作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

如若希冀“內生+外拓”兩方面持續發(fā)力，牢牢占領(lǐng)香港物管市場(chǎng)應是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。

近年來(lái)，不少中資物管公司意欲進(jìn)軍香港物管市場(chǎng)，但紛紛折戟而歸。比如招商積余，于去年12月聲稱(chēng)考慮收購香港公屋第一大物管服務(wù)供應商創(chuàng )毅控股逾半股份，最終經(jīng)反復商討并綜合考量后認為收購條件不成熟，放棄收購機會(huì )。

一名長(cháng)期研究物管行業(yè)的業(yè)內人士表示，香港物管市場(chǎng)飽和度比較高，沒(méi)有硬實(shí)力要敲開(kāi)大門(mén)就很難。

有分析解釋?zhuān)愀塾写蟠笮⌒“儆嗉椅锕芄?，信譽(yù)好、收費合理的物管公司中標機會(huì )更大。據此前了解，物業(yè)管理收費標準由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司商定，物管公司對收費標準、收支情況等全部公開(kāi)，透明度較高。

在業(yè)內看來(lái)，香港與內地物管市場(chǎng)本質(zhì)上沒(méi)有太大區別，都是管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主，相對來(lái)說(shuō)，香港的物管標準或者要求會(huì )高一點(diǎn)，這跟業(yè)主方愿意承擔物業(yè)費用高低有直接關(guān)系。

“內地物管市場(chǎng)目前壓價(jià)比較厲害，但人員成本也在不斷上升，因而利潤就薄，只能通過(guò)其他手段減少支出，但不可避免服務(wù)質(zhì)量會(huì )打折扣?！鄙鲜鋈耸刻岬?。

他還指出，香港接觸現代服務(wù)業(yè)較早，人員的服務(wù)意識和業(yè)主追求高品質(zhì)服務(wù)的意識都很強，內地最早的物管就是學(xué)習香港物管經(jīng)驗。上世紀90年代，曾興起內地酒店行業(yè)、物管行業(yè)去香港學(xué)習取經(jīng)的浪潮。

一般而言，外來(lái)房企進(jìn)入香港市場(chǎng)，大都沒(méi)有物業(yè)管理附屬公司或并未與香港物管公司建立長(cháng)期合作，因而本地物管公司成為該等新開(kāi)發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商機會(huì )增多。

作為中資物管公司，搶占該等市場(chǎng)并不容易。中海物業(yè)或是其中較為特殊的一員。業(yè)內人士認為，中海物業(yè)是國資背景，資金實(shí)力雄厚，本土化適應得比較好，運行團隊更了解香港市場(chǎng)，跟政府的關(guān)系處理得也不錯。

據該人士透露，公共設施物管項目多半都是政府指定幾家供應商入圍。

如上述所獲項目，為香港司法機構旗下物業(yè)項目，也是屬于公共設施物管項目。而該類(lèi)項目業(yè)主方大多為政府部門(mén)，服務(wù)業(yè)態(tài)大多是政府大樓、場(chǎng)館、軌交、公共交通樞紐、學(xué)校等。

自1986年于香港成立以來(lái)，中海物業(yè)40年間都在香港最重要公共設施領(lǐng)域深耕，其中不乏中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò )辦公大樓、駐港部隊軍營(yíng)。

中海物業(yè)有其基礎，且背靠中海集團這一大樹(shù)。近期管理層在2020年度投資者會(huì )上也提及，“中海集團內部是相當完善的，從地產(chǎn)、物業(yè)以及城建，能夠有很好的互動(dòng)?！?/p>

管理層介紹，在業(yè)務(wù)方面，地方政府對中海物業(yè)能夠“一攬子”解決問(wèn)題的能力比較看好。政府以前做項目總是“一對多”，既要對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又對城建，還要面對商管，但中海集團的生態(tài)鏈條基本可以全部解決，使得效率更加提升。

全生態(tài)鏈條合作，或許也是中海物業(yè)能扎根于香港物管市場(chǎng)的原因。

潛藏之下，中海物業(yè)實(shí)際外拓港澳市場(chǎng)的動(dòng)作不少。根據2020年報，去年中海物業(yè)在港澳地區成功投得多份醫院管理局項目，為醫管局轄下公立醫院和醫療機構提供服務(wù)數目增至16間，占全港醫院總數三成以上，并成功開(kāi)拓多個(gè)不同類(lèi)型的政府執行部門(mén)合約，中海物業(yè)所服務(wù)的政府部門(mén)擴展至21個(gè)。

此外，公開(kāi)資料顯示，去年5月底，中海物業(yè)中標香港房屋委員會(huì )離島最大管理合約，獲得“東涌、大澳、梅窩、坪洲”等地項目的物業(yè)管理、保安服務(wù)和外判清潔服務(wù)等?？偣芾砻娣e近18萬(wàn)平方米，13124個(gè)單位，整體規模超過(guò)離島總項目半數。

亦中標不少大型項目，包括獲得全港副食品批發(fā)市場(chǎng)（西區和長(cháng)沙灣副食品批發(fā)市場(chǎng)）五年大型合約，以及中標香港兩大發(fā)展商新鴻基和恒基合作發(fā)展豪宅項目——欣翠花園。

據相關(guān)統計，中海物業(yè)港澳在管項目覆蓋包括13間法院、59個(gè)民政機構、17個(gè)醫管項目和10個(gè)出入境口岸，以及澳門(mén)2所綜合性大學(xué)與唯一國賓館在內的多種業(yè)態(tài)。

這是中海物業(yè)不同于其它物管公司的外拓發(fā)力區域。香港物管行業(yè)是該公司較為熟悉的市場(chǎng)，早在上世紀80年代，中海甚至還率先將物業(yè)管理概念、經(jīng)驗和模式引進(jìn)內地。

在業(yè)內人士看來(lái)，中海物業(yè)作為上市公司對項目拓展要求也高：“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在乎在管項目多少，至于利潤率不那么苛求?！?/p>

從2020年報中也可窺見(jiàn)，其毛利率下滑至18.3%（2019年：20.0%），低于行業(yè)普遍水平，而且因人工成本大幅度上升和物業(yè)費受限較多，期內基礎物業(yè)板塊毛利率僅10.9%。

中海物業(yè)追規模的想法在今年逐漸顯現，有了清晰的第三方外拓目標，在其“十四五”規劃中明確提出內生和外拓要達到1比1的戰略目標，在管面積規模未來(lái)五年復合增長(cháng)率不低于30%，到“十四五”末預計增長(cháng)3.7至3.8倍。

以目前1.82億平方米的在管面積基數來(lái)看，第三方項目每年新增需要在6400萬(wàn)平方米以上。

但數據顯示，2020年其新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.7%，其中22.8%面積來(lái)源于獨立第三方項目，距離目標尚有一大段距離。

中海物業(yè)仍過(guò)度依賴(lài)母公司。截至2020年12月31日，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積約為1.63億平方米，占比89.4%；來(lái)自第三方的在管面積約為0.19億平方米，占比10.6%。

其實(shí)，中海物業(yè)外拓起步較慢，直至2019年才真正有所起色。中海物業(yè)當年拓展中標項目179個(gè)，面積達1504.3萬(wàn)平方米，外拓面積創(chuàng )歷年之最，且首次超越內接面積，并入局城市服務(wù)、民航服務(wù)、高等院校、養老院等新領(lǐng)域。

如若希冀“內生+外拓”兩方面持續發(fā)力，牢牢占領(lǐng)香港物管市場(chǎng)應是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。

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原標題： 中海物業(yè)外拓邊界“另類(lèi)”覆蓋香港公共設施物管市場(chǎng)