陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
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作為國資屬性的老牌房企， 出身優(yōu)越，03年即登錄資本市場(chǎng)，且又趕上中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期，然而近些年來(lái)的發(fā)展卻屢屢踏錯節奏，踩錯周期。
而近期，首創(chuàng )置業(yè)也正式公告了其21年的財務(wù)半年報。作為最后一期的“謝幕”報表，意料之外卻又情理之中。
從數據上看出：
但是，營(yíng)業(yè)稅后毛利率卻僅為19%，同比降低5%。而凈利潤卻跌了接近6億元（僅為4.22億），跌幅達到58.59%。
歸母凈利潤跌得更慘，從2020年上半年的8.5億元，降到如今的2.26億元，斬掉了73.38%。
從報表數據中，我們可以看出，上半年年的營(yíng)業(yè)成本為87.55億元，增速27.21%，同期超應收增長(cháng)8%。
公允價(jià)值變動(dòng)損益作為房企報表的調節神器，往往屢試不爽。尤其是新城、龍湖、寶龍等投資物業(yè)居多的房企，在財務(wù)報表中往往都會(huì )有粉飾的痕跡。
（3）投資收益同步腰斬式縮水：
從2020上半年的11.47億元，降至2021上半年的6.00億元，同比降低48%。
NO. 2
而究其原因，我們不難發(fā)現，首創(chuàng )置業(yè)雖具有其他房企所艷羨的股東背景及融資能力，但并沒(méi)有很好的抓住行業(yè)發(fā)展周期。
屢屢與周期錯頻，尤其是對加杠桿與降杠桿的窗口不能做到精準把握，是其走到這一步最直接的原因。
一、失衡的布局及土儲結構
2021上半年，首創(chuàng )置業(yè)各項目實(shí)現簽約面積174.3萬(wàn)平米，金額402.7億元。
京津冀、長(cháng)三角、粵港澳三大核心城市圈簽約金額298.2億元，占比約74.0%。
上一輪行業(yè)周期中，凡是重倉京津冀的房企基本都是付出了慘痛的代價(jià)，比如華夏幸福、泰禾、遠洋集團等。
與長(cháng)三角相比，京津冀的住宅市場(chǎng)在很長(cháng)一段時(shí)間并不活躍，降價(jià)保流速是常規的止損手段。
而在20年及21年結轉的項目基本都是在16-18年或拿的高價(jià)地。
二、 高居不下的杠桿水平
高居不下的負債水平一直是首創(chuàng )置業(yè)的心頭病，尤其是在面臨“三道紅心”監管后。其在資本市場(chǎng)異?；钴S，僅今年依靠其國資增信融資發(fā)債高達百億。
先是斷臂求生：
今年3月29日首創(chuàng )置業(yè)稱(chēng)將旗下首創(chuàng )鉅大（01329.hk）等在內的全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉讓給控股股東首都創(chuàng )業(yè)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首創(chuàng )集團”）。
據資料顯示，首創(chuàng )置業(yè)上半年僅新增3個(gè)項目，分別是浙江省桐鄉市高鐵新城項目、上海市松江廣富林地塊和青浦夏陽(yáng)雙地塊。
上海市兩宗地塊則是6月份通過(guò)競拍方式獲得，土地價(jià)款分別為21.35億元、12.32億元。
而2020年上半年，根據公司中期報告披露，首創(chuàng )置業(yè)共投資北京、鄭州、南京、重慶等地6個(gè)二級開(kāi)發(fā)項目，均為非競爭性底價(jià)獲取，總土地投資額125.8億元。
不論是項目數量還是相應的土地價(jià)款，首創(chuàng )置業(yè)今年上半年都有較為明顯的下降。
首創(chuàng )雖然做出了巨大的努力，卻也沒(méi)能很好的抵抗住資本市場(chǎng)的洪流。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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