商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
最近在整理一些案頭資料和整理數據，翻看到了2020年的汽車(chē)銷(xiāo)售數據，不看不知道，一看令我非常震驚。
截止至2020年11月，我國當年的轎車(chē)、SUV、MPV等三類(lèi)家用常規汽車(chē)的銷(xiāo)售量已達到了500萬(wàn)輛。
而二手車(chē)市場(chǎng)也非?？鋸?，2020年11月全國的二手車(chē)交易量157.38萬(wàn)輛，與2019年同比增長(cháng)13.7%，連續4個(gè)月同比實(shí)現兩位數增長(cháng)，1~11月累計交易量1263.4萬(wàn)輛二手車(chē)。
至2020年6月，全國汽車(chē)保有量達2.7億輛，占機動(dòng)車(chē)總保有量的75%。共有12個(gè)城市汽車(chē)保有量超過(guò)300萬(wàn)輛，汽車(chē)保有量超過(guò)200萬(wàn)輛城市31個(gè)，汽車(chē)保有量超過(guò)100萬(wàn)輛的城市共有69個(gè)。而北京超過(guò)600萬(wàn)輛、成都超過(guò)500萬(wàn)輛，分列全國前兩位。
車(chē)好買(mǎi)，但停車(chē)難，這會(huì )是未來(lái)多數人將面臨的問(wèn)題。我國的停車(chē)設施建設速度明顯滯后于汽車(chē)保有量增長(cháng)速度，停車(chē)位供給缺口巨大。至2020年全國停車(chē)位數量已近1.19億個(gè)，若汽車(chē)保有量以近五年的復合增速持續增長(cháng)，不出數年，我國民用汽車(chē)保有量將達到2.9億輛左右，與停車(chē)位的比例僅為1：0.4，配比嚴重偏低。停車(chē)位難求，將成為社會(huì )性需求。
所以，布局停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)，將會(huì )是有著(zhù)剛性需求的大產(chǎn)業(yè)。從土地坪效而言，停車(chē)場(chǎng)的土地單小時(shí)產(chǎn)值遠高于寫(xiě)字樓與商場(chǎng)。寫(xiě)字樓每平米每日租金也就20元，而同地段的停車(chē)場(chǎng)租金每平米每日可達50元起。投入成本遠遠低于寫(xiě)字樓，傳統停車(chē)場(chǎng)停50輛車(chē)按設計需要1650平方米，而采用露天電梯塔式立體停車(chē)只需50平方米，可以做到每平方米停放一輛小車(chē)。從工程造價(jià)方面來(lái)比較，同樣以50個(gè)車(chē)位計算，傳統建設需約750萬(wàn)元，立體停車(chē)建設造價(jià)僅400萬(wàn)元。因為立體車(chē)庫使用了機械式自動(dòng)升降停車(chē)設備，分若干排，最高可以建造25層。車(chē)輛停放在停車(chē)臺后，機器自動(dòng)將車(chē)輛升至適當的層面，再將車(chē)輛和停車(chē)臺移到層面處。存一輛車(chē)的時(shí)間一般不會(huì )超過(guò)兩分鐘。取車(chē)時(shí)只需按程序將車(chē)的位置自動(dòng)降到地面即可。
再輔以技術(shù)手段，以智能化、電動(dòng)化、網(wǎng)聯(lián)化、共享化的形式，足以形成未來(lái)停車(chē)場(chǎng)發(fā)展的新趨勢。
如果深度挖掘，除了停車(chē)管理之外，還可以衍生出美容及零售服務(wù)、精準營(yíng)銷(xiāo)推廣業(yè)務(wù)、汽車(chē)信息安保服務(wù)、保險服務(wù)、商品推送服務(wù)等多方面內容。而且國內現有商業(yè)項目以及大批存量地產(chǎn)，最符合停車(chē)場(chǎng)業(yè)態(tài)的資源對接，不但能夠有效的化解城市交通停泊壓力，更能夠獲得政府補貼，有效減輕開(kāi)發(fā)商或運營(yíng)商的資金壓力。
一、技術(shù)實(shí)現建議要點(diǎn)
技術(shù)實(shí)現路徑分為兩塊，首先是最重要的選址，即對有使用價(jià)值或能產(chǎn)出長(cháng)遠效益的商業(yè)項目或存量商業(yè)項目進(jìn)行價(jià)值分析。其次是停車(chē)場(chǎng)建設、改造、運營(yíng)技術(shù)實(shí)現路徑。
1、選址
（1）針對重點(diǎn)商務(wù)地區、老舊居?。ㄐ。﹨^、大型醫院和學(xué)校等現狀停車(chē)供需矛盾突出的重點(diǎn)地區，制定片區停車(chē)綜合改善方案，包括挖掘停車(chē)潛力、規范停車(chē)秩序、調整停車(chē)收費、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合措施，具體可分為四類(lèi)：
A、調查調研片區現狀停車(chē)供需關(guān)系及存在問(wèn)題。
B、提出挖掘停車(chē)潛力、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合改善方案。
C、提出共享利用停車(chē)設施、規范停車(chē)收費和秩序管理等措施。
（1）對商圈一定要區分增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。對城市商業(yè)及該商圈內存量商業(yè)未來(lái)停車(chē)場(chǎng)供應量要有理性認識并合理預測，切莫拍腦袋亂投資。
（3）汽車(chē)保有量、增長(cháng)量與人口密度，這也是測評停車(chē)場(chǎng)能夠是否長(cháng)期獲得穩定收益的根本因素，一定要有充分的調研、遠見(jiàn)與相應技術(shù)手段作為支撐。
（4）政策選址。一定要找到懂政策、懂法律、了解規劃的商業(yè)復合型人才來(lái)進(jìn)行，能否按照停車(chē)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求，研究制定停車(chē)收費、經(jīng)營(yíng)管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。按照規范停車(chē)秩序的要求，研究制定嚴格停車(chē)執法管理的政策。按照智能化信息化的要求，研究制定推廣應用停車(chē)新科技的政策。這本身就是一項復合型要求，單純做住宅土地拓展、投資的人沒(méi)有這個(gè)敏感性。
A、提出各類(lèi)停車(chē)設施的價(jià)格管理政策。
B、提出推動(dòng)停車(chē)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策。
C、提出加強停車(chē)執法管理政策。
2、停車(chē)場(chǎng)建設技術(shù)實(shí)現路徑
（1）停車(chē)場(chǎng)研究中一般對于停車(chē)場(chǎng)的劃分標準共有5類(lèi)，分別為：
A、按停車(chē)車(chē)輛性質(zhì)分為機動(dòng)車(chē)車(chē)停車(chē)和非機動(dòng)車(chē)停車(chē)。
B、按停放位置分為路上停車(chē)場(chǎng)、路邊停車(chē)場(chǎng)和路外停車(chē)場(chǎng)。
C、按建筑類(lèi)型分為地面停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)和地上停車(chē)樓。
D、按管理方式分為免費停車(chē)場(chǎng)、限時(shí)（免費）停車(chē)場(chǎng)和收費停車(chē)場(chǎng)。
E、按服務(wù)對象分為公共停車(chē)場(chǎng)、配建停車(chē)場(chǎng)和專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)。
理解了分類(lèi)，就能夠有效對于擬投資的項目進(jìn)行清晰的甄別。
（2）停車(chē)場(chǎng)建設形態(tài)實(shí)現路徑
這個(gè)一般是按照國標規范來(lái)進(jìn)行建設，但需要注意的是對于停車(chē)當量一定要因地制宜的進(jìn)行評估后進(jìn)行規劃、建設和改造。在停車(chē)誘導系統中也需要按照實(shí)地結合的模式來(lái)設計，切莫以一刀切的標準來(lái)統一落地各項目，否則會(huì )出現極大的安全隱患。
A、地下車(chē)庫每車(chē)位面積按35平方米計算，10000/35=285.7，即10000平方米車(chē)庫可設285個(gè)車(chē)位。室外露天停車(chē)場(chǎng)每車(chē)位按25平方米計算，10000/25=400，即地上10000平方米車(chē)場(chǎng)可設400車(chē)位。
B、排列方式的不同也會(huì )致使盈收不同。
C、平面設計汽車(chē)坡道按平面形式可分為直線(xiàn)坡道、曲線(xiàn)坡道、直線(xiàn)曲線(xiàn)混合坡道、螺旋坡道(二層以上)等，剖面設計小型車(chē)汽車(chē)坡道的最大坡度也各有不同。實(shí)踐中直線(xiàn)緩坡不如曲線(xiàn)緩坡實(shí)用,一是因為曲線(xiàn)緩坡(2.4m)比直線(xiàn)緩坡(3.6m)可以更短,二是曲線(xiàn)緩坡更平滑,更舒適。
D、商業(yè)項目或存量商業(yè)項目中的停車(chē)場(chǎng)應根據項目定位特點(diǎn)進(jìn)行測算，并考慮規劃、開(kāi)發(fā)、分期建設、改造。不但要選取合理柱網(wǎng)形式，盡量地上、地下統一柱網(wǎng)，提高地庫效率。還要充分利用退縮條件，把地庫退縮線(xiàn)做到最大，增加停車(chē)效率等。
E、需要了解我國對于汽車(chē)標準，并進(jìn)行應對測算。
（3）停車(chē)需求計算
停車(chē)需求預測在世界上許多大城市進(jìn)行不少的研究，各國國情不同，城市發(fā)展形態(tài)不同，經(jīng)濟增長(cháng)不同，停車(chē)預測模式也不同，計算方法差異較大?？偨Y起來(lái)大致有停車(chē)生成率模型、相關(guān)分析模型、概率分布模型、交通量-停車(chē)需求模型以及靜態(tài)交通發(fā)生率模型等五類(lèi)預測方法。每種方法均有其特性和適用模型，但其中的內容冗長(cháng)復雜，不在此展開(kāi)。
（4）信息技術(shù)實(shí)現路徑
建設項目停車(chē)信息綜合管理服務(wù)平臺，建立統一的數據接口和交換機制，統一管理全部停車(chē)泊位信息與使用數據。加強停車(chē)信息的互聯(lián)互通，強化停車(chē)數據挖掘分析與多樣化信息發(fā)布，為企業(yè)停車(chē)管理提供決策支持信息，為市民日常出行提供停車(chē)服務(wù)信息。結合電子停車(chē)收費技術(shù)，建設停車(chē)誘導指示系統，提高停車(chē)設施管理與利用效率。目前國內相關(guān)領(lǐng)域主要集中在11個(gè)領(lǐng)域，均可在各個(gè)維度進(jìn)行合作接觸：
B、傳感器供應商
D、芯片供應商
E、智能駕駛方案和算法提供商
G、語(yǔ)音交互
H、智能中控
J、ADAS執行
K、車(chē)企
二、資金實(shí)現路徑
但最終只有一個(gè)問(wèn)題，錢(qián)從哪里來(lái)？按照目前我所收集到的政策信息來(lái)看，主要是以四大類(lèi)模式來(lái)進(jìn)行。
1、特許經(jīng)營(yíng)
即部分城市可將某一區域范圍內政府投資建設的公共停車(chē)設施資源（包括路內停車(chē)設施）進(jìn)行打包，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式，委托給專(zhuān)業(yè)停車(chē)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。
2、經(jīng)營(yíng)權抵押
對于各項規定新建、改擴建的停車(chē)設施，建設單位均可以按規定辦理產(chǎn)權、經(jīng)營(yíng)權登記。建設單位在取得所有權或經(jīng)營(yíng)權后，可進(jìn)行抵押或有償轉讓。同時(shí)鼓勵金融機構對停車(chē)設施經(jīng)營(yíng)權預期收益提供質(zhì)押貸款，支持利用相關(guān)收益作為還款來(lái)源。
部分城市會(huì )由政府每年安排一定的專(zhuān)項資金，并以車(chē)位異地建設補償金、特許經(jīng)營(yíng)權轉讓收入等為補充，專(zhuān)項用于公共停車(chē)場(chǎng)建設。但此類(lèi)財政出資建設停車(chē)場(chǎng)的，優(yōu)先滿(mǎn)足醫院等公益性建筑的停車(chē)需求。對非財政出資新建公共停車(chē)場(chǎng)，可給予一定比例的獎勵。具體獎勵標準結合當地實(shí)際，根據停車(chē)設施分類(lèi)、土地類(lèi)別進(jìn)行成本測算后確定。
4、其他融資支持
（2）發(fā)行項目收益票據和資產(chǎn)支持票據來(lái)進(jìn)行公共停車(chē)場(chǎng)建設經(jīng)營(yíng)進(jìn)行結構化融資。
（3）以企業(yè)債券、項目收益債券、公司債券等方式建設經(jīng)營(yíng)公共停車(chē)場(chǎng)。
（4）以采用政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式，政府投入公共資源產(chǎn)權，與社會(huì )資本共同開(kāi)發(fā)建設，并采取放棄一定時(shí)期的收益權來(lái)開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)。
其實(shí)最近很多做資產(chǎn)管理的朋友都在抱怨沒(méi)有好的項目，我總是和他們開(kāi)玩笑，說(shuō)他們要么是當二房東，要么是去買(mǎi)生鮮蔬菜，做的事情毫無(wú)技術(shù)含量。而停車(chē)場(chǎng)這種一本萬(wàn)利的生意卻沒(méi)有關(guān)注到，實(shí)在是可惜。
所以本文的目的在于拋磚引玉，期望有著(zhù)更多的朋友、資本能夠看到這一個(gè)充滿(mǎn)無(wú)限前景的市場(chǎng)，為大家提供更好、更便捷的生活服務(wù)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
