扒財經(jīng) 出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊
作者 | 王婷婷
2022年第一個(gè)堪稱(chēng)“妖股”的地產(chǎn)股——中交地產(chǎn)（000736.SZ）已經(jīng)“瘋狂”了一個(gè)月。
就在中交地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績(jì)報告第二天，4月15日中交地產(chǎn)漲幅10%，位列當日35只上漲地產(chǎn)股的首位，近一個(gè)月股價(jià)上漲了274%，創(chuàng )歷史新高（3月15日-4月15日）。
中交地產(chǎn)在過(guò)去的16個(gè)交易日內，已經(jīng)錄得12個(gè)漲停板、2個(gè)跌停板。
但中交地產(chǎn)最新披露的“2021年成績(jì)單”難言亮眼，完全不足以支撐如此高頻的漲停。
年報數據顯示，2021年公司營(yíng)收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長(cháng)18.23%和4%。
同期中交地產(chǎn)的凈利潤7.39億、歸母凈利潤2.36億、凈利潤率5.1%、毛利潤率22.9%“連續三年負增長(cháng)”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。而公司的扣非后歸母凈甚至虧損了4.32億元。
(中交地產(chǎn)近年業(yè)績(jì)數據，單位億元)
而4月12日晚中交地產(chǎn)的股東“重慶渝富”還計劃減持上市公司不超過(guò)2086.3萬(wàn)股，占總股本的3%。
中交地產(chǎn)的走勢“妖”到引來(lái)了深交所的關(guān)注函，詢(xún)問(wèn)公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內幕交易的情形。
中交地產(chǎn)對上述質(zhì)疑均予以否認，不過(guò)從公司2021年度報告和近日的股市交易情況來(lái)看，已經(jīng)潛藏透支預警。
01 中交地產(chǎn)為何這么“妖”？
中交地產(chǎn)的“妖勢”，有人說(shuō)是大勢的拉升。
其一是地產(chǎn)股的反彈。
4月以來(lái)，市場(chǎng)預期促地產(chǎn)股走強，A股房地產(chǎn)板塊持續上揚。數據顯示，截至4月15日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊近一周漲幅-6.54%，近一月漲幅-2.18%，近一季漲幅-2.18%，下行趨勢放緩。尤其是中交地產(chǎn)、渝開(kāi)發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等股都有漲停。
中信建投證券分析師趙婕認為，在今年寬松政策不斷加碼的背景下，下一階段寬信用支持將主要體現在房地產(chǎn)并購貸款規模以及滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求方面，供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力或能推動(dòng)行業(yè)進(jìn)一步向好。
其二則是中交地產(chǎn)的央企預期。
億翰智庫研究總監于小雨認為，2021 年中交地產(chǎn)加大營(yíng)銷(xiāo)力度實(shí)現銷(xiāo)售規模增長(cháng)，而公司作為央企，具備較強的資金優(yōu)勢在土地價(jià)格低位運行時(shí)，儲備盈利能力強的高質(zhì)量土儲，有利于在未來(lái)實(shí)現利潤率回升。
數據顯示，中交地產(chǎn)2021 年的全口徑銷(xiāo)售金額560億元，同比增長(cháng)5.1%，實(shí)現回款591億元，同比增長(cháng)56.4%。年內公司通過(guò)收并購、增資以及招拍掛獲取新項目24個(gè)，新增土地儲備超過(guò)370萬(wàn)平，剩余可開(kāi)發(fā)土地1787.7萬(wàn)平。
于小雨認為，這能滿(mǎn)足公司未來(lái)開(kāi)發(fā)的需要，彌補了三道紅線(xiàn)限制（公司償債壓力較高，無(wú)法再實(shí)現有息負債快速增長(cháng)）。即使中交地產(chǎn)減少投資，將工作重心向降負債轉移，其擁有的貨值也能滿(mǎn)足公司銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的提升。
不過(guò)，2021年中交地產(chǎn)三道紅線(xiàn)指標表現不佳（凈負債率217.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率82.0%，現金短債比0.7倍），說(shuō)明公司償債能力較弱，依然要引起重視。
02 貨值變現失約、機構資金出逃警惕預期透支
“貨值預期真的能釋放嗎？”
風(fēng)財訊從2020年跟蹤觀(guān)察中交地產(chǎn)至今，其幾乎年年失約。
2020年李永前從綠城中國進(jìn)入中交地產(chǎn)接下董事長(cháng)一職后，提出了“2020年沖刺500億，2023年超過(guò)千億”的目標。當時(shí)中交地產(chǎn)的最大預期就是“儲備貨值”。
因為中交集團旗下包括中交房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)和綠城中國的三個(gè)地產(chǎn)平臺。為避免同業(yè)競爭，中交集團曾要求中交房地產(chǎn)將地產(chǎn)資產(chǎn)交給中交地產(chǎn)托管經(jīng)營(yíng)，首期《托管協(xié)議》為2017-2020年。
中交房地產(chǎn)在2020年上半年的存貨已經(jīng)達到2604億元，如果注入中交地產(chǎn)，將是一個(gè)巨大的預期。這意味著(zhù)，2020-2021年或是中交地產(chǎn)的“規模釋放年”。
然而一年后，李永前辭去中交地產(chǎn)總裁職務(wù)，汪劍平接任。中交地產(chǎn)幾度換帥，整合也屢屢推遲。如今中交地產(chǎn)的土儲貨值雖不小，但遠遠低于預期。
同時(shí)風(fēng)財訊注意到，中交地產(chǎn)2020-2021年的三費費用率明顯增長(cháng)，尤其銷(xiāo)售費用漲幅達33.4%，對比僅5個(gè)點(diǎn)的銷(xiāo)售額漲幅，效率明顯偏低，讓人質(zhì)疑貨值的轉化能力。
也正是因為業(yè)績(jì)表現平淡、預期不夠強勢，中交地產(chǎn)能夠拉出12個(gè)漲停板，引起市場(chǎng)對其“內幕交易、投機操作”等的質(zhì)疑。
風(fēng)財訊注意到，4月中交地產(chǎn)股票洶涌的交易中，買(mǎi)入資金比較分散，賣(mài)出資金則都是大額，且基本是機構賣(mài)出。這也影響該股雖然交易量明顯提升，但20日內資金凈流出約1.69億。
（中交地產(chǎn)近日股票交易資金流向情況）
盤(pán)后披露的龍虎榜顯示，中交地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)方，除了機構還有葛大佬、虹橋路徐曉等股神游資，潛藏著(zhù)不少短期投機性炒作跡象。
而瘋漲的炒作后，散戶(hù)進(jìn)場(chǎng)、機構大量出貨，往往是預期透支的征兆，值得投資者警惕，畢竟有獲利而去的，也便有虧本套牢的。
申港證券就指出，近期資金炒作的重點(diǎn)，以小型企業(yè)和出險房企為主。長(cháng)期視角看，持有高信房企才是更穩健的策略。
對于中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)同樣如此 ，要獲取投資者長(cháng)期的信賴(lài)，依靠的不是風(fēng)口，而該是持續的發(fā)展和盈利。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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