楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
“片區開(kāi)發(fā)項目”因項目體量大、有一定的盈利性，在近年飽受市場(chǎng)關(guān)注；既是地方政府著(zhù)力發(fā)展的重點(diǎn)項目，也是社會(huì )資本躍躍欲試的領(lǐng)域之一。
但是，不同地區、不同內涵的片區開(kāi)發(fā)項目有根本性的差異，其盈利模式也會(huì )有非常大的差距。無(wú)論政府也好，社會(huì )資本也好，都只有在項目盈利后才能真正分享到“增值紅利”、實(shí)現共贏(yíng)的目標。
那么，片區開(kāi)發(fā)項目有哪些盈利模式呢？
城市功能導向：老舊城區開(kāi)發(fā)
在持續的基礎設施投入后，全國各地的新城區已經(jīng)煥發(fā)了全新面貌，成為了城市對外的窗口，也將中小城市的城建上限快速提升。但是，與新城區的現代化相比，老舊城區面臨的問(wèn)題非常多：既包括居民的居住問(wèn)題，又涵蓋老舊小區改造；既有基礎設施與風(fēng)貌的落后，又有生態(tài)環(huán)境與配套公共服務(wù)的缺失。
因此，實(shí)施城市更新行動(dòng)，以完善城市功能為導向，對老舊城區進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)是地方政府“十四五”期間的主要任務(wù)之一，也是片區開(kāi)發(fā)中比較常見(jiàn)的類(lèi)型。這一類(lèi)型的片區開(kāi)發(fā)，核心在于“整體更新”，需要將城市功能的升級與完善、基礎設施與公共服務(wù)的補短板強弱項同步進(jìn)行。由此帶來(lái)的盈利模式比較清晰：
一是以片區中騰空的土地作為項目主要收益來(lái)源，用有收益的經(jīng)營(yíng)性土地出讓平衡公益性的基礎設施投入，實(shí)現公益性的總體建設目標；
二是對片區中的低效土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，根據更新后的城市規劃與低效用地再開(kāi)發(fā)的有關(guān)辦法，對城市肌理中的單元進(jìn)行“活化”，通過(guò)商業(yè)收益彌補公共服務(wù)的持續投入；
三是將城市更新與“新舊動(dòng)能轉換”相結合，通過(guò)整體的升級改造，帶動(dòng)片區的產(chǎn)業(yè)升級與現代化發(fā)展，通過(guò)風(fēng)貌保護、城市遺產(chǎn)保護、城市記憶公園等形式，讓老城區“老樹(shù)開(kāi)新花”，推動(dòng)整個(gè)區域的經(jīng)濟可持續發(fā)展。
對于老城市來(lái)說(shuō)，拆與建都只是手段而不是目的；必須堅守以城市功能為導向的核心，才能實(shí)現片區開(kāi)發(fā)的整體盈利。
交通設施導向：都市圈小城鎮
在技術(shù)日益進(jìn)步的時(shí)代背景與“交通強國”的整體戰略下，城市架構也產(chǎn)生了非常大的變化；新型交通基礎設施讓空間距離變得越來(lái)越短，城市群、都市圈的戰略即將成為現實(shí)。因此，有一類(lèi)片區開(kāi)發(fā)項目是依托交通設施的發(fā)展，在都市圈、城市群中形成一個(gè)個(gè)的節點(diǎn)小城鎮，以交通節點(diǎn)為核心展開(kāi)的片區開(kāi)發(fā)。
由于交通基礎設施的發(fā)展讓通勤時(shí)間縮短，許多大城市發(fā)展軌道交通來(lái)向外疏解人口，但有些地方把依托站點(diǎn)的片區開(kāi)發(fā)做成了純粹的片區地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這在當年房地產(chǎn)發(fā)展速度快、高速城鎮化有一定關(guān)系；但這在如今顯然已經(jīng)不合時(shí)宜，交通設施帶來(lái)的小城鎮也應當具備應有的功能與造血能力，才能實(shí)現整體盈利的目標：
一是要實(shí)現多種交通設施的綜合開(kāi)發(fā)，以此來(lái)擴大對外輻射范圍，由此就能獲得更多的生產(chǎn)資料、資本、人口的聚集；
二是要解決“最后一公里”的問(wèn)題，改善小城鎮內部的交通設施，實(shí)現交通資源的相對均衡，以此提升整體的區域價(jià)值，避免發(fā)展熱點(diǎn)只集中在很少的區域；
三是根據周邊的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，承接一部分物流中轉、以及對應的產(chǎn)業(yè)轉移功能，更大限度的發(fā)揮交通基礎設施的價(jià)值，通過(guò)產(chǎn)業(yè)實(shí)現長(cháng)期的收益。
此外，還要關(guān)注“小城鎮”的“小”字，在大交通時(shí)代，交通資源有價(jià)值但非絕對稀缺，因此適度發(fā)展是實(shí)現盈利的關(guān)鍵之一，切忌盲目擴大發(fā)展、實(shí)現小而美的目標更好。
文旅康養導向：生態(tài)文旅開(kāi)發(fā)
隨著(zhù)人民生活水平的日益提高，國內的文旅產(chǎn)業(yè)成為了發(fā)展的“藍?！?，十四億人口的文旅需求正在被快速釋放。許多中西部地區具有良好的旅游資源和環(huán)境優(yōu)勢，許多都在積極推進(jìn)以文旅康養為導向的生態(tài)片區開(kāi)發(fā)。
與城市開(kāi)發(fā)要“接地氣”不同的是，文旅開(kāi)發(fā)面對的并非本地居民而是外來(lái)人口，因此文旅開(kāi)發(fā)的核心理念必須跟上時(shí)代，講究“挖掘底蘊、做好服務(wù)、豐富玩樂(lè )、生態(tài)開(kāi)發(fā)”，以此為核心才能實(shí)現盈利的目標：
一是依托地方核心旅游資源與歷史文化，將文旅品牌、核心景區、配套玩樂(lè )等進(jìn)行升級，打造符合時(shí)代需求的、現代化的新型旅游片區；
二是抓住游客帶來(lái)的“流量”，將新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)與文旅進(jìn)行有機結合，以文旅品牌為入口，持續挖掘流量紅利，避免傳統旅游過(guò)于明顯的“淡旺季”；
三是重康養而輕地產(chǎn)，生態(tài)文旅帶來(lái)的游客是季節性的、流動(dòng)性的，旅游地產(chǎn)的規模應當控制適度，將更多的區域打造生態(tài)康養、休閑度假區域，滿(mǎn)足不同層次、時(shí)間長(cháng)度的消費需求。
因此，在文旅康養類(lèi)的片區開(kāi)發(fā)中，應當更為關(guān)注市場(chǎng)的實(shí)際消費需求、留住游客的休閑娛樂(lè )活動(dòng)。在這類(lèi)片區開(kāi)發(fā)項目中，政府能做的是相對有限的，切忌大包大攬，要想做好必須借助專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構、本地居民與商業(yè)的共同力量。
產(chǎn)業(yè)升級導向：宜居宜業(yè)新城
中國經(jīng)濟的騰飛離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，同樣，當我們想要實(shí)現從發(fā)展中國家到發(fā)達國家的跨越，產(chǎn)業(yè)升級是必不可少的經(jīng)歷與過(guò)程。因此，許多地區都想通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級導向進(jìn)行片區開(kāi)發(fā)，既是推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是新型城鎮化工作的重要組成部分。
產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)導入的過(guò)程是漫長(cháng)的，而這類(lèi)產(chǎn)業(yè)新城項目的投資往往很大，要實(shí)現資金的平衡相當不易，盈利點(diǎn)更值得仔細思考：
一是將產(chǎn)業(yè)新城建設與新型城鎮化工作相結合，我國的城鎮化率只有60%，城鎮化工作還有很大的提升空間。通過(guò)承接城鎮化職能實(shí)現基礎設施建設的收益平衡，并將城鎮化導入的人口作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石；
二是從基礎產(chǎn)業(yè)入手發(fā)展，許多地方招商追求“高大上”，希望直接筑巢引鳳，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規律來(lái)看是非常難的，不具備普適性。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有、發(fā)展集群、產(chǎn)業(yè)升級的過(guò)程，因此也應當讓產(chǎn)業(yè)伴隨片區共同發(fā)展；
三是關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉移的導向，內陸地區承接沿海地區、落后地區承接發(fā)達地區的產(chǎn)業(yè)轉移是必然的歷程，依托產(chǎn)業(yè)轉移實(shí)現園區的起步；
四是關(guān)注產(chǎn)出與投入的同步性，適度建設、減少片區開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的債務(wù)負擔；尤其是避免在沒(méi)有產(chǎn)出的情況下過(guò)度投資。
因此，產(chǎn)業(yè)新城的片區開(kāi)發(fā)講究的是“分期分片”、“多次滾動(dòng)”，既能根據實(shí)際情況不斷調整投資重點(diǎn)和產(chǎn)出，也能根據循環(huán)的資金進(jìn)行再投資，避免沉重的債務(wù)負擔。
結語(yǔ)
在金融監管日益嚴格的今天，早已不能單純的依靠綁定政府信用進(jìn)行金融套利，也不能借助金融工具放大數十倍杠桿來(lái)盈利。
要想真正做好片區開(kāi)發(fā)項目，還須從項目本身的盈利性入手，扎扎實(shí)實(shí)、真真切切的做好項目本身；只有做大蛋糕，政府與社會(huì )資本才能從成果中分享收益。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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