2021年，物業(yè)行業(yè)并購市場(chǎng)火熱，據克而瑞物管和中物研協(xié)數據，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達355.88億元。

圖：2018年-2021年上市物企披露的并購交易金額及數量

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

其中，超10億元的并購達七項，前十大并購金額占年度金額超八成。截至2021年底，上市物企發(fā)起的并購事項中，有7項交易金額超過(guò)10億元，包括：行業(yè)首例百億并購案例——碧桂園服務(wù)不超過(guò)100億元的代價(jià)收購富力物業(yè)，碧桂園服務(wù)最終以現金代價(jià)72.25億元收購藍光嘉寶服務(wù)94.62%的股權，并以33億元收購鄰里樂(lè )等。

此外，2021年，前十大并購交易總金額達292.58億元，為2020年同期（77.42億元）的3.78倍。前十大交易總金額占總金額的比例達82.21%，略高于上年同期82.10%。

圖：2021年上市物企交易金額前十收并購事項

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

截止到2021年底，涉及基礎物業(yè)服務(wù)的收并購共35項，其中，有19家企業(yè)發(fā)起的30項收并購披露了標的企業(yè)在管面積。數據顯示，收購完成后，這30項收并購可為并購方增加潛在在管面積約6.83億平方米，其中，碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和鄰里樂(lè )可為其增加潛在在管面積3.47億平方米，涉及金額達205.25億元，均處于首位。年初，合景悠活并購了相當于其兩倍的雪松智聯(lián)科技，并于6月份并購了上海申勤物業(yè)，為其增加潛在在管面積1.04億平方米，涉及金額達18.14億元。

圖：2021年以來(lái)部分上市物企收并購事項（基礎物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域）

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

物企在通過(guò)收并購實(shí)現規模擴張的同時(shí)，也將并購范圍延伸到多元業(yè)態(tài)。非住宅物業(yè)專(zhuān)業(yè)壁壘較高，物企可以通過(guò)收并購來(lái)補強多元業(yè)態(tài)的發(fā)展，并與自身業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生協(xié)同。2021年，上市物企多業(yè)態(tài)并購延伸至航空物業(yè)、商管物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫院物業(yè)、公建物業(yè)、政府機關(guān)物業(yè)，以及家居港及汽博城物業(yè)、物流工業(yè)園等物業(yè)。

圖：2021年以來(lái)上市物企在多元業(yè)態(tài)方面的收并購事項一覽

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，物企通過(guò)并購可補強企業(yè)區域布局，推進(jìn)城市深耕。2021年多家物企抓住并購的窗口期，收購區域內龍頭或區域內深耕企業(yè)，實(shí)現自身在空白區域的補強，或與現有布局區域形成呼應和協(xié)同，從而加大區域深耕，增強管理密度，加大對重點(diǎn)區域的發(fā)力，推進(jìn)全國化布局。

圖：2021年以來(lái)上市物企補強區域布局方面的收并購事項一覽

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

隨著(zhù)物企加強對增值服務(wù)的重視，收并購縱向拓展至多元化服務(wù)領(lǐng)域以及專(zhuān)業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域。2021年共有5家上市物企發(fā)起5項增值服務(wù)相關(guān)的收并購，業(yè)務(wù)拓展至餐飲、家居裝修、保險經(jīng)紀和快遞柜等領(lǐng)域。同時(shí)，社區零售、養老、托育、教育、社區旅游、停車(chē)場(chǎng)、智能化系統等領(lǐng)域也是物企重點(diǎn)布局方向。

圖：2021年以來(lái)上市物企在增值服務(wù)領(lǐng)域收并購事項一覽

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，2021年共有8家上市物企發(fā)起13項專(zhuān)業(yè)服務(wù)相關(guān)的收并購，且有十項均與環(huán)衛服務(wù)相關(guān)。通過(guò)并購環(huán)衛服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司成為物企切入城市服務(wù)的主要途徑。憑借收并購環(huán)衛領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)公司，將有助于物企迅速實(shí)現產(chǎn)業(yè)鏈的延伸突破，提升企業(yè)在城市綜合管理領(lǐng)域的影響力及市場(chǎng)占有率。

圖：2021年以來(lái)上市物企在專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域收并購事項一覽

數據來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

從政策端來(lái)看，年內，行業(yè)出臺多項政策，良好的政策環(huán)境推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)競爭加大，行業(yè)整合和收并購加快。

從企業(yè)端來(lái)看，迫切擴規模的需求，驅動(dòng)企業(yè)發(fā)起并購。在年初，多家物企即披露了未來(lái)三至五年規模擴張目標，為全年的規模擴張提出指引。如，合景悠活在管規模3年8倍；世茂服務(wù)提出規模3年5倍；恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億平方米，合約面積不低于8億平方米；碧桂園服務(wù)則表示2025年規模超18億平方米等。

圖：部分上市物企未來(lái)三至五年業(yè)績(jì)指引

資料來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

從資金端來(lái)看，根據克而瑞物管和中物研協(xié)數據，48家上市物企上市共募集資金中，計劃用于收并購的金額占比61.51%。其中，已使用的金額中，用于收并購的金額占已使用募集資金總額的65.85%，收并購為募集資金最大用途。同時(shí)，通過(guò)配售再融資，成為支撐物企并購重要的資金來(lái)源。根據克而瑞物管和中物研協(xié)統計，近三年上市物企起25次配股或可轉股債券，籌集金額總值達559.03億港元。僅2021年共有8家上市物企發(fā)起11項配售或可轉股債券，募集資金凈額達345.67億港元。截止到目前，募集資金已使用308.51億港元，使用率達88.72%。已使用的募集資金中有276.83億港元用于收并購，占已使用金額的89.73%。

圖：配股募集資金使用方向（已使用）

資料來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

2021年，并購市場(chǎng)由“大魚(yú)吃小魚(yú)”轉向 “大魚(yú)吃大魚(yú)”，并購標的從中小型物企、獨立第三方物企向地產(chǎn)旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變。而這主要是由于地產(chǎn)變局為并購市場(chǎng)輸入更多的優(yōu)質(zhì)標的。

因融資政策收緊，部分房企出現現金流緊張，風(fēng)險頻發(fā)，為緩解流動(dòng)性壓力，部分房企出售旗下物企換取現金，引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。例如，碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂(lè )等。

圖：2021年地產(chǎn)變局引發(fā)的收并購事項

資料來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，除了上市物企公告披露的收并購事項，非上市物企中，由地產(chǎn)變局引發(fā)的物業(yè)并購也有發(fā)生，例如龍湖智慧服務(wù)收購億達服務(wù)、楷林商服；萬(wàn)物云收購伯恩物業(yè)等。

對標歷年并購事項，歷年參與收并購事項的國資物企寥寥無(wú)幾。2021年，僅有招商積余、金融街物業(yè)和建發(fā)物業(yè)3家具有國資背景參與方發(fā)起5項并購，交易對價(jià)為4.56億元，并購標的主要涉及城市環(huán)衛、市政服務(wù)、醫院物業(yè)和政府物業(yè)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域和多業(yè)態(tài)服務(wù)領(lǐng)域。年內，國資背景企業(yè)仍較為謹慎，但已逐步入局。

圖：2021年國資背景的上市物企的收并購事項

資料來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)

當前，行業(yè)的市場(chǎng)格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場(chǎng)占有率，仍是物企重要的訴求之一。其中，收并購是企業(yè)快速提高管理規模的重要方式。

2021年，行業(yè)并購市場(chǎng)火熱，但亦充滿(mǎn)變數。并購市場(chǎng)的標的變，由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多的優(yōu)質(zhì)標的入場(chǎng)；入局者變，由民企主導，向國資背景企業(yè)逐步入局；格局變，手握大量現金的企業(yè)減少，優(yōu)質(zhì)標的增多，并購市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。

并購市場(chǎng)標的、入局者、格局的轉變，標志著(zhù)行業(yè)逐漸邁向理性和成熟，而并購中懸而未決和失敗的事項，也表明并購中蘊含風(fēng)險點(diǎn)，仍需加強警惕。投前的盡調、交易細節的擬定和把控，需要前期專(zhuān)業(yè)的指導，以契合戰略需求及后續進(jìn)程的順利開(kāi)展。而投后管理則關(guān)乎雙方整合的效果和長(cháng)期可持續發(fā)展，如何統一財務(wù)管理、整合人力資源、推進(jìn)業(yè)務(wù)模式重組和企業(yè)文化的整合仍是并購后雙方的重大考驗。