作者：黃博文

來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

早在今年二月份，供地“兩集中”政策還未正式下發(fā)的時(shí)候，黃老邪就在文章中預測，集中供地在前期執行中可能會(huì )出現少量問(wèn)題，但各地政府將持續優(yōu)化。

“補丁”來(lái)的很迅速。在22城2021年第一批推地全部完成，很多城市第二批箭在弦上的時(shí)間節點(diǎn)上，8月11日，自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì )議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。在會(huì )議召開(kāi)前后，一些熱點(diǎn)城市地方政府也紛紛開(kāi)始跟進(jìn)，或宣布第二輪供地延期，打磨政策“補丁”，或直接推出調整方案。

黃老邪認為，大部分熱點(diǎn)城市的第二輪集中供地政策，相較于第一輪會(huì )出現重大變化。因為城市之間存在著(zhù)聯(lián)動(dòng)效應，作為發(fā)展型房企，無(wú)論布局區域是否包含這22城，都要密切關(guān)注“補丁”政策內容，及時(shí)研究應對策略。

多城二批次集中供地生變

在8月11日自然資源部召開(kāi)的閉門(mén)會(huì )議中，對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門(mén)作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個(gè)方面：

單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調整溢價(jià)率，否則將嚴肅公開(kāi)處理，嚴控城市樓面地價(jià)新高。

在達到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設方案等方式確定競得人。

此前8月6日，深圳發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓?zhuān)科笠呀患{的競買(mǎi)（投標）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動(dòng)中止，將調整競買(mǎi)規則。

此外，杭州也于早些時(shí)候，修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規則，包括首次推出競品質(zhì)的試點(diǎn)地塊、土拍溢價(jià)率的上限由之前的30%調整為20%（“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%）、競買(mǎi)單位需足額繳納20%競買(mǎi)保證金后方可參與競買(mǎi)等。

各地“補丁”彰顯一城一策

為何多地開(kāi)始著(zhù)手調整本年度第二批次集中供地規則？除了自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì )議這個(gè)誘因之外，其本質(zhì)還是為了向“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的調控主基調看齊。

近期中央多次明確要穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，但熱點(diǎn)城市首批集中供地土拍熱度依舊較高，部分城市競價(jià)達上限地塊數量不減反增，多數城市地價(jià)明顯攀升，首批集中供地 “穩地價(jià)”政策效果不及預期。

此外，黃老邪也發(fā)現，已經(jīng)出臺集中供地“補丁”政策的城市，還顯露出“一城一策”的特點(diǎn)。

如5月13號當天天津也開(kāi)始了第一輪集中土地出讓?zhuān)谶@輪土拍中，不同地塊兩級分化明顯，4宗土地溢價(jià)超40%，溢價(jià)最高地塊達49%，差點(diǎn)超過(guò)50%紅線(xiàn)。其他大多數地塊舉牌激烈，多宗溢價(jià)達20%-30%。

因此，在第二輪土地集中出讓前，天津放出土拍新規，明確規定了每幅土地的最高限價(jià)，由原來(lái)的50%溢價(jià)上限來(lái)了個(gè)斷崖式下跌，重新按照15%的溢價(jià)進(jìn)行“限高”。

青島與天津處在相同的境地，在第一輪土拍當中，大部分土地以底價(jià)成交，但一地塊因17家競買(mǎi)人輪番加價(jià)競拍成為“地王”，直接觸發(fā)65%的溢價(jià)率上限轉為線(xiàn)下競自持，黃老邪預測，青島的本輪“補丁”將會(huì )與天津遵循相同的思路。

與天津與青島相比，杭州的土拍則顯得更加火熱，甚至有頭腦一熱拿了高價(jià)地的房企，寧愿5000萬(wàn)保證金打水漂也要堅持退地，因此杭州在第二輪的集中土拍當中，開(kāi)始著(zhù)手引導房企理性拿地，同時(shí)提高房企參拍門(mén)檻。

例如一方面杭州取消5000萬(wàn)保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，另一方面下調溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調整為“競無(wú)償移交政府”。此外蘇州也在第二批集中供地上調部分地塊保證金比例，由 30% 升至 50%。

反觀(guān)作為一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅矚目的深圳，上半年房?jì)r(jià)漲幅近20%，第一輪土拍之后的土地溢價(jià)又非常顯著(zhù)，在第二輪集中土拍之前，將會(huì )推出什么樣的創(chuàng )新政策，將成為地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)焦點(diǎn)。

“補丁”政策影響深遠

由于城市間聯(lián)動(dòng)效應的存在，各個(gè)城市對于本年度二批次集中供地的“補丁”政策，必將對本城市以及周邊城市的的土拍市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠的影響。

第一，“補丁”政策引導集中供地城市土拍市場(chǎng)回歸理性，降低土地熱度與市場(chǎng)熱度；

在供給端方面，例如一家企業(yè)同時(shí)布局天津與廊坊，當天津的供地政策變化之后，為了適應天津，就需要對在廊坊的投資節奏、標準、結構進(jìn)行調整。因此，天津的供給端變化會(huì )通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)傳導到廊坊。

在需求側方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶(hù)群體趨同。當對天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響之后，也會(huì )影響一部分人群的購房決策。

此外，是否跟進(jìn)熱點(diǎn)城市集中推地“補丁”政策方面，非熱點(diǎn)城市可能會(huì )走向兩種極端。

第二種，不僅不跟進(jìn)，反而打政策“擦邊球”，在周邊熱點(diǎn)城市“打補丁”的時(shí)候，在大力吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資的同時(shí)放開(kāi)對土地溢價(jià)的限制。

因此，中小房企不能因為沒(méi)有布局集中供地城市，而忽略“補丁”政策對于自身的影響?！皟杉小钡挠绊懕厝粫?huì )傳導到非目標城市。因此一定要提前研判，制定策略。

此外，“補丁”政策也會(huì )影響到城市內外房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局。例如自然資源部召開(kāi)的閉門(mén)會(huì )議中指出單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，看似是在為房企的利潤空間考慮，但在部分城市內，“搖號”卻又嶄露頭角，實(shí)際上對于龍頭房企是利空的。

例如G50董事長(cháng)俱樂(lè )部政策專(zhuān)家秦虹表示，如果其他城市像無(wú)錫一樣嚴格限制一家房企只能派一個(gè)馬甲參與搖號的話(huà)，那么龍頭房企的優(yōu)勢其實(shí)就被削弱了。比如一周前的無(wú)錫就有9宗土地進(jìn)行了搖號，結果中簽的全部為中小房企。

對于在今年第一批土拍中拿到高溢價(jià)土地的房企，更是巨大利空。G50董事長(cháng)俱樂(lè )部城市研究與投資專(zhuān)家鄭永祥認為，在地價(jià)限漲15%之后，地方政府有可能會(huì )出臺以下三方面調控政策：一是新房限價(jià)可能下調，二是預售政策可能會(huì )調整，三是建筑標準的要求可能會(huì )提高。

此外，地價(jià)下跌也會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)下跌，新房供應也會(huì )更快更集中，因此他也建議房地產(chǎn)企業(yè)第一加大去庫存力度，可售盡售；第二已經(jīng)拿到預售證的土地與在建項目，盡快尋找合作方，風(fēng)險外攤。

黃老邪認為，“補丁”政策對中小房企的影響，體現在以下四方面：

天津已經(jīng)開(kāi)始了在單塊土地達到最高限價(jià)后，采用搖號方式確定競得人，無(wú)錫也加大了搖號力度。對于中小房企來(lái)說(shuō)，在嚴格限制“馬甲”參賽的前提下，搖號能夠讓他們與規模房企具備相同的“打新”機會(huì )，以平等的方式參與競爭。

此外，搖號也大幅度增加了規模房企經(jīng)營(yíng)上的不確定性，導致其資金使用效率降低，經(jīng)營(yíng)指標波動(dòng)性加大。

2.根據地可能遭受沖擊

因為城市間與城市間存在聯(lián)動(dòng)效應，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率降低，規模房企將會(huì )有更多的閑置資金進(jìn)入其他城市尋找機會(huì )，中小房企的根據地可能會(huì )受到到大型房企的沖擊。

因此中小房企一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。

中小房企過(guò)去可以不關(guān)注團隊、運營(yíng)、管理，不對城市、對手、行業(yè)進(jìn)行研判。但集中推地下，熱點(diǎn)城市推地政策頻繁調整，從而導致非熱點(diǎn)城市競爭環(huán)境發(fā)生變化，必定會(huì )使企業(yè)研究短板驟然顯現。

黃老邪一直認為，房地產(chǎn)企業(yè)在投資口養人是最劃算的。中小房企必須先人后事，拓寬自己的的關(guān)注視角，從關(guān)注根據地，到關(guān)注根據地+熱點(diǎn)22城，以此來(lái)尋找投資機會(huì )。在提高投資能力的同時(shí)，也要提高自己可研能力與合作能力。

綜上所述，不同城市的打“補丁”方式，對大、小房企的影響不一樣。但方向都是一致的——穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。更精準的調控，使行業(yè)真真正正的進(jìn)入了“三低一高”的時(shí)代。對于發(fā)展型房企來(lái)說(shuō)，拉開(kāi)投資視野，研究熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市的聯(lián)動(dòng)效應，從時(shí)間差、空間差中尋找節奏性和結構性機會(huì )，在此過(guò)程中修煉內功，才是王道。

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原標題： 集中供地的補丁，正在路上！