觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
考慮到目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長(cháng)速度，因此不會(huì )強求過(guò)低的負債率。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年末登陸港交所的大唐地產(chǎn)，交出了上市后第一份年報。
3月16日下午披露的年報顯示，2020年，大唐地產(chǎn)確認銷(xiāo)售收入約為105.88億元，同比增長(cháng)30.6%，錄得凈利潤9.5億元，同比增長(cháng)51.4%；擁有人應占凈利潤為7.15億元。
絕大部分的閩系房企，都難以避免快速發(fā)展所面臨的“高負債”難題。去年末，大唐地產(chǎn)順利過(guò)會(huì )，也被認為得益于負債指標的改善。
在2017年，大唐地產(chǎn)的凈負債率曾高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內凈負債率從1087.9%下降至119.2%，下降幅度超過(guò)900個(gè)點(diǎn)。
得到上市后的資本金補給，大唐地產(chǎn)最新的負債指標有了更進(jìn)一步的優(yōu)化和改善。年報顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負債率約為58.7%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率約為77.7%，現金短債比為1.3倍，已有兩項指標滿(mǎn)足央行“三道紅線(xiàn)”標準。
不過(guò)，對于一家中型房企來(lái)說(shuō)，保持規模增長(cháng)同樣重要。
一位參與了大唐地產(chǎn)業(yè)績(jì)會(huì )的投資者向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，考慮目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長(cháng)速度，因此不會(huì )強求過(guò)低的負債率，會(huì )維持兩項指標在線(xiàn)內，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率控制在80%以?xún)鹊乃健?/p>
按照大唐地產(chǎn)的計劃，是通過(guò)四年時(shí)間實(shí)現千億銷(xiāo)售目標，邁入行業(yè)前五十強。
千億目標
大唐地產(chǎn)的目標，是在“十四五”期間，達到千億的銷(xiāo)售金額。
但對目前規模仍在400億陣營(yíng)的大唐地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，到達千億還有漫長(cháng)一段路，是否有足夠土儲的支撐顯得尤為重要。
年報顯示，截止2020年末，大唐地產(chǎn)在海西、北部灣、京津冀、長(cháng)江中游、長(cháng)三角及成渝大經(jīng)濟區共擁有123個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的地產(chǎn)項目， 土儲總建筑面積約2044萬(wàn)平方米。
其中，已竣工供出售物業(yè)134萬(wàn)平方米，持作投資的可租用面積17 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)1893萬(wàn)平方米。
于年報中，大唐地產(chǎn)清晰闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的規劃，即遵循“2+1+X”的區域戰略布局：2即深耕聚焦海西、 北部灣2個(gè)城市群；1是指重點(diǎn)拓展的長(cháng)三角區域；X則是對成渝、長(cháng)江中游等經(jīng)濟優(yōu)質(zhì)的都市圈進(jìn)行慎重布局。
長(cháng)三角區域是大唐地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區域之一。也是在2021年，為了充分發(fā)揮上海資金、人才集聚等優(yōu)勢，大唐地產(chǎn)在上海設立總部。
期內，2020年，大唐地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛和合資合營(yíng)等多種拿地方式，共新增44幅地塊，總建面約839萬(wàn)平方米，新進(jìn)14個(gè)城市。僅在長(cháng)三角區域，其新增土儲就達到169萬(wàn)平方米，占年度新增土儲比例的20%。
上述投資人表示，大唐地產(chǎn)的拿地方式，包括招拍掛、城市更新、收并購及產(chǎn)城聯(lián)合四種，會(huì )根據自身在區域當地的條件進(jìn)行差別化拿地。
具體來(lái)看，在新拓展的長(cháng)三角區域，大唐地產(chǎn)將以公開(kāi)市場(chǎng)招牌掛為主，并積極跟當地具備優(yōu)勢的企業(yè)進(jìn)行合作，盡快提升市場(chǎng)占有率；對其深耕的海西、北部灣區域，由于自身具備資源優(yōu)勢、運營(yíng)優(yōu)勢和品牌黏性，則會(huì )多渠道采取城市更新、產(chǎn)城聯(lián)合，以及和當地政府形成的安置商品房的獲地模式。
對于所有的企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年都將面臨集中供地政策下的拿地調整。
3月初，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次”的消息開(kāi)始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(cháng)春、寧波、青島和長(cháng)沙。
在大唐地產(chǎn)管理層看來(lái)，集中供地政策也是中型房企的“機會(huì )”。
“大型房企很難同時(shí)參與多塊土地的競爭，中型房企有更多選擇的余地，更有利于投資研判強的房企?！惫芾韺颖硎?，大唐地產(chǎn)會(huì )全面協(xié)調好資金和整體融資計劃，通過(guò)集團統籌進(jìn)行跨區域的調撥資源，利用好各城市的錯峰拍地時(shí)間，統籌各城市公司資源。
上述投資者稱(chēng)，業(yè)績(jì)會(huì )中，大唐地產(chǎn)管理層數次提及會(huì )堅持“合作”的策略。自然，作為一家有規模擴張訴求的房企，合作是一種能夠快速擴大規模的方式。
“我們堅持開(kāi)放、合作，一般在合營(yíng)項目中，對權益比的要求是不低于30%，會(huì )具體項目具體分析。目前公司整體權益比約為50%，未來(lái)在這個(gè)基礎上有所提升?！?/p>
據透露，大唐地產(chǎn)要求未來(lái)新獲取項目中保證至少40%的并表權，以維持公司正常的營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)。
負債取舍
對一家民企來(lái)說(shuō)，規模與負債往往難兩全。
過(guò)去發(fā)展的幾年，大唐地產(chǎn)也面臨“高負債”困境。
2017年，大唐地產(chǎn)的凈負債率甚至高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內凈負債率從1087.9%下降至119.2%。
2020年下半年，央行根據“三道紅線(xiàn)”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長(cháng)規模，進(jìn)一步對房企的負債規模作出限制，這也使得高杠桿的增長(cháng)模式難以為繼。
規則為大家所熟知：依據杠桿水平高低設置三條紅線(xiàn)，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過(guò)100%、現金短債比小于1倍。
央行根據上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長(cháng)規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解于年報獲悉，于2020年末，大唐地產(chǎn)上述三個(gè)指標均有所優(yōu)化提升，兩項指標已達到央行要求的標準。
具體來(lái)看，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負債率約為58.7%，2019年末為119.2%；資產(chǎn)負債率為83.2%，2019年末為91.7%；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率約為77.7%，2019年末為87%；現金短債比為1.3倍，2019年末為0.96倍。
三項指標中，大唐地產(chǎn)僅有剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率尚未達標。不過(guò)，在目前這個(gè)階段，大唐地產(chǎn)還要保持一定的規模發(fā)展速度，并不會(huì )強求過(guò)低的負債率。
據投資者透露，大唐地產(chǎn)今年的目標是繼續保持兩個(gè)指標在線(xiàn)內：保持剔除預收款后的資產(chǎn)負債率80%左右，凈負債率不超過(guò)90%，現金短債比1.3倍左右的水平。
數據顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)擁有現金及銀行結余約為56.6億元（2019年末為41億元），總借貸（包括計息銀行貸款及其他借款）約為103.1億元，2019年末約為77.7億元，增加25.4億元，同比增長(cháng)32.69%。
“我們要求有息負債總量年增幅控制在10-15%，銷(xiāo)售回款覆蓋有息負債，最低現金水平保證未來(lái)三個(gè)月的全口徑支出?！?/p>
在大唐地產(chǎn)看來(lái)，這是權衡下的綜合考量。畢竟，在目前的發(fā)展階段，公司需要在考慮安全的同時(shí)達到一定增速。
“4年左右到千億，未來(lái)3-4年保持在25%-30%左右的增長(cháng)?！?/p>
管理層表示，一方面，公司會(huì )保持兩條線(xiàn)內即10-15%的有息負債增長(cháng)；另一方面，則是通過(guò)加快運營(yíng)的周轉速度等方式貢獻一部分增長(cháng)率。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
