi)旁通之效。
48、集體出讓
集體建設用地所有權人，以土地所有者的身份，將其所有的土地使用權在一定年限內讓與房地產(chǎn)企業(yè)，并由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題73 鄉（鎮）人民政府是集體建設用地所有權人嗎？
集體建設用地所有權人主要包括農村集體經(jīng)濟組織（如村委會(huì )或生產(chǎn)小組）、鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織。若沒(méi)有鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織，則鄉（鎮）人民政府為所有權人。
集體建設用地出讓有兩大前提，一是符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃；二是所有權人、使用權人依法取得土地所有權或者使用權證書(shū)。因此，抓緊落實(shí)規劃和頒發(fā)集體建設用地所有權或者使用權證書(shū)，是當前集體建設用地出讓的當務(wù)之急，行政機關(guān)應盡快將這兩筆歷史欠賬補上。
問(wèn)題74 集體建設用地使用權出讓與國有建設用地出讓主要不同點(diǎn)是什么？
一是出讓集體建設用地使用權可以采用招標、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議出讓的方式。而國有建設用地使用權出讓幾乎全部招拍掛了。
二是集體建設用地使用權出讓必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。出讓鄉（鎮）農民集體所有的集體建設用地使用權的，必須經(jīng)鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織或者鄉（鎮）人民政府同意。
49、集體轉讓
集體建設用地使用人，達到法定條件后，將集體建設用地使用權轉讓給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)繼續進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題75 集體建設用地使用權轉讓的條件和程序是咋樣的？
土地轉讓是取得土地的二級市場(chǎng)行為，不存在招拍掛的問(wèn)題。
土地轉讓必須達到以下兩個(gè)條件之一：
一是房屋建設工程的投資額達到投資總額的百分之二十五以上；
二是已開(kāi)發(fā)土地面積達到應開(kāi)發(fā)面積的三分之一以上。
其中，第一種條件需要特別注意兩點(diǎn)，一是該限制條件只適用于房屋建設工程，非房屋建設工程自然不受此限制。如加油站。二是開(kāi)發(fā)投資總額理解：分母：計劃投資總額，分子：取得土地的費用肯定不算，問(wèn)題是前期費用算不算？經(jīng)咨詢(xún)國土資源部，最后答復是：算。
雙方當事人應當持土地使用權證書(shū)和相關(guān)合同，到設區的市或者縣（市）土地行政主管部門(mén)申請辦理土地登記，并將轉讓情況告知所有權人。
集體建設用地使用權轉讓的，其地上建筑物和其他附著(zhù)物隨之轉讓。集體建設用地上的建筑物和其他附著(zhù)物轉讓的，其占用范圍內的集體建設用地使用權隨之轉讓。
50、集體租賃
集體建設用地所有權人，以土地所有者的身份，將其所有的土地使用權在一定年限內租與房地產(chǎn)企業(yè)，并由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題76 集體建設用地租賃的最高年限能超過(guò)合同法的20年嗎？
土地租賃和土地出讓一樣，都是取得土地的一級市場(chǎng)行為。
土地租賃實(shí)施過(guò)程中，最大的困惑就是租賃的最高年限，而困惑的根源主要來(lái)源于我國《合同法》“租賃期限不得超過(guò)20年”（第214條第一款）的硬性規定。
俺認為，法律是為實(shí)踐服務(wù)的，當法律成為實(shí)踐的障礙時(shí)，就需要有人勇敢地超越法律，成為下一步完善法律的開(kāi)拓者。土地租賃既然是取得土地的一級市場(chǎng)行為，那么，它的最高年限自然應該參照土地出讓的規定?？上驳氖?，好多省級（廣東、遼寧、青海等）的《國有土地使用權租賃辦法》和《集體建設用地使用權辦法》都規定，“土地租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)法律規定同類(lèi)用途土地出讓的最高年期?！钡灿猩贁档胤椒ㄒ幒鸵幷?，仍然做出了刻舟求劍式的呆板規定，限定集體建設用地的租賃期限不得超過(guò)20年。
問(wèn)題77 集體建設用地租賃和出讓的程序規定一樣嗎？
集體建設用地所有權人主要包括農村集體經(jīng)濟組織（如村委會(huì )或生產(chǎn)小組）、鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織。若沒(méi)有鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織，則鄉（鎮）人民政府為所有權人。
集體建設用地租賃有兩大前提，一是符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃；二是所有權人、使用權人依法取得土地所有權或者使用權證書(shū)。
集體建設用地使用權租賃與國有建設用地租賃主要有兩點(diǎn)不同：
一是租賃集體建設用地使用權可以采用招標、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議的方式。而國有建設用地使用權租賃幾乎全部招拍掛了。
二是集體建設用地使用權租賃必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。租賃鄉（鎮）農民集體所有的集體建設用地使用權的，必須經(jīng)鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織或者鄉（鎮）人民政府同意。
51、集體轉租
集體建設用地使用人，在達到法定條件后，將集體建設用地使用權轉租給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)繼續進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題78 土地出租、轉租和租賃有啥區別？
土地轉租又稱(chēng)土地出租。它與土地轉讓一樣，是取得土地的二級市場(chǎng)行為，不存在招拍掛的問(wèn)題。土地一級市場(chǎng)叫土地租賃。
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。
問(wèn)題79 土地轉租和土地轉讓的法律規定區別大嗎？
土地轉租必須達到以下兩個(gè)條件之一：
一是房屋建設工程的投資額達到投資總額的百分之二十五以上；
二是已開(kāi)發(fā)土地面積達到應開(kāi)發(fā)面積的三分之一以上。
其中，第一種條件需要特別注意兩點(diǎn)，一是該限制條件只適用于房屋建設工程，非房屋建設工程自然不受此限制。如加油站。二是開(kāi)發(fā)投資總額理解：分母：計劃投資總額，分子：取得土地的費用肯定不算，問(wèn)題是前期費用算不算？經(jīng)咨詢(xún)國土資源部，最后答復是：算。
雙方當事人應當持土地使用權證書(shū)和相關(guān)合同，到設區的市或者縣（市）土地行政主管部門(mén)申請辦理土地登記，并將轉讓情況告知所有權人。
集體建設用地使用權轉租的，其地上建筑物和其他附著(zhù)物隨之轉租。集體建設用地上的建筑物和其他附著(zhù)物轉租的，其占用范圍內的集體建設用地使用權隨之轉租。
52、集體抵押
集體建設用地所有權人或使用權人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同，用集體建設用地使用權設定抵押擔保，當二者不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的其他情形時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以折價(jià)方式取得集體建設用地。
問(wèn)題80 集體建設用地使用權地為何分為所有權人抵押和使用權人抵押？
這種途徑分為兩種情況，一是集體建設用地所有權人用集體建設用地使用權，為其債務(wù)設定抵押擔保；二是集體建設用地使有權人用集體建設用地使用權，為其債務(wù)設定抵押擔保。我們前者稱(chēng)為“所有權人抵押”，后者稱(chēng)為“使有權人抵押”。
問(wèn)題81發(fā)生抵押權實(shí)現的情形時(shí)能通過(guò)折價(jià)的方式取得集體建設用地使用權嗎？
建設用地使用權不得單獨抵押，必須隨地上附著(zhù)物一并抵押。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押的集體建設用地使用權折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押的集體建設用地使用權所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以依法請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押的集體建設用地使用權。
集體建設用地租賃有兩大前提，一是符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃；二是所有權人、使用權人依法取得土地所有權或者使用權證書(shū)。
抵押雙方當事人應當持土地所有權、使用權證書(shū)，債務(wù)合同，抵押合同以及當事人的身份證明，向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門(mén)辦理抵押登記。
集體建設用地使用權抵押的，其地上建筑物和其他附著(zhù)物隨之抵押。集體建設用地上的建筑物和其他附著(zhù)物抵押的，其占用范圍內的集體建設用地使用權隨之抵押。
問(wèn)題82 所有權人抵押有特殊規定嗎？
集體建設用地使用權設定抵押權必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。租賃鄉（鎮）農民集體所有的集體建設用地使用權的，必須經(jīng)鄉（鎮）集體經(jīng)濟組織或者鄉（鎮）人民政府同意。
53、集體改性
房地產(chǎn)企業(yè)先取得其他性質(zhì)（如工業(yè)）的集體建設用地使用權，再依法改變土地使用性質(zhì)（如住宅），進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。
問(wèn)題83 改變集體建設用地使用性質(zhì)的具體步驟是咋樣的？
一是原土地使用權人提出申請。
二是經(jīng)必須經(jīng)所有權人和設區的市、縣（市）土地行政主管部門(mén)、城鄉規劃主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。
三是簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
四是原土地使用權人按照合同約定，補繳出讓金，辦理土地登記。
其中，第二步中的“經(jīng)所有權人同意”，是集體建設用地改變使用性質(zhì)所獨有的。
第九節 取得建設用地使用權的其他三種途徑
本章提到的取得建設用地使用權的三種途徑，是所謂的“野路子”，也就是在當前法律框架內，是得不到法律的明確支持的路子。但是，由于現實(shí)生活中不時(shí)閃現它們的身影，故特以展示。
俺認為，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，動(dòng)用資金動(dòng)輒數以?xún)|計，如果沒(méi)有法律的明確支撐做基礎，無(wú)異于在流沙之上建大樓，隨時(shí)都有崩塌的可能。故房地產(chǎn)企業(yè)若想使用本章三種途徑以身犯險，需做好愿賭服輸心理準備哈。當然了，很多時(shí)候對于企業(yè)家來(lái)說(shuō)，所謂企業(yè)管理實(shí)際上就是違法成本和經(jīng)營(yíng)收益反復衡量后的無(wú)奈抉擇。
54、附帶開(kāi)發(fā)
政府若急需進(jìn)行市內道路等基礎建設投資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可墊資為政府進(jìn)行投資建設，條件是與基礎設施相鄰的部分（如道路兩旁），要由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，土地出讓金與墊資抵頂。
問(wèn)題84 附帶開(kāi)發(fā)在哪些項目上用到？
這種途徑的本質(zhì)是捆綁招拍掛，把兩種或兩種以上不同性質(zhì)的項目一次性招拍掛。多見(jiàn)于這幾年雨后春筍般的地鐵建設，地鐵兩旁相鄰宗地的開(kāi)發(fā)用主要用于于彌補地鐵建設資金缺口和今后運營(yíng)補助，也是無(wú)奈之舉。
當然這幾年如火如荼的特色小鎮和產(chǎn)業(yè)融合項目也能看到他的影子。
55、無(wú)證開(kāi)發(fā)
先無(wú)證建設，待相關(guān)機關(guān)行政處罰后，補辦各種手續。
問(wèn)題85 基本農田是無(wú)證開(kāi)發(fā)的死穴嗎？
可見(jiàn)，人民群眾對政策執行的想象力，是取之不盡用之不竭的。
實(shí)踐中，有的企業(yè)先以自用名義將非經(jīng)營(yíng)性用地（如工業(yè)）改為經(jīng)營(yíng)性用地（如商業(yè)）進(jìn)行建設，建設完成后在主動(dòng)要求補交罰款。但隨著(zhù)衛星日夜巡航和大數據的運用，似乎這種途徑的危險系數已達到五星級幺，可能建設工程剛剛動(dòng)工，停工通知書(shū)就飄然而至。
但更有甚者，實(shí)踐中有的企業(yè)竟然占用基本農田進(jìn)行無(wú)證建設，并且還做著(zhù)處罰辦證的美夢(mèng)。如此，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。因為，即使占用一分地的基本農田，也要跑到國務(wù)院去辦手續。難道門(mén)深似海的國務(wù)院是咱家開(kāi)的？
56、村證開(kāi)發(fā)
在集體建設用地上建住宅，建成后賣(mài)給村集體經(jīng)濟組織之外的人。
問(wèn)題86小產(chǎn)權房的出路到底在哪里？
這種途徑就是大名鼎鼎的小產(chǎn)權房，也叫村證房。
在全國各地城鄉結合部，這種小產(chǎn)權房可說(shuō)是遍地開(kāi)花，愈演愈烈，現在幾乎成為法不責眾的尷尬局面。
小產(chǎn)權房的最終出路，俺認為只有一條路可走，修改法律，改邪歸正。因為，綜觀(guān)世界各國的歷史和現狀，當某部法律被大多數人破壞時(shí)，解決之道不約而同：修改法律！唯一可能不同的是，如何修改法律。
俺認為，集體建設用地流轉時(shí)，應該充分考慮這一問(wèn)題，并且掌握宜寬不宜松的人性化原則，只要不嚴重違反總體規劃就應該高抬貴手。
綜上，俺特別需要強調的是，所謂本章取得建設用地的56種途徑，只是俺為了研究問(wèn)題方便，而人為地強行地進(jìn)行劃分，而現實(shí)生活中絕不可能按所謂56種途徑一一排列。相反，開(kāi)發(fā)實(shí)踐中的很多項目，往往是以上兩種甚至兩種以上途徑的綜合運用，需要隨機應變、綜合把握，切不可按“途”索驥、削足適履。例如：某貿易公司有一商業(yè)出讓地，欲與房地產(chǎn)企業(yè)合作搞住宅開(kāi)發(fā)，則起碼涉及到56種途徑中的一系列思路，是商業(yè)改住宅？企業(yè)兼并？作價(jià)入股？項目轉讓?zhuān)扛郊淤Y質(zhì)？新設開(kāi)發(fā)？還是......
作者簡(jiǎn)介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著(zhù)名高校高等數學(xué)專(zhuān)業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過(guò)20年?，F為北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規劃理論的核心創(chuàng )始人。自2003年開(kāi)始，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。自2009年開(kāi)始，主要從事企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃方案設計和審查工作，參與過(guò)眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項目轉讓、轉讓公司股權等標的額巨大的方案設計。代表作為《企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃108式》。
本文由 @商海律盾 原創(chuàng )發(fā)布于資產(chǎn)界。未經(jīng)許可，禁止轉載
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“老蔣商事法律服務(wù)團隊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
