觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產(chǎn)，中期發(fā)展是看市場(chǎng)，而長(cháng)期發(fā)展應該是平臺?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “雅生活服務(wù)的估值嚴重偏低，股價(jià)沒(méi)有60塊錢(qián)我都不甘心?！?/p>
參加了雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司2020年全年業(yè)績(jì)推介會(huì )的投資者告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，整場(chǎng)會(huì )議，令他印象最深刻的就是董事長(cháng)兼聯(lián)席主席黃奉潮在總結時(shí)說(shuō)出的這句話(huà)。
該投資者稱(chēng)，這是少有聽(tīng)到管理層呼吁讓大膽買(mǎi)入公司股票，并指持股三年，公司的估值會(huì )與其他物業(yè)公司平等。
上述投資者認為，黃奉潮之所以向投資者們落下斷言，是基于雅生活上市之后完成的業(yè)績(jì)、未來(lái)發(fā)展規劃等眾多因素。
數據顯示，雅生活服務(wù)在2020年收入100.3億元，增長(cháng)95.5%，成為百億營(yíng)收物業(yè)管理企業(yè)之一；毛利29.7億元，增長(cháng)57.9%，毛利率29.7%；公司股東應占核心利潤18億元，增長(cháng)43.5%。
規模方面，雅生活服務(wù)總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬(wàn)平米，第三方合約面積占比提升至74.1%。
可以見(jiàn)到的是，在3月22日午間發(fā)布2020年全年業(yè)績(jì)后，雅生活服務(wù)的股價(jià)直線(xiàn)拉升，截至收盤(pán)，漲幅7.73%，報每股31.35港元。
不過(guò)，以最新業(yè)績(jì)計算，雅生活服務(wù)的市盈率為25.15倍，相較于同樣是百億營(yíng)收規模的其他物業(yè)管理企業(yè)有著(zhù)較大的差距，其中如碧桂園服務(wù)市盈率70.94倍，恒大物業(yè)市盈率51.74倍，
從投資者轉述的情形看，黃奉潮對此頗為不甘。
雙千億平臺
2020年，正好是雅生活服務(wù)上市后的第三年，亦是雅生活服務(wù)三年規劃的收官之年。
“記得2018年IPO的時(shí)候，我們營(yíng)收才17億元，利潤3億元，如今營(yíng)收已經(jīng)達到100億元，利潤也達到了18億元?！鄙鲜鐾顿Y者轉述黃奉潮的話(huà)，“3年增長(cháng)了5.8倍?！?/p>
黃奉潮將過(guò)去三年高速發(fā)展成績(jì)，歸功于戰略定位、團隊執行力?！翱梢哉f(shuō)按照公司整體發(fā)展戰略，過(guò)去三年是實(shí)現了說(shuō)得到、做得到?！?/p>
按照投資者轉述的管理層描述，在新的起點(diǎn)，雅生活服務(wù)管理層亦為自身定下了較高的增長(cháng)目標，每年40%以上的復合增長(cháng)?！把派钜幠?huì )保持高速增長(cháng)，收入規模會(huì )增長(cháng)40%以上，三年翻兩番?！?/p>
據透露，2020年，雅生活服務(wù)第三方拓展面積（不含收并購）是4500萬(wàn)平方米，而2021年定下的目標是內生式增長(cháng)合約面積接近1億平方米。
“一方面有來(lái)自股東穩定的面積的增長(cháng)，占到20%到30%，另外一方面也來(lái)自市場(chǎng)拓展的驅動(dòng)，希望每年能增長(cháng)合約面積60%到70%”投資者轉述指出，雅生活服務(wù)會(huì )將主力放在第三方拓展上。
而按照管理層的表述，2020年年底并表口徑的在管面積是3.6億平方米，在2021年底會(huì )達到4.7億平方米，這里面除了新收購的企業(yè)并表，通過(guò)轉換，也會(huì )產(chǎn)生接近6000萬(wàn)平方米的面積補充。
未來(lái)，在不考慮收并購帶來(lái)的面積增長(cháng)的情況下，雅生活服務(wù)每年會(huì )保持在7000萬(wàn)平方米到8000萬(wàn)平方米的增長(cháng)。到2023年，雅生活服務(wù)整體營(yíng)收要達到260億元至300億元。
但規模增長(cháng)僅為實(shí)質(zhì)目標，上述投資者稱(chēng)雅生活服務(wù)在今次業(yè)績(jì)會(huì )上重點(diǎn)介紹的是其新的三年戰略規劃。在2021年，雅生活服務(wù)的戰略是打造平臺，通過(guò)搭建產(chǎn)業(yè)平臺、創(chuàng )新業(yè)務(wù)平臺，在產(chǎn)業(yè)端孵化新的產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng )新公司等。要將雅生活服務(wù)打造成為資本+人才+科技的密集型公司。
雅生活服務(wù)提出了一個(gè)具體戰略，其成為“雙千億”平臺戰略，即首先實(shí)現雅生活服務(wù)上市平臺的市值千億，以及在對創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)鏈的投資下，孵化出新的千億產(chǎn)業(yè)平臺，甚至可能分拆上市。
“預計在未來(lái)3到5年內，將會(huì )有兩到三家新的產(chǎn)業(yè)公司分拆獨立上市，這是雅生活在未來(lái)三年發(fā)展規劃里面的新目標?！蓖顿Y者轉述黃奉潮的話(huà)稱(chēng)。
增長(cháng)的路徑
值得注意的是，在過(guò)去的3年，雅生活服務(wù)的業(yè)績(jì)增長(cháng)，依賴(lài)的是管理規模的增長(cháng)。
截至2020年末，雅生活服務(wù)的在管面積與合約面積（不含咨詢(xún)顧問(wèn)及參股公司面積）分別為3.7億平方米、5.2億平方米，較上年增長(cháng)112.3%及74.9%。若計入咨詢(xún)顧問(wèn)及參股公司合約面積，集團在管面積已超過(guò)5.6億平方米，合約面積突破7.1億平方米。
其中，更是以傳統物業(yè)管理服務(wù)收入占據大頭。數據顯示，雅生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù) “三大業(yè)務(wù)”收入分別為64.8億元、10.5億元，24.9億元，三項收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。
三項業(yè)務(wù)中，亦是物業(yè)管理服務(wù)的增長(cháng)速率最快，同比增長(cháng)129.1%，業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)則分別增長(cháng)116.9%及37.5%。
上述投資者表示，未來(lái)這部分規模增長(cháng)依然會(huì )是推動(dòng)雅生活服務(wù)業(yè)績(jì)增長(cháng)的重點(diǎn)。據表示，雅生活希望通過(guò)每年增長(cháng)合約面積60%到70%支撐物業(yè)管理服務(wù)的高復合增長(cháng)，維持收入占比在50%至60%、業(yè)主增值服務(wù)維持在10%至15%、外延增值服務(wù)穩步增長(cháng)，但占比可以稍微下降。
此外值得一提的是，業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )同日，雅生活服務(wù)公告表示其斥資約11.77億元收購獲通過(guò)，以認購增發(fā)等形式獲得五家環(huán)衛服務(wù)公司股權。管理層提及，在這部分的收入占比未來(lái)亦將達到10%左右，到2023年達到20%到30%的營(yíng)收占比。
“2020年布局的城市服務(wù)，未來(lái)三年會(huì )是雅生活的重要增長(cháng)點(diǎn)，每年增長(cháng)會(huì )超過(guò)20%到30%?！贬槍@部分業(yè)務(wù)，管理層指出在2021年將以孵化為主，2022年進(jìn)入整合期，到2023年，進(jìn)入發(fā)展成熟期，將城市服務(wù)作為智慧城市運營(yíng)的產(chǎn)業(yè)平臺，來(lái)打通上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，整合金融、科技、產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成聯(lián)盟。
物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)再加上城市服務(wù)，這幾個(gè)板塊將驅動(dòng)雅生活服務(wù)未來(lái)收入的增長(cháng)。這是雅生活服務(wù)未來(lái)三年需要打造好的產(chǎn)業(yè)平臺。
另一方面，雅生活服務(wù)亦要發(fā)展創(chuàng )新領(lǐng)域，即如社區商業(yè)方面的資源開(kāi)發(fā)，譬如家政、托育、社區養老、社區團購等等。
“雅生活服務(wù)將會(huì )集中大部分的資源和凈利，投放在社區經(jīng)濟里面?！惫芾韺觽儗@個(gè)方向寄予了厚望，并認為在這些創(chuàng )新業(yè)態(tài)里面，將會(huì )孵化出千億市值的新產(chǎn)業(yè)公司。
判斷的根據，一方面是國家鼓勵頭部物業(yè)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)研究，另一方面，雅生活服務(wù)具備規?；A，并孵化了一定數字化能力。
管理層具體舉例，如家政，與物業(yè)黏度高，同時(shí)具有專(zhuān)業(yè)性及剛性需求，與物業(yè)結合的市場(chǎng)寬度、廣度都可觀(guān)；如幼教，雅生活服務(wù)已與教育集團成立合資公司去打造幼教品牌。
“當品牌力和產(chǎn)品力打造出來(lái)后，雅生活服務(wù)會(huì )快速擴張?！鄙鲜鐾顿Y人表示，雅生活服務(wù)還會(huì )在公建類(lèi)物業(yè)的方面發(fā)展創(chuàng )新業(yè)態(tài)。
他援引雅生活服務(wù)管理層看法：“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產(chǎn)，中期發(fā)展是看市場(chǎng)，而長(cháng)期發(fā)展應該是平臺。
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