作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

8月，房企中報季。

相比以往，今年中報發(fā)布的背景尤其艱難。

事實(shí)上，上市房企不斷拖后中報發(fā)布日期，并在最后幾日扎推發(fā)布，已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。

不過(guò)，寶龍還是一如既往的喜歡趕早。

既然發(fā)的早，那就分析分析寶龍，也好給后面的房企參考下。

01

出乎意料的業(yè)績(jì)

眾所周知，今年政策的手已經(jīng)伸到拿地監管、二手房停貸、市場(chǎng)秩序整治等領(lǐng)域，房企的日子并不好過(guò)，反應到中報業(yè)績(jì)上平平，甚至遠低于市場(chǎng)預期。

以往我們形容房企業(yè)績(jì)差，通常用到的詞語(yǔ)是“增收不增利”?，F在用“增收不增利”來(lái)形容陸續發(fā)出的房企中報，顯然是不夠用了。

因為，業(yè)績(jì)變臉的上市房企實(shí)在太多了。

相較而言，寶龍地產(chǎn)交的期中考成績(jì)單過(guò)于顯眼了。

顯眼在哪呢？

說(shuō)幾組上半年的數據：

營(yíng)收增長(cháng)了20.7%，算是不錯的成績(jì)了吧，但是凈利潤增速比營(yíng)收快了1倍多，而歸母凈利潤增速比營(yíng)收快了近3倍。

其實(shí)，業(yè)績(jì)摘要里還漏了個(gè)本該顯眼的數據：寶龍的毛利潤率35.2%，放在行業(yè)里絕對屬于第一梯隊，預估比行業(yè)同期整體毛利率要高出10個(gè)點(diǎn)左右。

請記住，這是在2021年，這是2021年中報的數據，放在這樣的時(shí)間背景下，這是要讓其他房企有多羨慕呀。

房地產(chǎn)的特性決定了房企中報的數據其實(shí)滯后于市場(chǎng)真實(shí)情況，因此炸天團更樂(lè )于用當下的合約銷(xiāo)售反應該房企的真實(shí)狀態(tài)。

寶龍上半年68.2%的合約銷(xiāo)售金額增速，已經(jīng)遠高于國家統計局公布的上半年商品房銷(xiāo)售額38.9%的增速。

而以寶龍年初定下的1050億元銷(xiāo)售目標來(lái)看，半年KPI完成度已經(jīng)過(guò)半，優(yōu)秀。

還有個(gè)極容易忽視的細節是寶龍的銷(xiāo)售面積同比增加約65.4%，金額的增速要快于面積的增速。

在市場(chǎng)下行的背景下，寶龍并未選擇降價(jià)換量的方式完成KPI，反倒是銷(xiāo)售均價(jià)上漲了，這是有多大的自信呀。

當然，自信也來(lái)源于三道紅線(xiàn)下的財務(wù)狀況。

這張摘取自中報業(yè)績(jì)會(huì )上的PPT截圖，告訴我們一個(gè)事實(shí)：

三道紅線(xiàn)寶龍很健康，也很芳華，是家三道紅線(xiàn)全部達標的綠檔房企。

關(guān)于這一點(diǎn)，投資人很喜歡，直接用腳投票，在今年上半年，地產(chǎn)股普遍下跌30%的背景下，寶龍地產(chǎn)逆勢上漲了一大波。

很顯然，寶龍董事會(huì )應該也很高興，表現就是中報派息了，且派息額同比大漲約50%。

如此皆大歡喜，典型的房企優(yōu)等生。

02

重新認識寶龍

寶龍，入行很早，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有些名氣。

不過(guò)，彼時(shí)外界對于寶龍的認知并不清晰，原因很簡(jiǎn)單。

寶龍開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目大都在三四線(xiàn)城市，又以福建居多，只能說(shuō)是聽(tīng)說(shuō)過(guò)其名號。

不過(guò)，寶龍既然是條龍，那就不會(huì )甘于一隅的發(fā)展。

11年前，寶龍將總部搬遷至風(fēng)大浪高的上海，開(kāi)始了呼風(fēng)喚雨的時(shí)刻。

事實(shí)證明，上海才真應該算是寶龍的龍興之地。

自2013年起，寶龍以上海為中心、深耕長(cháng)三角，并將一二線(xiàn)城市作為其轉型的主戰場(chǎng)。

當時(shí)間來(lái)到2020年，新冠疫情突如其來(lái)，許華芳站在2021年回望寶龍，萬(wàn)分感謝這些年對“深耕長(cháng)三角”戰略的堅定執行：

業(yè)績(jì)達標的很大核心是沒(méi)有踩到什么坑。

深耕長(cháng)三角戰略的成功，也讓寶龍有了復制這份成功的沖動(dòng)。

炸天團注意到，在寶龍的新五年規劃里，“1+1+N”被確立為寶龍的新發(fā)展戰略。

第一核心仍然是以上海為中心的長(cháng)三角，不過(guò)不再是唯一的核心，粵港澳是第二核心。

很快，我們就在中報中就看到了這一變化：

在其上半年510億元的新增可售貨值里，大灣區的權益金額占比已經(jīng)達到了34.1%，相對于的長(cháng)三角占比降至50.8%。

不過(guò)，不變的是寶龍的拿地策略：土地利潤率不高于30%絕不出手。

很顯然，在當下的市場(chǎng)環(huán)境下，敢于執行這樣的拿地策略，必然還是有兩把刷子的。

寶龍的刷子很簡(jiǎn)單：“商業(yè)+住宅”雙輪驅動(dòng)模式。

憑借這一模式，寶龍拿地成交價(jià)僅為上半年銷(xiāo)售均價(jià)的22.8%，總溢價(jià)率低至3.5%。

事實(shí)上，寶龍也正在不斷構筑自己新的優(yōu)勢。

今年5月，寶龍牽手騰訊，背后的意圖就是要在智慧商業(yè)上發(fā)力了。

03

做對了什么

前面，我們提到許華芳將寶龍的成功歸結為：沒(méi)有踩到什么坑。

那么，寶龍又是如何避免踩坑的？

或許，以下三個(gè)正確，不容忽視。

首先，是正確的老板

在中報業(yè)績(jì)會(huì )上，許華芳表示：不拿貴地，不借貴錢(qián)，迎接政策大方向，順應政策，做好自己。

對于熱度較高的大灣區，許華芳也表示只勾地不拍地。

在政策如雨點(diǎn)般灑落下來(lái)時(shí)，從前陣子多地暫緩集中土拍來(lái)看，不拿貴地，不借貴錢(qián)實(shí)乃明智之舉。

剛過(guò)去的幾個(gè)月，有多少房企一股腦沖進(jìn)了首輪集中土拍市場(chǎng)搶地，從而導致再也沒(méi)回旋之地。

老板的行事風(fēng)格就是企業(yè)的做事態(tài)度，理性拿地，主要由許健康、許華芳這兩位老板謙遜、沉穩的性格決定。

其次，是正確的戰略

當我們把時(shí)間往回推，會(huì )發(fā)現這些年寶龍的每一個(gè)重大決定幾乎都是最好的安排。

“上市是為了構建資本平臺，移師上海則是為了構建人才平臺”，很多年前，針對上市和總部遷移，許華芳接受采訪(fǎng)時(shí)如是表示。

而從后面寶龍提出 “以上海為中心、深耕長(cháng)三角”發(fā)展戰略來(lái)看，前兩個(gè)決定大大加速了寶龍在一二線(xiàn)城市的布局。

另外，寶龍商業(yè)作為內地首家在港上市的商業(yè)運營(yíng)服務(wù)商，交出的答卷讓資本市場(chǎng)非常滿(mǎn)意。

深挖背后的原因，又會(huì )發(fā)現這背后離不開(kāi)深耕長(cháng)三角的戰略?xún)?yōu)勢和自身優(yōu)勢的積累。

在商管圈，對比萬(wàn)達、新城、龍湖、華潤等對手，寶龍在長(cháng)三角，尤其是在浙江已經(jīng)形成一定優(yōu)勢。

打鐵還需自身硬，豐富的有差異化的產(chǎn)品線(xiàn)也是寶龍業(yè)績(jì)增長(cháng)的動(dòng)力。

再次，正確的團隊

這里以陳德力為例。

從去年加入寶龍至今，陳德力掌舵寶龍商業(yè)一年有余，這一年里，寶龍商業(yè)整體出租率上漲至92.3%，客流同比提升約56%，營(yíng)業(yè)額同比提升約51%。

營(yíng)收方面，上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入11.7億元，同比增長(cháng)34.8%；歸母凈利潤2.03億元，同比增長(cháng)40.3%；歸母核心凈利潤2.31億元，同比增長(cháng)59.4%；綜合毛利率為32.8%，同比增長(cháng)3.5個(gè)百分點(diǎn)。

這只是寶龍在用人上的一個(gè)案例。

只是想說(shuō)，戰略都是由人制定，而再好的戰略都需要人來(lái)執行，正確的團隊也是寶龍得以不踩坑的一大原因。

04

未來(lái)奔向哪

其實(shí)寫(xiě)到這，外界不免會(huì )好奇，未來(lái)，寶龍會(huì )奔向哪？

或許，在寶龍的五年規劃里，其實(shí)已經(jīng)給出了一版很清晰地答案。

到2025年，

自持購物中心超百座；

核心利潤超百億；

權益銷(xiāo)售額超千億；

上市公司總市值超千億。

總結起來(lái)，就是2025年實(shí)現雙百雙千。

當政策一錘接著(zhù)一錘敲打下來(lái)，也有人質(zhì)疑寶龍目標能否實(shí)現。

畢竟，許華芳提出“雙百雙千”計劃時(shí)，房地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”融資新規落地7個(gè)月，監管“兩條紅線(xiàn)”給銀行房貸套上緊箍咒兩個(gè)月，“兩集中”土拍新政才剛提出，首輪集中土拍還沒(méi)進(jìn)行。

誰(shuí)也沒(méi)想到，房企的處境變得越來(lái)越壞。

兩集中土拍，進(jìn)一步壓縮房企的生存空間；

限貸下有些銀行已經(jīng)沒(méi)有額度，房企的回款速度較去年已經(jīng)慢了40天到兩個(gè)月的時(shí)間；

近兩個(gè)月樓市量?jì)r(jià)齊跌；

連房企拿地金額也被納入監管了。

面對質(zhì)疑，許華芳自信滿(mǎn)滿(mǎn)回答：

未來(lái)，我們肯定能跟著(zhù)市場(chǎng)一直在前進(jìn)。

記得剛入行時(shí)，許華芳青澀、靦腆，面對質(zhì)疑會(huì )面紅耳赤，如今已過(guò)不惑之年，雖然在臺前依舊謙和，但舉手投足間均是自信。

正如他所說(shuō)的，接班，不僅僅是守業(yè)，而應要超越父輩。

眼下，寶龍已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，接下來(lái)幾年，就看這位基礎不錯的優(yōu)等生如何提高成績(jì)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 房企優(yōu)秀生