投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記(ID:ziguanshidai)
前兩天，房產(chǎn)稅幾乎刷屏了所有人的朋友圈。我相信大家都有以下一連串的問(wèn)題：
哪些城市會(huì )納入試點(diǎn)？落地會(huì )有多快？征收覆蓋面有多廣？稅率怎么定，對剛需會(huì )不會(huì )構成打擊？會(huì )不會(huì )全國聯(lián)網(wǎng)征收？對房?jì)r(jià)有什么影響……
本文主要想和大家探討：未來(lái)房地產(chǎn)稅的“稅率”可能是多高？
其實(shí)，我們最可能的學(xué)習對象，新加坡、香港、德國、美國，房產(chǎn)稅其實(shí)都遠沒(méi)有大家想象的高！
新加坡房產(chǎn)稅征收規則
稅基：物業(yè)年值，即政府每年評估你的房子合理的租金是多少，就叫物業(yè)年值！
稅率：根據房屋物業(yè)年值實(shí)行累進(jìn)稅率，其中自住房年值≤8000免征。
解讀：比如政府認為你的房子今年合理的租金是1萬(wàn)塊新幣。如果你自住，那么你今年的房產(chǎn)稅就是10000-8000=2000×4%=80新幣；如果你不自住，不管出租與否，房產(chǎn)稅10000×10%=1000新幣。事實(shí)上絕大部分新加坡居民房產(chǎn)稅比水電費都低！
香港房產(chǎn)稅（差餉）征收規則
稅基：租金評估值，類(lèi)似新加坡物業(yè)年值
稅率：5%
解讀：香港的房產(chǎn)稅叫差餉稅。所有類(lèi)別的房產(chǎn)物業(yè)，包括私人、公營(yíng)（香港有50%的人住在公營(yíng)房屋），無(wú)論是自用還是出租或空置，其計算方式和稅率是沒(méi)有差別的。都是租金評估值×5%。事實(shí)上香港差餉稅平均只占家庭支出的2%
德國房產(chǎn)稅（住房土地稅）征收規則
德國沒(méi)有嚴格意義上的房產(chǎn)稅，類(lèi)似的稅種只有住房土地稅，每年征收，并且各州不同。
新芽聯(lián)系德國同學(xué)得到其在柏林的一套80平房屋，一年土地稅330歐元。而這套房子如果出租的話(huà)，一年能有9000歐元收入。
我們再看一組數據：德國2015年土地稅共征收132億歐元，人口0.85億，存量住房4170套。也就是戶(hù)均征收316歐元。人均征收155歐元。對比2015年德國工人人均年收入44000歐元，這316歐元和沒(méi)交有啥區別？
美國房產(chǎn)稅征收規則
其實(shí)，在很多關(guān)心房產(chǎn)稅的國人眼里，一直想要對比的就是美國的房產(chǎn)稅政策。
美國的政策是，不管房子在哪、面積多大、幾套房、都要繳納房地產(chǎn)稅。我們以2017年為例全美普查數據為例：
美國當地的政府會(huì )找專(zhuān)業(yè)評估員，對片區內的每套房屋進(jìn)行價(jià)值評估，估算出來(lái)的這個(gè)數值就是當年要交的房產(chǎn)稅的基數。
各州稅率不同，集中在0.27%~2.35%之間。事實(shí)上，美國房產(chǎn)稅雖然不低，但絕沒(méi)有大家想象的高。2017年美國政府全美普查數據顯示，當年美國家庭房產(chǎn)稅支出中位數為2149美元，而當年美國家庭收入中位數61372美元。房產(chǎn)稅只占家庭收入的3.5%。
其實(shí)，在23號之前，新芽就經(jīng)?？吹揭环N看法：
姑且把它叫做“土地出讓金替代論”
這個(gè)論調，我認為非常有問(wèn)題！
如果真的按這樣的說(shuō)法，北上深，隨隨便便一套房子價(jià)值600萬(wàn)，意味著(zhù)大家隨隨便便要交6~12萬(wàn)的房產(chǎn)稅！
而事實(shí)上北上深大量剛需，一邊掏空了6個(gè)荷包、一邊省吃檢用天天996還著(zhù)房貸，你讓他們額外一年再掏6萬(wàn)塊錢(qián)是什么概念？那不是更讓他們不敢消費、不敢生娃。這將徹底成為很多壓倒很多剛需客最后的一根稻草！以后誰(shuí)還敢買(mǎi)房？
征稅，不是簡(jiǎn)單地看“政府需要多少錢(qián)”，而是要看老百姓的承受能力。
假設參照房產(chǎn)稅相對較高的美國，以上海開(kāi)征為例，同年上海家庭收入中位數為16.7萬(wàn)。按比例16.7萬(wàn)×3.5%=5845元，另我國已經(jīng)征收了一次土地土地出讓金，等于已交70年土地租金（否則請告訴我土地出讓金是什么鬼？）再減免一半，也就意味著(zhù)上海一個(gè)家庭房產(chǎn)稅中位數應小于3000元！即應小于1.75的占比！
其實(shí)，即便3000元，也已經(jīng)到了北上廣深普通承受的極限！
房產(chǎn)稅的出臺目的之一，肯定是打擊炒房行為，但打擊炒房的目的不就是為了保障剛需嗎？如果房產(chǎn)稅的出臺反而會(huì )傷害到剛需，那豈不是和目的背道而馳！
至于保護剛需的措施，無(wú)非就是：
1、普遍開(kāi)征，但是征收稅率低，且有一系列的減免措施，比如和生育掛鉤；
2、人均X面積免征、X套免征、或者評估價(jià)多少以?xún)让庹?、累進(jìn)稅率。
總之，房產(chǎn)稅一定不會(huì )太高，且在很長(cháng)時(shí)間內，土地出讓金無(wú)可替代！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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