觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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早在開(kāi)拍前，便已有22宗地塊溢價(jià)率封頂，浦樂(lè )、東新、寧圍、大學(xué)城北等地塊報價(jià)一次封頂，超45宗地塊提前產(chǎn)生報價(jià)，開(kāi)發(fā)商們對于拿地渴望可見(jiàn)一斑。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷一個(gè)多月的準備，開(kāi)發(fā)商們的投拓部門(mén)終于迎來(lái)了短兵相接的一刻。
5月7日，繼廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)之后，杭州第一批次集中供地正式開(kāi)拍，包含57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建筑面積757萬(wàn)平方米，總起價(jià)934.7億元。
據悉，此次供地分兩日進(jìn)行出讓?zhuān)?月7日共出讓32宗涉宅用地，其中主城區13宗、蕭山區12宗以及錢(qián)塘新區7宗；5月8日共出讓25宗涉宅用地，其中臨安區12宗、余杭區7宗以及富陽(yáng)區6宗。
事實(shí)上，自今年3月8日起，杭州土拍市場(chǎng)已足足空窗兩個(gè)月之久。故早在開(kāi)拍前，便已有22宗地塊溢價(jià)率封頂，浦樂(lè )、東新、寧圍、大學(xué)城北等地塊報價(jià)一次封頂，超45宗地塊提前產(chǎn)生報價(jià)，開(kāi)發(fā)商們對于拿地渴望可見(jiàn)一斑。
更為重要的是，杭州今年雖然有三次集中供地，但第二次發(fā)公告要等到6月，一個(gè)月后再拍地，今年很難趕上開(kāi)盤(pán)；第三次公告在12月，拍地更是要等到明年。對重點(diǎn)布局杭州的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，唯有首批拿地，項目才有可能在年底前入市，完成銷(xiāo)售額任務(wù)。
上午8點(diǎn)30分，杭州首日32宗地塊正式開(kāi)拍，競拍順序為：錢(qián)塘區—蕭山區—主城區，地塊間隔10分鐘開(kāi)閘競價(jià)。
最終，經(jīng)過(guò)8個(gè)多小時(shí)的鏖戰，32宗地塊均成功出讓?zhuān)瑪埥鸺s716.7億元。其中，錢(qián)塘區7宗地總出讓金額148億元，蕭山區12宗地總出讓金額172.43億元，主城區13宗地總成交金額396.24億元。
攀升的地價(jià)
由于杭州土拍的政策是先競價(jià)，當溢價(jià)率達到30%時(shí)，便轉競自持比例，競自持比例100%后競養老住房面積，所以相較廣州、無(wú)錫達到“雙封頂”后的搖號及重慶的高溢價(jià)，此次杭州的集中供地從表面來(lái)看顯得溫和許多。
然而，事實(shí)并非如此。此次出讓中，自持比例最高的是拱墅區(祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊。該地塊由建發(fā)以16.31億元競得，成交樓面價(jià)17816元/平方米，溢價(jià)率29.33%，自持高達38%。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，從2019年杭州施行“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的雙限政策以來(lái)，最高自持比例也不過(guò)26%。
資料顯示，該地塊土地用途為商住地，住宅部分僅占全部建筑面積的49.6%，去除公租房的10%再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面積僅為1.6%。
以此次杭州集中供地成交的首宗地為例，祥生以上限樓面價(jià)17798元/平方米競得下沙大學(xué)城北單元JS0603-03地塊，溢價(jià)率29.82%，自持比例13%。而在去年7月7日，祥生在同一板塊摘得下沙大學(xué)城北單元JS0602-16地塊，成交樓面價(jià)為17792元/平方米，溢價(jià)率29.56%，但無(wú)需自持。
又例如此次土拍中，濱江融信聯(lián)合體以成交樓面價(jià)22006元/平方米競得蕭山寧圍板塊XSCQ1409-38地塊，，溢價(jià)率29.45%，自持部分達17%。然而去年4月底，大家在蕭山寧圍板塊拿下一宗宅地，樓面價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為29.79%，自持部分僅為2%。
此外，2020年5月29日，德信以總價(jià)14.18億元競得所前板塊的XSCQ3005-38地塊，樓面價(jià)11060元/平方米，溢價(jià)率16.42%。5月7日的土拍中，德信以15.86億元競得蕭山板塊XSCQ3005-25地塊，樓面價(jià)12290元/平方米，溢價(jià)率29.37%，需自持16%。
據貝殼研究院高級分析師潘浩測算，首日32宗住宅用地的成交樓面價(jià)達19054元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)增長(cháng)22.0%。其中，江干區、濱江區首日成交樓面價(jià)較2020年成交樓面價(jià)增長(cháng)分別為36.6%，37.1%。
其中，融信拿地數量最多，共攬下7宗地塊，總成交價(jià)格超228億元，有4宗是和濱江聯(lián)合競得。對于融信與濱江的合作，雖然在意料之外，但并非無(wú)跡可尋。
在今年3月的業(yè)績(jì)會(huì )上，融信中國總裁余麗娟曾表示，“一直以來(lái)，公司是以招拍掛為主的拿地方式，這幾年也在嘗試合作開(kāi)發(fā)，能夠有效降低拿地成本，預計未來(lái)會(huì )持續與優(yōu)秀的同行進(jìn)行合作，充分利用各自的優(yōu)勢?！?/p>
而濱江方面，濱江曾在年報中提出，計劃在2021年目標新增土地儲備30幅以上，其中杭州拿地比例50%。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，本輪集中供地以來(lái)，融創(chuàng )已經(jīng)在廣州、重慶、無(wú)錫等多地合計出資439億元，斬獲近30宗地塊。
不過(guò)，也有分析師指出：“雖然融信、濱江、融創(chuàng )拿很多地，但算算每宗地塊的價(jià)格，以及其它附贈條件，再與限價(jià)一對比，基本也沒(méi)啥利潤。今天真正的贏(yíng)家，可能只有來(lái)自北京的華聯(lián)，以9165元/平方米的世紀城核心區拿地，相較于當年恒隆百億地塊，便宜了不知道多少?！?/p>
未來(lái)，北京華聯(lián)集團將在該地塊建設約17萬(wàn)平方米的SKP高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)，配置高端寫(xiě)字樓，并引入超豪華酒店兩家，打造錢(qián)江世紀城集時(shí)尚購物、商務(wù)辦公、高端酒店于一體的高品質(zhì)核心商圈，這也是杭州錢(qián)江南岸首座高端商業(yè)綜合體
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