觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“我相信，中國的經(jīng)濟增長(cháng)將會(huì )比世界其他地區強勁?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在諸多國際知名金融基金中，黑石是在中國知名度很高的一家，不但多次購買(mǎi)物業(yè)，還和不少公司有過(guò)合作。
另一方面，作為全球最成功的資產(chǎn)管理機構，也是不少?lài)鴥然饘W(xué)習的榜樣。
從1985年與合伙人以40萬(wàn)美元起家，到如今資產(chǎn)管理規劃約5700億美元，黑石集團主席、CEO、聯(lián)合創(chuàng )始人之一蘇世民的投資心得顯然是不容錯過(guò)的。
記錄蘇世民事業(yè)發(fā)展歷程、投資經(jīng)驗和得失總結的一本自傳，成為今年的熱門(mén)書(shū)籍，一經(jīng)面世，引發(fā)關(guān)注和熱議。
不要虧錢(qián)
接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)，蘇世民再次提及他的投資第一原則：不要虧錢(qián)。
這并非蘇世民獨創(chuàng )的“第一原則”，另一位深受追捧的金融大鱷巴菲特，也將此奉為準則。
巴菲特曾公開(kāi)表示：“投資最重要的兩條原則，第一是不要虧錢(qián)，第二是記住第一條?！?/p>
看起來(lái)簡(jiǎn)單的幾個(gè)字，做起來(lái)卻并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。
蘇世民表示，為了實(shí)現這一概念，黑石建立了獨特的投資流程。
“我們的投資決策都是基于嚴格、冷靜且穩健的風(fēng)險評估。在當今具有高度波動(dòng)性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當中的潛在弊端?！?/p>
更具體地說(shuō)，蘇世民認為決策不能由一個(gè)人完成，要審查并收緊企業(yè)決策流程，通過(guò)制定規則來(lái)剔除投資流程中的個(gè)人化因素。
于是，黑石規定，任何提案都必須以書(shū)面備忘錄的形式提交，備忘錄必須完整翔實(shí)，并至少提前兩天提供給參會(huì )人員，以便大家對其進(jìn)行細致理性的評估。之所以要求至少提前兩天，是因為研究備忘錄的人這樣可以有時(shí)間進(jìn)行標注、發(fā)現漏洞、梳理相關(guān)問(wèn)題。
黑石還規定，除非有重大的后續發(fā)展，否則不得在會(huì )議上對備忘錄進(jìn)行任何補充。
蘇世民還特別提出討論有兩個(gè)基本規則：第一，每個(gè)人都必須發(fā)言，以確保每個(gè)投資決策是由集體制定的；第二，要把討論重點(diǎn)放在潛在投資機會(huì )的缺點(diǎn)上。對負責推介的人來(lái)說(shuō)，這種建設性質(zhì)詢(xún)的過(guò)程可能是一個(gè)挑戰，但黑石對質(zhì)詢(xún)過(guò)程進(jìn)行了設計，保證質(zhì)詢(xún)只對事、不對人。
如今黑石所有的投資中，決策都是在這種充分討論下進(jìn)行的，最大限度的規避了個(gè)人因素的影響，使得投資評估和討論更加充分且全面。
終止收購S(chǎng)OHO中國，或許就是在這樣的充分討論之下作出的決定。
中國故事
黑石和SOHO，是其在中國市場(chǎng)最近的一次惹人關(guān)注的故事。
今年8月13日晚間，SOHO中國公告稱(chēng)，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，迄今并未就潛在交易的條款達成共識。
雖然SOHO在公告中沒(méi)有指明，但外界都很清楚，未達成共識的投資者就是黑石。
從2014年就一直開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式的SOHO中國，本欲將手上持有的所有項目全部分批出售。據此前報道，這些資產(chǎn)包括在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO復興廣場(chǎng)、上海的古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO，以及北京的前門(mén)項目和麗澤SOHO。這八個(gè)項目總價(jià)值人民幣500億-600億元。
今年3月中旬，投資圈突然傳出消息，稱(chēng)黑石集團提出私有化SOHO中國，交易價(jià)值40億美元，每股收購價(jià)格為6港元，較SOHO中國3月9日收盤(pán)價(jià)2.98元/股高出一倍多。
當時(shí)透露的細節表示，有關(guān)交易將在未來(lái)幾周內敲定，SOHO中國董事會(huì )主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。
看起來(lái)，雙方的溝通已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，黑石很快就能獲得一批位于中國一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
然而，進(jìn)入5月后，陸續有聲音傳出，黑石和SOHO的收購談判陷入僵局，并表示主要原因是新冠疫情導致公司前景充滿(mǎn)不確定性，雙方在估值出價(jià)上并不能達成一致。
新冠疫情對于黑石的投資評估并非沒(méi)有影響，但蘇世民對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在當前環(huán)境下，會(huì )更加重視整個(gè)企業(yè)的技術(shù)和以增長(cháng)為導向的投資。
蘇世民進(jìn)一步表達對于黑石的信心：“我們對自身投資模型的信心，比以往任何時(shí)候都要強大?！?/p>
蘇世民解釋?zhuān)谑瘶I(yè)務(wù)的兩個(gè)要素，令我們即使在危機時(shí)期也能成為穩定的合作伙伴：保持實(shí)力和資金。
其中，資金的作用顯然頗為關(guān)鍵。
“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀(guān)的數額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來(lái)部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng )造的機會(huì )?！?/p>
雖然SOHO中國收購沒(méi)有達成，但蘇世民仍然給中國開(kāi)發(fā)商和投資者提出了一條建議：最重要的事情是，了解未來(lái)5-10年中哪一類(lèi)房地產(chǎn)投資將取得最佳回報。
同時(shí)，蘇世民對今年中國經(jīng)濟的表現表示看好，認為中國經(jīng)濟復原主要由受強有力的政府政策，以及對技術(shù)型公司的長(cháng)期投資以及復蘇的制造業(yè)帶動(dòng)。這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結合，提供了良好的投資機會(huì )，整個(gè)股市的反彈亦非常強勁。
蘇世民甚至認為，走出此次疫情帶來(lái)的經(jīng)濟下行之后，中國很可能會(huì )是全球范圍最強的增長(cháng)型國家。
因此，中國的經(jīng)濟具備天然的發(fā)展優(yōu)勢，這些優(yōu)勢還在繼續內化。
物流想象
“物流”，這其實(shí)是黑石目前投資的最大板塊之一。
蘇世民對此也不諱言，并指出目前黑石認為最值得信賴(lài)的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流。
基于此判斷，黑石購買(mǎi)了超過(guò)10億平方英尺的倉庫資產(chǎn)，其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國科技公司。
事實(shí)上，黑石對于物流地產(chǎn)的看好并不是今天才提出的。
2018年7月，黑石集團高級董事總經(jīng)理王天兵在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)就曾透露：“最近我們全球重點(diǎn)關(guān)注的板塊是物流地產(chǎn)?！?/p>
他還表示，黑石正在中國搭建物流倉儲平臺。
當時(shí)，王天兵用“供需”的關(guān)系來(lái)解釋黑石為什么看好中國的物流地產(chǎn)前景，其稱(chēng)國內雖然已經(jīng)有很多電商巨頭、開(kāi)發(fā)商都布局了物流倉儲，但從供需來(lái)看，依然有很大的倉儲面積的需求，這就說(shuō)明未來(lái)的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。
黑石對于物流產(chǎn)業(yè)的布局并不僅僅在中國，而且全球進(jìn)行。
2017年1月12日，消息稱(chēng)黑石集團考慮競購新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司。雖然最終黑石未將普洛斯收歸囊下，但尋找優(yōu)質(zhì)物流公司標的的舉動(dòng)沒(méi)有停止。
當年12月12日消息，黑石集團旗下地產(chǎn)基金正在收購歐洲倉儲物流公司Logicor的10%股權。
2018年10月，黑石集團以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權，瞄準中國高端物流倉儲行業(yè)。
2019年6月3日，黑石集團官宣計劃斥資187億美元，收購新加坡普洛斯手中的美國工業(yè)倉庫網(wǎng)絡(luò )及債務(wù)。收購之后，黑石在美國倉儲物流產(chǎn)業(yè)排名第二。
今年的新冠疫情，讓蘇世民更看好物流地產(chǎn)的前景。，他解釋道：“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價(jià)格一直在上漲，因為人們現在都在家里網(wǎng)購，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長(cháng)，業(yè)務(wù)增長(cháng)非常迅速。在中國也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求?！?/p>
以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對黑石集團主席、CEO蘇世民采訪(fǎng)整理實(shí)錄：
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您最近發(fā)售的新書(shū)中，您分享了個(gè)人多年以來(lái)積累的豐富知識和智慧。那么在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，您最難忘的一次不動(dòng)產(chǎn)投資是哪一次？對此，您又有什么經(jīng)驗可以分享給大家？
蘇世民：對我而言，一個(gè)特別的亮點(diǎn)是黑石基金在2007年秋天以260億美元收購了希爾頓。希爾頓是全球知名品牌之一，我們?yōu)楦纳坪蛿U展業(yè)務(wù)（包括國際業(yè)務(wù)）的機會(huì )而感到興奮。
然而，在我們達成交易僅僅幾個(gè)月后，全球金融危機令世界出現翻地覆的變化。在危機中，我們計算出希爾頓的價(jià)值較我們的初始投資下降了70％。但我們是長(cháng)期投資者，我們的投資模型非常適合度過(guò)這些類(lèi)型的市場(chǎng)周期。盡管受到一些媒體和其他人士的質(zhì)疑，我們仍在推進(jìn)自身的計劃，以進(jìn)行公司轉型，將投資組合的規劃增加一倍，實(shí)施各種節能計劃以及進(jìn)行改變以改善公司文化。
在最初投資希爾頓的11年后，2018年，我們最終出售了該業(yè)務(wù)，很明顯我們的策略獲得了回報。更是有史以來(lái)最賺錢(qián)的私募股權交易，為我們的投資者賺了140億美元，而且我們對公司進(jìn)行了改組令其變得更好。
我為希爾頓最近連續兩年被《財富》雜志評為美國最佳工作場(chǎng)所和女性最佳工作場(chǎng)所而感到無(wú)比自豪。即使在充滿(mǎn)挑戰的情況下，我們對希爾頓的投資也證明了黑石投資模型的能力。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)投資者或開(kāi)發(fā)商可以從您的書(shū)中學(xué)到什么？您對他們有什么建議嗎？
蘇世民：房地產(chǎn)是世界上最大的資產(chǎn)類(lèi)別之一。但是，每個(gè)分類(lèi)：辦公樓，多層公寓，獨立屋，零售，酒店和倉庫-對本地和全球趨勢（包括技術(shù)創(chuàng )新）的反應都不同。
對于房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商而言，最重要的事情是，了解未來(lái)5-10年中哪一類(lèi)房地產(chǎn)投資將取得最佳回報。過(guò)去的供應、需求和盈利能力等歷史數據可能無(wú)法充分預測未來(lái)會(huì )發(fā)生的事情。
每當需要做出重大投資決定時(shí)，重新評估這些類(lèi)型的房地產(chǎn)資產(chǎn)的前景變得最為重要。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您最堅持的投資原則是什么？
蘇世民：我投資的第一法則很簡(jiǎn)單：不要虧錢(qián)！
在黑石我們建立了獨特的投資流程，可幫助實(shí)現這一基本概念。我們的投資決策都是基于嚴格、冷靜且穩健的風(fēng)險評估。
在當今具有高度波動(dòng)性和不確定性的環(huán)境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續關(guān)注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當中的潛在弊端。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2020年，全球經(jīng)濟都受到疫情嚴重影響，而中國經(jīng)濟更早進(jìn)入復蘇軌道，但也沒(méi)有設立全年經(jīng)濟增速目標。您對今年全球和中國的經(jīng)濟發(fā)展持有什么看法和見(jiàn)解？
蘇世民：我相信，中國的經(jīng)濟增長(cháng)將會(huì )比世界其他地區強勁。盡管第一季度受到疫情影響而進(jìn)行社區距離限制措施，但仍料中國2020年的國內生產(chǎn)總值將增長(cháng)1-2%，而今年幾乎沒(méi)有其他國家可以實(shí)現正增長(cháng)。
中國的經(jīng)濟復原主要由受強有力的政府政策以及對技術(shù)型公司的長(cháng)期投資以及復蘇的制造業(yè)帶動(dòng)。
這些領(lǐng)域與房地產(chǎn)的物流資產(chǎn)相結合，為中國提供了良好的投資機會(huì )，而整個(gè)股市的反彈亦非常強勁。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年的經(jīng)濟形勢對黑石的投資策略是否有產(chǎn)生影響？
蘇世民：我們對自身投資模型的信心比以往任何時(shí)候都要強大。
黑石業(yè)務(wù)的兩個(gè)要素令我們即使在危機時(shí)期也能成為穩定的合作伙伴：保持實(shí)力和資金。黑石的業(yè)務(wù)模式基于對投資者的長(cháng)期資本承諾，反映黑石是用于抵御風(fēng)暴。
擁有長(cháng)期穩定資金的好處意味著(zhù)我們可以耐心等待，并且在充滿(mǎn)挑戰的時(shí)期從不“被迫出售”。在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀(guān)的數額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來(lái)部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng )造的機會(huì )。
在這種環(huán)境下，我們更加重視整個(gè)企業(yè)的技術(shù)和以增長(cháng)為導向的投資。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：黑石集團區別于其他基金的優(yōu)勢是什么？
蘇世民：由于我們的文化在全球范圍內保持一致，令黑石達到目前的水平。今天，我們的核心創(chuàng )始價(jià)值“英才、卓越、開(kāi)放、誠信和創(chuàng )新”仍然是公司的核心。
從一開(kāi)始，我們就一直非常重視吸引和發(fā)展人才。我在書(shū)中談到了聘請合適的人的重要性，理想的員工是10分滿(mǎn)分的，他們應該為頂尖的人才。這些人可以發(fā)現問(wèn)題，就此設計解決方案，并朝著(zhù)新的方向發(fā)展業(yè)務(wù)。它們還可吸引其他10位員工，這有助于使你的業(yè)務(wù)成功。
在黑石集團，員工的力量使我們保持了自己的企業(yè)家組織，不斷尋找新的投資領(lǐng)域以及創(chuàng )新和改善自我的方式。在建立新業(yè)務(wù)的過(guò)程中，我們不僅有了新的增長(cháng)引擎，而且黑石整體上也受益有更多的深度和廣度。
如今，我們已成為一家全球性組織，在全球有超過(guò)20個(gè)辦事處無(wú)縫分布，業(yè)務(wù)涉及私募股權，房地產(chǎn)，信貸，生命科學(xué)，基礎設施，對沖基金和其他領(lǐng)域。我們的規模和多樣性成為發(fā)現機遇和執行上的優(yōu)勢，令他人無(wú)法企及。
蘇世民：今天，我們最值得信賴(lài)的投資領(lǐng)域之一仍然是全球物流，我們在這里購買(mǎi)了超過(guò)10億平方英尺的倉庫資產(chǎn)。其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，并出租給領(lǐng)先的第三方物流和中國科技公司。這一重大部署是基于這觀(guān)點(diǎn)，即電子商務(wù)革命將繼續需要“最后一里”的基礎設施，以有效地將產(chǎn)品從公司庫存轉移到在線(xiàn)客戶(hù)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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