作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 或許是因為過(guò)去一年表現還算不錯，寶龍地產(chǎn)早早便發(fā)布了2020年度報告。

業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )現場(chǎng)，主席臺中央是總裁許華芳，在其右側，坐著(zhù)入職還不到一年的聯(lián)席總裁陳德力，左邊是寶龍地產(chǎn)副總裁兼首席財務(wù)官廖明舜；除此之外，還有副總裁兼資本管理中心黃文鐘和資本部總經(jīng)理劉泊旸。

盡管受到疫情影響，不過(guò)寶龍深扎長(cháng)三角的策略沒(méi)變，發(fā)展還算穩健。從業(yè)績(jì)公告看來(lái)，大部分財務(wù)數據均呈現出了增長(cháng)趨勢。

報告期內，寶龍地產(chǎn)錄得總收入約354.95億元，較2019年同期增加約36.3%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入314.86億元，同比增長(cháng)40.1%，租金收入和提供商業(yè)運營(yíng)、住宅物業(yè)管理服務(wù)收入共約32.36億元，同比增加約15%。

實(shí)現總利潤、歸母凈利潤約88.15億元、60.93億元，分別同比上升約46.5%、50.8%。期內，寶龍地產(chǎn)毛利約為128.16億元，較2019年同期增加35.1%。盡管毛利率較2019年同期36.4%下降約0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍算行業(yè)內較高水平；

與此同時(shí)，寶龍地產(chǎn)也走到了千億門(mén)口，報告期內實(shí)現合約銷(xiāo)售額約為815.51億元，同比增長(cháng)約35.1%。據許華芳介紹，寶龍2021年將要突破千億目標，至于具體數字，定在了1050億。

按此計算，寶龍地產(chǎn)今年銷(xiāo)售同比增幅要達到28.75%以上。雖然近年來(lái)不少同行放慢了腳步，但許華芳對于這一速度依然有信心：“對1050億的指標，公司管理層非常有信心，我們甚至不需要拿任何新項目，就基本可以接近這個(gè)指標?！?/p>

至于會(huì )不會(huì )需要犧牲利潤來(lái)保持規模增速，許華芳表示，得益于公司堅持長(cháng)三角的特有拿地模式，有把握可以做到高增長(cháng)和高利潤并行。

“我們目前土地儲備里，所有土儲指標都具備很高的毛利率，放眼三年內，這都不會(huì )是問(wèn)題?！?/p>

話(huà)題先從近期熱議的“集中供地”延伸開(kāi)來(lái)。

許華芳坦言，自己對此持中性態(tài)度，對整個(gè)行業(yè)而言肯定是好的，對于房企來(lái)說(shuō)競爭也是有的。

“客觀(guān)來(lái)講，可能會(huì )多一點(diǎn)點(diǎn)競爭，但生意總是在競爭中成長(cháng)，我們也會(huì )繼續努力，我相信還能拿到不錯的項目?！?/p>

當說(shuō)到拿項目這一話(huà)題時(shí)，許華芳喜不自勝：“這件事（買(mǎi)地投資）其實(shí)是我們過(guò)去2020年做得最出色的一件事，有運氣的成分，也有努力的成分?！?/p>

2020年，寶龍地產(chǎn)共新增了39個(gè)項目，新增貨值為1332億元。全年土地投資中，有80%投資金額聚焦長(cháng)三角及大灣區。截至年末，寶龍地產(chǎn)總土儲面積約為3650萬(wàn)平方米。其中，開(kāi)發(fā)建設中物業(yè)約為2430萬(wàn)平方米；持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)約為1220萬(wàn)平方米。

由于投資集中在長(cháng)三角，因而寶龍地產(chǎn)目前所有土地儲備中，有70%在長(cháng)三角地區。

“在我們內部，去年的特殊貢獻獎是給到投資部門(mén)的?！蹦茏屧S華芳喜笑顏開(kāi)的，自然不僅僅是拿地聚焦長(cháng)三角這么簡(jiǎn)單。

更讓其看重的是，2020年新增土儲總溢價(jià)約為4.7%，平均土地成本為5367元/平方米。換而言之，寶龍地產(chǎn)2020年有相當一部分新增項目是底價(jià)獲得的。

給他留下深刻印象的，是寶龍去年在南京的突破。

“雖然我們的長(cháng)三角戰略很堅定，但其實(shí)南京這個(gè)城市前幾年一直都沒(méi)有找到大范圍進(jìn)入的機會(huì )?！痹S華芳坦言。

出于對這座城市的看重，許華芳去年疫情后第一次出差的地點(diǎn)就是在南京，并且順利找到了一些勾地的機會(huì )。

2020年全年，寶龍一口氣在南京拿下了七宗地塊，全部都是底價(jià)取得，總建筑面積合約149.6萬(wàn)平方米。

土地成本低意味著(zhù)盈利空間大，據管理層預計，2020年在南京拿的這些項目，平均毛利率或將達到39%。加上今年1月再拿下的一個(gè)項目，寶龍去年至今在南京新增項目合共可以提供274.7億可售貨值。

“對于南京，我們認為今年會(huì )有超過(guò)100億的貢獻度，有可能是今年單一城市最高都說(shuō)不定。雖然還沒(méi)有很準確的數據，但我們認為把握還是很高的?！?/p>

照此來(lái)看，南京將成為寶龍今年沖擊千億最有力的一個(gè)區域。

數據顯示，2020年寶龍各城市銷(xiāo)售排行中，金華以140.16億排名第一，銷(xiāo)售貢獻占比17.2%，而南京單城銷(xiāo)售金額為30.2億元，貢獻占比3.7%，位列第七。

顯然，2020年這一輪“抄底”之后，許華芳開(kāi)始對南京有了更高的寄望。

走出長(cháng)三角，許華芳同樣關(guān)注的還有大灣區。

2019年11月，寶龍首進(jìn)大灣區并落戶(hù)珠海，截至2020年底大灣區土儲面積約為148.94萬(wàn)平方米，在總土儲中占比4.1%。相比起深耕已久的長(cháng)三角，寶龍在大灣區無(wú)疑是一個(gè)“新兵”。

不過(guò)，寶龍在廣東拿的五個(gè)項目也都是底價(jià)競得。據許華芳介紹，寶龍其實(shí)在廣東儲備了很多項目，今年會(huì )有不一樣的增長(cháng)。

“今年一開(kāi)年，我們就給到投資、營(yíng)銷(xiāo)、商業(yè)等部門(mén)團隊任務(wù)，要求他們集中精力去廣東大量覆蓋。我們希望在除了珠海、中山兩個(gè)已經(jīng)布局的地方，還能在更多城市落地，希望在年底能有一個(gè)不錯的新增長(cháng)點(diǎn)?！?/p>

除了拿地和銷(xiāo)售，財務(wù)指標是投資者們另一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管寶龍2020年各項數據較為平穩，但隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”等政策相繼出臺，外界關(guān)心的是寶龍接下來(lái)會(huì )如何應對。

截至2020年底，寶龍總資產(chǎn)負債率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至73.5%；剔除預付款后資產(chǎn)負債率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至69.9%，凈負債率同比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)至73.9%，現金短債比為1.226。

也就是說(shuō)，按照“三道紅線(xiàn)”規定，寶龍2020年已經(jīng)順利將相應財務(wù)指標降到了紅線(xiàn)以?xún)?，由“黃檔”變?yōu)椤熬G檔”?，F金方面，寶龍地產(chǎn)于2020年12月31日的現金及現金等價(jià)物及受限制現金合共約為人民幣282.76億元，較2019年底增加約19.5%。

一般來(lái)說(shuō)，房企營(yíng)運及投資發(fā)展物業(yè)所需資金，主要來(lái)自核心業(yè)務(wù)營(yíng)運產(chǎn)生的收入、銀行借款及發(fā)行債券等途徑所籌集到的現金所得款項。

想要維持高增幅的擴張速度，必然離不開(kāi)杠桿使用。能夠看到，截至2020年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為665.67億元，較2019年底增加約20.5%。

該等借款中，包括了銀行及其他借款約364.63億元、公司債券約119.28億元、短期融資券約8億元、商業(yè)按揭支持證券約23.41億元、資產(chǎn)支持證券約12.69億元及優(yōu)先票據約137.66億元。

按照規定，雖然寶龍如今身處“綠檔”，但每年也僅有15%的有息負債規模增幅可用。所以，這個(gè)增幅究竟夠不夠用？

對于這個(gè)疑問(wèn)，廖明舜算了一筆賬：按照寶龍目前665.67億有息負債規模計算，15%增幅也就意味著(zhù)公司2021年負債規模還能增加將近100億。但他表示，從今年總的預算來(lái)看，寶龍或許還是會(huì )控制在90億以?xún)取?/p>

不過(guò)，廖明舜也并未將話(huà)說(shuō)得太滿(mǎn)，又表示今年拿地結構發(fā)生了變化，如果能勾到更好的地，有可能也會(huì )有接近100億的負債增長(cháng)。

“但是不管如何，我們還是希望在三條紅線(xiàn)條件下擴大經(jīng)營(yíng)跟拿地規模?！?/p>

這一番解釋?zhuān)吮砻髁似髽I(yè)自身財務(wù)管控之外，同時(shí)也說(shuō)明了如果出于勾地需要，寶龍有可能會(huì )向“紅線(xiàn)”規定的天花板靠近。

從現金流和負債情況看，寶龍或許不需要考慮太多安全性問(wèn)題，但如何平衡拿地擴張與財務(wù)管控之間的關(guān)系，還需要投入更多精力。

事實(shí)上，寶龍距離其中一根“紅線(xiàn)”并不遙遠。按照規定，房企剔除預付款后的資產(chǎn)負債率須不超過(guò)70%，而寶龍這一指標是69.9%。

廖明舜也表示，未來(lái)兩年寶龍維持“凈負債率”跟“現金短債比”在綠檔是沒(méi)問(wèn)題的，但要將扣除預售賬款后的負債率控制在70%以下，還是存在一點(diǎn)壓力。

針對這一問(wèn)題，寶龍計劃通過(guò)優(yōu)化結構跟提升效率，把財務(wù)結構管理?。骸耙岩髠鬟f到整個(gè)管理層、執行層，大家一起行動(dòng)起來(lái)，把三道紅線(xiàn)控制在綠檔范圍內，單純靠財務(wù)確實(shí)有一點(diǎn)難度?！?/p>

以下為寶龍地產(chǎn)控股有限公司2020年度業(yè)績(jì)會(huì )問(wèn)答實(shí)錄摘選：

現場(chǎng)提問(wèn)：寶龍2020年在買(mǎi)地方投資方面總體溢價(jià)率只有5%，南京也有一個(gè)非常好的布局，是如何做到的？往后能否保持？集中供地對今年拿地是否有影響？

許華芳：你的問(wèn)題其實(shí)也是我們2020年做得最出色的一件事，有運氣成分，也有努力成分，特別是在南京這個(gè)市場(chǎng)。

我們長(cháng)三角戰略是很堅定的，但是在南京前幾年一直都沒(méi)有大范圍進(jìn)入的機會(huì )，去年疫情后第一次出差，去跟南京市長(cháng)有了深度的交流。

我們內部的特別貢獻獎都是給予了投資部門(mén)，還是很不錯的。

對于今年如何保持拿地優(yōu)勢的情況，客觀(guān)來(lái)講，我沒(méi)記錯的話(huà)我們上市11年只有一年低于30%的毛利潤，每年都還是很高的。

兩個(gè)維度，第一，長(cháng)三角競爭越來(lái)越激烈，這是個(gè)趨勢，但我們堅定不移在長(cháng)三角布局。雖然短期有一定壓力，但我們很有信心。

第二，我們其實(shí)在廣東儲備了非常多的項目，相信今年在廣東會(huì )有不一樣的成績(jì)，我希望在年底能有一個(gè)不錯的新增長(cháng)點(diǎn)。

對于集中供地，從總的邏輯來(lái)講，集中供地最大優(yōu)點(diǎn)是地王以及高溢價(jià)的情況會(huì )下降，對整個(gè)行業(yè)來(lái)講一定是好的。

至于到時(shí)候是誰(shuí)拿到，從表面看當然是央企優(yōu)勢最明顯，相對我們這些民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，機會(huì )中等的。對于整個(gè)行業(yè)，我認為毛利潤會(huì )有改善。

現場(chǎng)提問(wèn)：首先是22個(gè)城市土地集中供應政策，會(huì )不會(huì )有一些房企在公開(kāi)市場(chǎng)上面拿地會(huì )困難？寶龍在購地方面有什么優(yōu)勢？第二個(gè)問(wèn)題，陳總來(lái)了后，商業(yè)板塊的調整是否已經(jīng)看到效果？第三個(gè)問(wèn)題，股權激勵方面有什么進(jìn)展？

許華芳：從我的理解，3月份的供地能滿(mǎn)足整年度供貨，我個(gè)人認為3月份這次還是會(huì )比較熱的，這是第一個(gè)概念。

拿地還是要看時(shí)機，去年我們拿了39塊地，五一以前才拿一塊，所有拿地都是在比較好的時(shí)機。至于說(shuō)購地方面有沒(méi)有什么大的改變，我認為不會(huì )。

客觀(guān)來(lái)講，可能會(huì )多一點(diǎn)競爭，但生意總是在競爭中成長(cháng)，我們也會(huì )繼續努力，相信還能拿到不錯的項目。

我一直強調一個(gè)理論，其實(shí)所有土地支出已經(jīng)很足了，我們還是把有限的子彈用到最好，不會(huì )強求一定所有都拿到口袋里，我們也沒(méi)有那么強大的財務(wù)實(shí)力去做所有事。

股權激勵方面，去年陳總加盟，商業(yè)團隊做了大的股權激勵。其實(shí)我們現在有兩個(gè)股權激勵，一是高級管理層的股權激勵，二是商業(yè)集團上市時(shí)，所有商業(yè)集團高管的股份激勵，其實(shí)這部分效果還是很好的。

地產(chǎn)我們也在思考，只能說(shuō)會(huì )有一些單項性的股權激勵計劃，短時(shí)間內對地產(chǎn)沒(méi)有太系統太龐大的股權激勵計劃。

陳德力：商業(yè)部分，2020年做了組織架構調整，我是6月份加入寶龍，所以我們在6月底就完成了整個(gè)組織架構的調整，同時(shí)把整個(gè)團隊做了適當調整，保證一個(gè)好的架構和好的團隊，把整個(gè)商業(yè)的運營(yíng)提高。

第二是出租率，2020年疫情對實(shí)體經(jīng)濟影響很大，這種情況下我們做了巨大努力，專(zhuān)門(mén)成立了幾個(gè)小組，最終年底實(shí)現出租率90%左右，恢復到疫情之前同期水平，預計這個(gè)出租率在2021年會(huì )有更高的提升。

第三是確保了9個(gè)項目開(kāi)業(yè)，基本上在長(cháng)三角。

第四是做了收并購，星匯的收并購對寶龍商業(yè)管理規模有很大的提高作用。

第五是經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和成本管控，相信這個(gè)在今年會(huì )得到很大改善。

2021年主要從三個(gè)方面努力，第一是繼續提升經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，主要是幾個(gè)核心指標，出租率，租金水平及利潤水平。

第二是系統，我們做了五年規劃，相信通過(guò)2020年的基礎和2021年的努力，制定一個(gè)非常強大、完善的寶龍商業(yè)運營(yíng)管理系統，這對未來(lái)非常重要。

第三是團隊，五年戰略規劃中每一年戰略需要以及梯隊建設今年會(huì )全部完成。

另外在收并購和擴張方面繼續努力，爭取實(shí)現今年的目標。同時(shí)，我們也確保2021年開(kāi)始收入的復合增長(cháng)率不低于30-35%，這是2021年的工作計劃。

現場(chǎng)提問(wèn)：公司融資成本有沒(méi)有下降空間？

廖明舜：融資成本確實(shí)還是有下降空間，我們還在努力，管理層也開(kāi)了多次會(huì )議，要求融資結構更加合理，盡量短債少一些。

第二，資金使用效率進(jìn)一步提升，配合融資效率的提升，資金占用水平也會(huì )進(jìn)一步合理下降。

第三，因為這幾年我們都跟大的銀行合作，大銀行融資成本比較優(yōu)惠一些，加上這幾年境外發(fā)債成本越來(lái)越低，總體來(lái)說(shuō)境內境外融資成本都低了，進(jìn)一步下降的空間還是有的，今年會(huì )繼續往6.3%以下努力。

現場(chǎng)提問(wèn)：總有息負債增加了不少，用什么措施滿(mǎn)足三條紅線(xiàn)下總負債增長(cháng)不超過(guò)0-15%的要求？

廖明舜：總體來(lái)講，我們2020年還是把三條紅線(xiàn)控制在綠色檔里面，按照規定總有息負債可以增長(cháng)15%。

按照665.67億規模增加15%，可以增加100億，但是今年總的預算還是會(huì )控制在增加90億以?xún)取?/p>

當然，今年拿地結構變化了，如果能勾到更好的地，負債有可能會(huì )接近。但是不管如何，我們還是希望在滿(mǎn)足三條紅線(xiàn)的條件下去擴大經(jīng)營(yíng)跟拿地規模。

現場(chǎng)提問(wèn)：是否能給到三條紅線(xiàn)數據未來(lái)一到兩年的指引？能否介紹一下公司的土地儲備情況和2021年的銷(xiāo)售目標？

廖明舜：關(guān)于三條紅線(xiàn)的問(wèn)題，寶龍現在綠檔，未來(lái)兩年凈負債率跟現金短債比保持在綠檔肯定沒(méi)問(wèn)題，但是扣除預售賬款后總負債率控制在70%以下，誠懇的說(shuō)還是有一點(diǎn)小壓力，現在已經(jīng)69.9%了。

未來(lái)管理層有信心控制在70以下，我們會(huì )通過(guò)優(yōu)化結構跟提升效率，包括銷(xiāo)售加速和工程提速，通過(guò)效率提升來(lái)管理財務(wù)結構。

另外，把三道紅線(xiàn)的要求傳遞到整個(gè)管理層、執行層，大家一起行動(dòng)起來(lái)，把三道紅線(xiàn)控制在綠檔范圍內。

劉泊旸：土地儲備方面補充一下，目前寶龍總土地儲備3649萬(wàn)平方米，其中81%是可售部分，可售部分貨值大約是4500億，基本上可以滿(mǎn)足未來(lái)三年發(fā)展目標。

其中，長(cháng)三角占比高達70%，整體毛利水平30%以上。

現場(chǎng)提問(wèn)：按照1050億銷(xiāo)售目標來(lái)算，公司要保持28%以上銷(xiāo)售增速，怎樣做到？另外今年整體拿地計劃是什么？

許華芳：對1050億的指標，管理層非常有信心，我們不需要拿任何新項目就基本能接近這個(gè)指標了。

這幾年為什么保持高速增長(cháng)？還是因為我們堅定長(cháng)三角戰略，加上特有的拿地模式，這兩個(gè)基礎因素滿(mǎn)足了高增長(cháng)和高利潤，這個(gè)是核心。

未來(lái)三年時(shí)間，我們非常有信心能保持高增長(cháng)跟高利潤的。因為在目前土地儲備里，所有土儲指標都具備很高的毛利率，放眼三年時(shí)間，這個(gè)問(wèn)題都不是問(wèn)題。

第二個(gè)是對大灣區的理解，我看到的商機其實(shí)廣東購物中心需求量巨大，而且很多城市能用勾地模式繼續發(fā)展。

我們現在在廣東拿了五個(gè)項目，全部是底價(jià)，今年一開(kāi)年就給到投資部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和商業(yè)部門(mén)團隊，要求集中精力去廣東大量覆蓋，希望除了珠海、中山兩個(gè)已經(jīng)布局的地方，也能在更多城市布局。

我還是有信心的，今年希望廣東能有新的一個(gè)亮點(diǎn)。

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原標題： 觀(guān)點(diǎn)直擊|許華芳：2020拿地最出色，2021千億沒(méi)問(wèn)題（實(shí)錄）