觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
如果回顧近年來(lái)土地公開(kāi)出讓的結果，可以發(fā)現底價(jià)成交已經(jīng)成為青島土地市場(chǎng)的常態(tài)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 時(shí)隔近4個(gè)月的空窗期，青島第二批集中供地在經(jīng)歷掛牌、終止、調整、二次掛牌后，終于迎來(lái)了出讓。
根據公開(kāi)信息顯示，此次入市共87宗地塊，總建筑面積765萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達312億元。從規模來(lái)看，青島第二批次住宅類(lèi)供地的建筑面積較首批增長(cháng)150%；分區域來(lái)看，李滄區和嶗山區的土地供應明顯增加，其中李滄區此次供地規模較2020年多增7成。
9月8日，青島第二批集中供地的首個(gè)土拍日，分為上、下午兩個(gè)場(chǎng)次，上午場(chǎng)出讓李滄區和市北區的12宗地塊，下午出讓城陽(yáng)區的20宗地塊。
最終，32宗地塊均完成出讓?zhuān)瑪埥鸺s142.6億元。其中，金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊，成為青島第二批集中供地首日的黑馬。
此外，本土房企青特華安置業(yè)摘得4宗地塊，萬(wàn)科聯(lián)合體拿下3宗地塊，而綠城、華潤置地聯(lián)合體、卓越聯(lián)合體、保利聯(lián)合體、中鐵建皆斬獲2宗地塊。
不過(guò)，值得注意的是，首日的土拍顯得較為平淡，32宗地塊均以底價(jià)成交。
全部底價(jià)成交
如果回顧近年來(lái)土地公開(kāi)出讓的結果，可以發(fā)現底價(jià)成交已經(jīng)成為青島土地市場(chǎng)的常態(tài)。
以今年5月的首次集中供地為例，除了市北區水清溝開(kāi)平路45號地塊受到房企們的圍獵，觸及溢價(jià)率上限轉為線(xiàn)下競自持面積以外，其余60宗地塊均以底價(jià)成交，首次集中供地整體平均溢價(jià)率僅為1.91%。
據了解，2019年與2020年青島市土拍成交的平均溢價(jià)率均在1%以下，其中2020年為0.2%。
對此，有市場(chǎng)人士認為，近年來(lái)住宅搭配產(chǎn)業(yè)項目的土地出讓形式（也就是業(yè)內俗稱(chēng)的“勾地”模式）在青島比較盛行。而從此次出讓的地塊來(lái)看，市北、李滄、嶗山這些市區的土地基本還是沿用這種模式，在一定程度上造成了青島土地的低溢價(jià)率。
此外，還有分析師表示，相較于首輪集中供地，此次青島第二批集中供地進(jìn)一步加強了對開(kāi)發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查，這些規定直接“勸退”了一部分開(kāi)發(fā)商。
根據出讓規則顯示，競買(mǎi)人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書(shū)》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司參加同一宗地的競買(mǎi)，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買(mǎi)保證金作為違約金不予退還，競買(mǎi)人3年內不得在青島市參與土地競買(mǎi)。
至于競買(mǎi)人提交的《資金承諾書(shū)》與審計結論不一致，已簽訂《成交確認書(shū)》的撤銷(xiāo)《成交確認書(shū)》，則扣除50%競買(mǎi)保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應無(wú)條件將土地交還出讓人。競買(mǎi)人3年內不得在青島市市參與土地競買(mǎi)。
該分析師還表示，雖然此次集中供地增加了熱門(mén)區域的供應，但對于溢價(jià)把控也頗為嚴格。除高新區的溢價(jià)率限制在15%以?xún)戎?，其他最高限價(jià)在土地拍賣(mài)前才輸入網(wǎng)上交易系統，一旦達到限價(jià)后，轉到線(xiàn)下競高品質(zhì)住宅的環(huán)節，這也使得開(kāi)發(fā)商們變得更為謹慎。
金茂聯(lián)手海爾連奪5地
雖說(shuō)青島第二批集中供地首日整體看來(lái)頗為平淡，但金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊的表現卻仍吸引了市場(chǎng)的目光。
據悉，9月8日的土拍中，金茂&海爾聯(lián)合體以總價(jià)32.7億元競得李滄區黑龍江路以北、甘泉路以西4宗地塊，以及黑龍江路以北、甘泉路以東1宗地塊，無(wú)論是拿地數量或是拿地金額，都是當日的冠軍。
值得一提的是，這并不是金茂與海爾的首次合作。早在2020年1月，中國金茂的間接全資附屬公司青島金茂便與海爾產(chǎn)城創(chuàng )的全資子公司恒鑫合創(chuàng )簽訂了一份合作借款協(xié)議。
協(xié)議內容顯示，青島金茂向恒鑫合創(chuàng )旗下項目公司提供總金額不超過(guò)36.87億元的借款，用于滿(mǎn)足項目公司A及項目公司B的資金需求，按年利率10%計息。與此同時(shí)，青島金茂有權向恒鑫合創(chuàng )收購各項目公司60%的股權。
據了解，恒鑫合創(chuàng )曾于2019年11月以25.16億元競得位于青島市嶗山區地塊A的土地使用權；同月還以35.31億元競得青島市市北區地塊B的土地使用權。而項目公司C將作為投標主體參與位于青島市李滄區地塊C的競買(mǎi)，該地塊占地面積約為204畝，為商住及交通站場(chǎng)商業(yè)商務(wù)用地，預計規劃計容建筑面積約為40萬(wàn)平方米。
隨后同年9月，中國金茂行使了上述權利，其通過(guò)方興亦城以1800萬(wàn)元的代價(jià)收購恒鑫合創(chuàng )旗下3個(gè)項目公司的60%股權，并提供36.73億元的額外股東股東借款。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金茂計劃將上述項目打造成“府、悅、墅”三大產(chǎn)品系中定位最高端的金茂府。其中，嶗山區地塊A項目名為“大云谷·嶗山金茂府”，而市北區地塊B項目則名為“大云谷·嶗山金茂府丨悅府”。
根據金茂青島官微透露，在2021年上半年青島商品住宅單盤(pán)銷(xiāo)售額的T0P10中，金茂占得2席。其中，橫跨嶗山區和市北區的大云谷·嶗山金茂府以29.54億元奪得銷(xiāo)冠，而金茂中歐國際城則以12.66億元排在第六位。
據悉，自2010年年首入青島以來(lái)，金茂采用城市運營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式布局青島。目前，青島是中國金茂城市新城項目布局最多的城市，項目分別為中歐國際城、青島即墨國際智慧新城、青島西海岸創(chuàng )新科技城和青島大云谷城市運營(yíng)項目。
根據中國金茂年報顯示，截止2020年底，公司在青島共計擁有17個(gè)項目，未交付面積達到了522萬(wàn)平方米，該體量在公司布局的環(huán)渤海區域城市中位列第一。
如此看來(lái)，青島接下來(lái)依然會(huì )是金茂重點(diǎn)關(guān)注的城市，而集中供地會(huì )是最直接快捷的加碼手段。
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