一場(chǎng)沒(méi)有了懸念的競賽，難免乏善可陳，人們稱(chēng)之為“垃圾時(shí)間”。屬于房企的垃圾時(shí)間，伴隨著(zhù)自救與他救的聲浪，在2022年初提前到來(lái)。
作者：陳婷婷
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
最早在美國職業(yè)籃球聯(lián)賽NBA的競技場(chǎng)上，如果雙方分差過(guò)于懸殊，落后方已經(jīng)沒(méi)有逆風(fēng)翻盤(pán)的可能，那么雙方就會(huì )主動(dòng)撤下首發(fā)隊員，換上替補隊員完成比賽。一場(chǎng)沒(méi)有了懸念的競賽，難免乏善可陳，人們稱(chēng)之為“垃圾時(shí)間”。屬于房企的垃圾時(shí)間，伴隨著(zhù)自救與他救的聲浪，在2022年初提前到來(lái)。不過(guò)，這并不是一個(gè)誰(shuí)都有選擇權的命題，這團烏云下的雨，落在了央企背景的肩膀上。2月14日，大悅城控股與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰略合作協(xié)議，雙方將建立深度的地產(chǎn)并購融資戰略合作關(guān)系。根據合作協(xié)議，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng )新的各類(lèi)融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。
4天后，大悅城控股又獲得了浦發(fā)銀行提供的100億元并購融資額度，合作內容與招商銀行的沒(méi)有太大區別。
2月21日，五礦地產(chǎn)獲交通銀行100億意向性并購融資額度，雙方將進(jìn)一步擴大和深化在并購融資業(yè)務(wù)、地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、投行業(yè)務(wù)、存款結算類(lèi)業(yè)務(wù)、創(chuàng )新業(yè)務(wù)、金融咨詢(xún)與顧問(wèn)等領(lǐng)域的合作。
據風(fēng)財訊智庫統計，2022年開(kāi)年以來(lái)，目前金融機構發(fā)行房企并購債券及提供的并購融資額度已達780億元。包括五礦地產(chǎn)、大悅城控股在內，還有華潤置地、華潤萬(wàn)象生活等獲得了銀行的并購融資支持。
央國企的這一連串動(dòng)作似乎與去年年底的一項政策有著(zhù)緊密的因果聯(lián)系。2021年12月20日，央行、銀保監會(huì )出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
同時(shí)，加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。短短20天后，2022年1月10日，央行要求9家國企通過(guò)收并購項目資產(chǎn)的方式為有中高風(fēng)險的11家房企提供流動(dòng)性支持。1月12日，招商蛇口率先跟進(jìn)，30億元并購票據完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購開(kāi)發(fā)項目股權。消息層面：銀行告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標。自此，“三道紅線(xiàn)”的閘刀從房企的懸梁上撤下，如何使用金融工具支持房地產(chǎn)項目的收并購，盤(pán)活出險房企資產(chǎn)，一定程度上成了高風(fēng)險房企活下來(lái)的關(guān)鍵。那么，并購活水從哪里來(lái)？誰(shuí)可以派替補出戰，留出垃圾時(shí)間，讓主力委以重任？
數據給出了答案。據中指研究院統計，如華潤萬(wàn)象生活將禹洲物業(yè)、中南服務(wù)收入囊中，中海37億元收購了雅居樂(lè )、世茂所持的廣州利合股權，中海宏洋收購了雅居樂(lè )義烏、徐州等項目，徐州市國企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項目，粵海置地收購了粵海物業(yè)等，國企、央企在收并購中漸漸有了燎原之勢。
在僅僅2年之前，膽大心思會(huì )算賬的民企才是并購前線(xiàn)的常見(jiàn)身影，留下一個(gè)個(gè)“白衣騎士”的名聲。以2017-2018年并購高峰期為例，以融創(chuàng )、世茂領(lǐng)銜的民企長(cháng)驅直入，開(kāi)啟買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)模式，中海、華潤置地、金茂、綠城、遠洋等國企收并購力度明顯低于同梯隊其余民企。此外，國企的收并購多以政策性的重組為主，如保利與中航地產(chǎn)、中海與中建的重組，實(shí)現國企內部資源整合。主客場(chǎng)的角色轉變是從“三道紅線(xiàn)”開(kāi)始的。2020年8月，央行、銀保監會(huì )等機構針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線(xiàn)”指標，即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過(guò)70%、凈負債率不超過(guò)100%、現金短債比大于1。
在這三個(gè)指標之上，房企被劃為四檔，踩中三條紅線(xiàn)的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線(xiàn)的歸入“橙檔”，踩中一條紅線(xiàn)的歸入“黃檔”，三條全沒(méi)踩中的歸入“綠檔”。發(fā)令槍響，2020年8月至2021年9月，一年間，這場(chǎng)代號為“紅橙黃綠”的生死戰硝煙彌漫。料想不到的是，在還沒(méi)有完全轉黃轉綠的路上，隨著(zhù)去年9月恒大理財違約引爆，驚雷不止，深陷流動(dòng)性危機的房企一面節衣縮食，一面緊急出售資產(chǎn)還債，擠兌、踩踏、裁員，哭聲一浪高過(guò)一浪。
涉房企業(yè)在等待援兵。而援兵何時(shí)會(huì )到？（參考風(fēng)財訊《懸崖房企 等待“戈多”》）到了之后救誰(shuí)上岸？市場(chǎng)一直在等待答案。去年底，一則消息像是一道亮光，騰空撕開(kāi)暗夜，釋放出了局部救援的信號：在這錢(qián)難賺、地難拿的膠著(zhù)期，并購中民企大撤退，改由央企扛起了大旗。并購主場(chǎng)的變化，得益于國央企有米下炊。而銀行設定的并購貸門(mén)檻之高，向國企、央企傾斜也在所難免：1）要滿(mǎn)足“432”（四證齊全、30%自有資金、二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)）條件；
2）對信用主體資質(zhì)要求高，偏向頭部房企（TOP30或TOP50），優(yōu)勢在于利率偏低，利率6%～10%左右；3）期限較長(cháng)，不超過(guò)7年，通常不足5年；
4）用途上可以用于支付并購股權對價(jià)，但不得變相用作土地出讓金或保證金，目前整體規模有限。與此同時(shí)，并購票據與銀行并購貸款相輔相成。據風(fēng)財訊智庫統計，2022年年初以來(lái)，目前已有建發(fā)、招商蛇口2家完成了并購中期票據發(fā)行，諸如萬(wàn)科、華潤、中海等優(yōu)質(zhì)企業(yè)亦有發(fā)行意愿。
“三道紅線(xiàn)”的競技已經(jīng)進(jìn)入懸停時(shí)刻，換下了主力，垃圾時(shí)間對國企、央企而言，反而成了不可多得的黃金時(shí)間。如今，雖然并購貸、并購票據的發(fā)行仍未成規模，但主動(dòng)權在誰(shuí)手中，勝負或許已有定論。
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原標題：
“三道紅線(xiàn)”中場(chǎng)休息，給央國企留足了“垃圾時(shí)間”
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