昨天投拓群里有人@我：“芽哥，講講融資在現金流中的排布吧”

從投資測算的角度，不論何種融資，在現金流的排布中，可拆分為四個(gè)公共科目：貸款流入、當期還款、當期貸款余額、利息費用。

融資在現金流入流出中均有體現：流入的是貸款本金，流出的是還款本金與利息費用。

如下圖所示：

在投資測算階段，部分公司對于融資流入的排布均采取簡(jiǎn)化處理的方式，即確定融資額度后一次性進(jìn)入現金流中。

可往往在實(shí)操中并不能真實(shí)實(shí)現一次性全額進(jìn)入，中間存在的偏差往往需要自有資金出資補貼，在對內部采取較高計息成本的情況下，將會(huì )出現較大的利潤率偏差，現金流相關(guān)的指標也會(huì )發(fā)生相應的延遲。

對于各類(lèi)貸款的進(jìn)入節奏，建議根據相關(guān)融資合同確定的節奏測算。在沒(méi)有明確方案的情況下，可以按照下列簡(jiǎn)易原則初步進(jìn)行相關(guān)預測：

土地融資排布原則：

土地融資（前端融資），特別是在經(jīng)濟活躍度較高區域可實(shí)現獲取《土地成交合同》前一個(gè)月左右放款，即前前融。

支付節奏往往與土地款的支付節奏需求掛鉤，即機構放款專(zhuān)款專(zhuān)用于土地尾款的支付，不在項目公司賬戶(hù)上進(jìn)行停留。

對于普通前融資金，由于是在自有資金全部出資的情況下進(jìn)行替換，因此根據前融審批的額度一次性流入即可。

開(kāi)發(fā)貸排布原則：

開(kāi)發(fā)貸流入邏輯為受托支付，發(fā)生在工程方、開(kāi)發(fā)商與銀行三者之間。

規范操作模式原則上銀行需根據監理公司出具的工程形象進(jìn)度，在工程方向開(kāi)發(fā)商提供相應的增值稅發(fā)票，并得到開(kāi)發(fā)商確認后，進(jìn)行放款至工程方（或經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商至工程方）。

從經(jīng)濟效益角度出發(fā)，由于多流入貸款資金也將在開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上受到監管，反而需要支付相應財務(wù)利息，因此開(kāi)發(fā)貸在流入環(huán)節根據實(shí)際支付需要放款即可。

但一般在進(jìn)行投前現金流測算過(guò)程中，往往根據實(shí)操情況進(jìn)行一定程度的簡(jiǎn)化，即一筆流入一定比例的貸款金額。根據經(jīng)驗數值，第一筆流入金融不應超過(guò)開(kāi)發(fā)貸總額的50%。

并購貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸排布原則：

并購貸與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸在確定好審批額度后，根據交易付款安排，在現金流排布上多數情況下可以一次性流入。

開(kāi)發(fā)階段的貸款與運營(yíng)階段的貸款在流入階段并無(wú)過(guò)大的偏差。但在流出環(huán)節有較大的邏輯上的偏差。

總體來(lái)說(shuō)，貸款退出的原則需根據雙方約定簽署合同條款內容來(lái)定。

在實(shí)際進(jìn)行現金流排布時(shí)，對于前融、開(kāi)發(fā)貸來(lái)說(shuō)，通常需要至少使用6個(gè)月。

在6個(gè)月后的還款，總體原則是“就早不就晚”，即不得晚于合同簽署的最后期限，在項目現金流富余的基礎上，最大限度的提早償還貸款（是否可以提前還款需要與銀行或機構進(jìn)行溝通），降低財務(wù)杠桿對項目利潤的吞噬。

在貸款流出的過(guò)程中，值得注意的有兩點(diǎn)：

a、對于開(kāi)發(fā)貸的還款，需要注意抵押物是否懸空，即動(dòng)態(tài)抵押率是否過(guò)低。是否需要補充抵押物。在動(dòng)態(tài)抵押率滿(mǎn)足的情況下，根據銷(xiāo)售進(jìn)度與現金富余情況，本著(zhù)最大限度償還貸款的原則來(lái)排布。

b、對于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的還款，可以類(lèi)比房貸還款模式，分為等額本金和等額本息兩種模式。

由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸使用時(shí)間較長(cháng)，目的為降低物業(yè)對自有資金的持續占用。通常在還款時(shí)，根據行業(yè)經(jīng)驗：每半年/每一年還一次本金（市場(chǎng)中也存在每季度還本的現象）；本金償還先少后多，具體金額需根據合同簽署內容最終來(lái)定。且往往獲批10年額度的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，在5年左右就全部?jì)斶€完畢，而后用申請新貸款跟續。

在投資測算現金流排布中，如沒(méi)有特殊約定，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸本金償還比例估算可按下表實(shí)際排布。假設所有貸款10年還清，等額本息。

融資方案在項目可研過(guò)程中發(fā)揮的作用至關(guān)重要，合理利用財務(wù)杠桿，既可以提升自有資金使用效率，增加復投機會(huì )，原來(lái)只能投一個(gè)項目的資金，在一段時(shí)間內可以滾動(dòng)投資，獲取規模與利潤加成。

同時(shí)，提升自身運營(yíng)杠桿，降低財務(wù)杠桿對利潤的擠壓。因此在項目的可研測算中，尋求運營(yíng)杠桿與財務(wù)杠桿的平衡，才是提升項目綜合溢價(jià)力與競爭力的關(guān)鍵。