投拓狗日記 作者：李可
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
借用前輩們的話(huà)，測算是一個(gè)相當復雜的技術(shù)活，其妖其艷，令無(wú)數投拓競折腰！
按照Christ大神的說(shuō)法，應該先從一個(gè)大的框架下理解測算的邏輯，所謂“利潤、收、支”三條線(xiàn)。
然后，通過(guò)一個(gè)案例，一張Excel測算套表，把整個(gè)流程先跑一遍：
1、測算前需要得到哪些項目信息？
2、整個(gè)項目周期，現金流如何流入、流出？
3、最終該輸出怎樣的投資指標來(lái)評價(jià)？
Excel套表大概包括了以下幾個(gè)子表：技術(shù)指標表、銷(xiāo)售預測表、成本表、稅費表、現金流量表、利潤表、敏感性分析表。
對于測算而言最重要的是兩個(gè)方面：利潤&現金流。一方面拿地的本質(zhì)是為了賺利潤；而一年能收割多少次利潤又由現金流決定。
#1
利潤線(xiàn)
對于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤線(xiàn)。
基本邏輯：利潤=收入-成本-費用-稅金
①收入=量×價(jià)
“量“在Excel測算套表中體現為【規劃指標表】。
拿到項目的第一步，首先要確認項目的原始指標數據，如：項目的占地面積、容積率、限高、建筑密度、車(chē)位配比要求等。
如案例標紅：
A市近期出讓一宗住宅地塊，占地面積63畝，容積率1.5，限高50米，建筑密度為23%。根據當地城市規劃管理技術(shù)規定，人防車(chē)庫不可異地建設，且車(chē)位的建設標準為：住宅：1.3輛/100平米且滿(mǎn)足1.8輛/套+2%總戶(hù)數訪(fǎng)客車(chē)位 ，同時(shí)配套用房：1.5輛/100㎡；商業(yè)：0.8輛/㎡。土地原始出讓金為5億元，保證金為起拍價(jià)的20%。土地款支付節奏為：土地成交30日內支付至土地成交價(jià)的50%。剩余尾款在土地成交90日內繳清。
在總用地及目標容積率確定后，簡(jiǎn)單用方程式模型來(lái)確定低、高層的用地分布，并確定住宅區分布位置；同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調研和競品分析等得到各業(yè)態(tài)的建議配比及戶(hù)型配比。通過(guò)不斷的調整，得出詳細的強排方案圖及規劃指標表。
“價(jià)“在Excel測算套表中體現為【銷(xiāo)售預測表】。
包括各個(gè)業(yè)態(tài)可售面積以及相應的售價(jià)、預測產(chǎn)品的去化比例（參照自家公司或者周邊對標競品取值）、預測銷(xiāo)售回籠比例（參照每家公司的歷史經(jīng)驗值）。
在上述示例中，客研部最終定位為11F洋房 + 6F疊墅，配備一些底商經(jīng)過(guò)設計排布計算，得出強排圖及指標如下：
對于銷(xiāo)售量?jì)r(jià)，營(yíng)銷(xiāo)與客研建議綜合數據如下：
②成本＝土地成本+工程成本
“成本“這個(gè)單項在Excel測算套表中體現為【分業(yè)態(tài)成本表】，大致涵蓋了各個(gè)業(yè)態(tài)下的土地成本和建造成本。
土地成本包括土地出讓金以及契稅，契稅通常取轉讓價(jià)格的3%-5%。
工程成本通常包括：前期工程費、主體建安工程費、景觀(guān)環(huán)境工程費、社區管網(wǎng)工程費、公共配套設施成本、工程建設其他費用以及開(kāi)發(fā)間接費等。
根據強排方案與設計指標，并聯(lián)完成項目目標成本測算、銷(xiāo)售量?jì)r(jià)排布。
③費用
費用“在Excel測算套表中列在【利潤表】。
主要包括三部分：營(yíng)銷(xiāo)費、財務(wù)費以及管理費，也就是業(yè)內人常說(shuō)的”三費“。通常取銷(xiāo)售收入的6%-10%。（此時(shí)需要引用#銷(xiāo)售測算表#）
④稅金＝土增稅+增值稅及附加
稅金“在Excel測算套表中體現為【土增稅表】和【增值稅表】。
具體的，這里就不再詳述了，后面會(huì )又學(xué)習筆記。
⑤利潤=收入-成本-費用-稅金
“利潤“在Excel測算套表中體現為【利潤表】。
這個(gè)顯而易見(jiàn)，其計算過(guò)程中需要索引的部分：收入引用#銷(xiāo)售預測表#，成本、費用以及稅金引用#總成本表#。
#2
現金流線(xiàn)
對于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤線(xiàn)。
基本邏輯：利潤=收入-成本-費用-稅金
①確定現金流入
就項目本身來(lái)說(shuō)，現金流入體現的是每一時(shí)刻下的流入項合計，即銷(xiāo)售回款流入、經(jīng)營(yíng)租賃流入和政策返還類(lèi)流入合計；聯(lián)動(dòng)的各項基礎數據包括業(yè)態(tài)指標、銷(xiāo)售單價(jià)與去化、回款等。
項目本身依靠經(jīng)營(yíng)實(shí)現的現金流入體現了項目自身的經(jīng)營(yíng)杠桿的使用效率，若考慮外部融資情況，需要在現金流入中考慮相應的融資款流入金額。
②確定現金流出
與現金流入相對應，就項目本身來(lái)說(shuō)，現金流出體現的是每一時(shí)刻下的支出項合計，即土地成本、工程成本、期間費用、各項稅金合計；聯(lián)動(dòng)的各項基礎數據包括業(yè)態(tài)指標、成本建面單方、費用單價(jià)，稅費預繳與清繳金額等。
為保證項目正常獲取、開(kāi)工建設及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，需在不同交易進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度和工程形象進(jìn)度下支付不同比例的成本費用稅金，合計每一時(shí)刻下的支出合計形成相應的現金流出。
③計算現金流量表
在計算現金流量時(shí)，首先要明確的是現金流入與現金流出都是相應現金流口徑下的數據，即含增值稅的回款貨值與成本費用稅金，因此在現金流出項中需要將增值稅金額單獨列出。
將步驟1與步驟2中的數值進(jìn)行做差，得到的是每一時(shí)刻下的流入與流出差值，即凈現金流量。如下表所示：
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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山藥
對于EXCEL+表間鏈接的模式，實(shí)質(zhì)上只能做靜態(tài)測算，是做不了動(dòng)態(tài)測算的。因為對未來(lái)動(dòng)態(tài)變化的數字引起當前數據的更改，會(huì )造成循環(huán)引用。所以這種方式的現金流表都是用靜態(tài)假想的支付流去做近似代替，與實(shí)際現金流差距較大，會(huì )導致動(dòng)態(tài)經(jīng)濟指標失真。 解決這個(gè)問(wèn)題的唯一途徑，是采用VBA編程，并利用動(dòng)態(tài)數組的計算來(lái)實(shí)現。 詳見(jiàn)文章：https://zhuanlan.zhihu.com/p/483671724 視頻展示：https://www.zhihu.com/zvideo/1488640482107990016
2022-05-01 回復